樓市調(diào)控再升級(jí) 限購(gòu)能否“限價(jià)”

　　3月15日晚間，南京、青島發(fā)布限購(gòu)措施，樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅今年3月份以來(lái)，就已有杭州、南昌等九個(gè)二線城市的限購(gòu)措施升級(jí)，還有滁州、三亞、贛州等六個(gè)三四線城市出臺(tái)新政調(diào)控樓市。春節(jié)后的短短一個(gè)多月，便掀起了一波樓市調(diào)控的“小高潮”。

　　南京等地的限購(gòu)政策強(qiáng)調(diào)，為了貫徹落實(shí)國(guó)家因城施策、分類(lèi)調(diào)控的要求，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”之定位，強(qiáng)化住房的居住屬性。然而，一邊是限購(gòu)政策，一邊是“瘋狂”上漲的房?jī)r(jià)，新一輪限購(gòu)能否遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲？

　　限購(gòu)政策“遍地開(kāi)花”

　　自去年“9·30新政”以來(lái)，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)趨于平靜，而此前一路蕭條的三四線城市以及部分二線城市的樓市則迎來(lái)了“春天”。怎奈“春脖子短”，新一輪的樓市調(diào)控再度來(lái)襲。

　　記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，除了海南、安徽、山東等省一級(jí)政府出臺(tái)有各類(lèi)房地產(chǎn)政策外，如今已有不下10個(gè)二線城市出臺(tái)了調(diào)控政策，其中包括原有調(diào)控政策再升級(jí)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)整等。另外，還有6個(gè)三四線城市也加入到調(diào)控行列中。

　　3月15日晚間，南京、青島接連出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。此前一天的3月14日，贛州市政府辦公廳也印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。其實(shí)，對(duì)于樓市的調(diào)控遠(yuǎn)不止上述三地，近期，陸續(xù)有二三四線城市加入到樓市調(diào)控行列中。3月2日，杭州樓市限購(gòu)再升級(jí)，明確暫停對(duì)已擁有兩套及以上住房的該市戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月8日，南昌市也出臺(tái)了相關(guān)樓市調(diào)控政策，確保住宅量?jī)r(jià)平穩(wěn)。3月9日，安徽省滁州市七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文調(diào)控樓市，強(qiáng)調(diào)實(shí)行差別化住房信貸政策。3月12日，三亞市政府也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。

　　此外，環(huán)北京區(qū)域的樓市調(diào)控亦在不斷升級(jí)。自3月以來(lái)，環(huán)北京區(qū)域限購(gòu)的城市已有3個(gè)，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)。而在此之前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來(lái)縣以及天津市下轄的武清區(qū)均不同程度地加碼了限購(gòu)措施。

　　克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，在這些實(shí)施調(diào)控的三四線城市中，涿州和張家口都處于環(huán)北京地區(qū)，由于北京房?jī)r(jià)快速上升導(dǎo)致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當(dāng)?shù)貥鞘小Ｔ偌由蠌埣铱诘某缍Y區(qū)將舉辦2022年冬奧會(huì)等原因，也帶來(lái)了部分投資客，調(diào)控強(qiáng)化亦在情理之中。而涿州宣布限購(gòu)以及連云港上調(diào)公積金首付則應(yīng)屬于“未雨綢繆”。另外，如今三亞的房?jī)r(jià)也已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米左右，再加上去年以來(lái)整個(gè)海南樓市的明顯好轉(zhuǎn)，因此，對(duì)三亞樓市的調(diào)控也是順理成章。

　　而在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，樓市何時(shí)會(huì)出限購(gòu)政策并不只是局限于某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，如果近期樓市仍然過(guò)熱，那么政府有可能會(huì)隨時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行收緊。

　　堅(jiān)持住房屬性

　　自去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位之后，住房的居住屬性就變成了熱點(diǎn)話題。

　　為了貫徹落實(shí)這一方針，近期就有多個(gè)城市接連發(fā)布了限購(gòu)政策。其中，15日晚間由南京市政府發(fā)布的最新通知中指出，“為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控精神，強(qiáng)化住房居住屬性，市政府研究決定，自2017年3月16日起，在現(xiàn)行住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上做出調(diào)整。”而經(jīng)梳理，青島等地的限購(gòu)政策中也提到了“住房的居住屬性”。

　　專(zhuān)家表示，隨著熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)的“高歌猛進(jìn)”，不少剛需購(gòu)房者在居高不下的房?jī)r(jià)面前真是“望洋興嘆”。于是，退而求其次，選擇在三四線城市購(gòu)房。溢出的剛需推高了三四線城市的房?jī)r(jià)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為14054萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%，增速比去年全年提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了23.7%。

　　對(duì)此，中金公司房地產(chǎn)分析師張宇判斷指出，此輪銷(xiāo)售超預(yù)期主要是來(lái)自三四線城市的強(qiáng)勁銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的。對(duì)比持續(xù)監(jiān)測(cè)的60個(gè)大中城市，預(yù)計(jì)三四線城市銷(xiāo)售面積同比增速將在30%以上。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從數(shù)據(jù)看，一線城市受調(diào)控影響，交易量有所降溫，而二三四線城市的表現(xiàn)則超過(guò)預(yù)期，投資外溢現(xiàn)象明顯，尤其是一線城市周邊的三四線城市出現(xiàn)熱銷(xiāo)，一些樓盤(pán)的外來(lái)投資客超過(guò)了六成。投資需求釋放拉動(dòng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，這也是調(diào)控升級(jí)的重要原因。

　　恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，應(yīng)建立房地產(chǎn)的長(zhǎng)期限價(jià)機(jī)制。目前，不少房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市都實(shí)行了限價(jià)、限貸、限購(gòu)的“三限調(diào)控”，但許家印認(rèn)為，調(diào)控的核心機(jī)制應(yīng)該是限價(jià)，而且是長(zhǎng)期限價(jià)。

　　“限購(gòu)”能否“限價(jià)”

　　事實(shí)上，經(jīng)過(guò)過(guò)去多年來(lái)的調(diào)控，房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)出向上走的態(tài)勢(shì)，那么，此輪調(diào)控，房?jī)r(jià)能否走出“越限越漲”的怪圈？

　　在方正證券根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中，2017年1月至2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持了快速增長(zhǎng)。

　　而在房地產(chǎn)成交量如此快速上漲的背后，一些投資客的身影也“藏”不住了。

　　當(dāng)一線大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到普通人可望不可即、投資客也望而卻步的時(shí)候，三四線城市卻成為炒房者的最?lèi)?ài)。相比于一線城市動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元一平方米的高價(jià)，這些城市幾千元一平方米的價(jià)格對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)可謂是“白菜價(jià)”。

　　而對(duì)于“三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還能火爆多久”這個(gè)問(wèn)題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“如果說(shuō)信貸有所收緊，那么三四線城市的這個(gè)行情會(huì)很快結(jié)束。而如果信貸不收緊，會(huì)一個(gè)又一個(gè)城市地繼續(xù)蔓延下去。”

　　此前張大偉也曾表示，2017年三四線城市不會(huì)收緊，還是以去庫(kù)存為主。同樣，方正證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，2017年有望成為三四線城市去庫(kù)存的歷史大年。

　　由此觀之，“限購(gòu)”到底能否“限價(jià)”現(xiàn)在還得畫(huà)個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　而限購(gòu)、限貸等一系列配套措施的出爐，到底有沒(méi)有可能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題呢？

　　對(duì)此，清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示：“沒(méi)有達(dá)到根本的目的。”李稻葵詳細(xì)解釋道：“有些措施短期還不錯(cuò)，比如說(shuō)限購(gòu)，短期內(nèi)會(huì)有用。但是一般來(lái)講，限購(gòu)政策實(shí)行兩年之后，很多的投資者都已經(jīng)滿(mǎn)足于不限購(gòu)的條件了。另外，限購(gòu)政策太硬、太猛，一刀切也會(huì)有誤傷，這個(gè)不行。所以，我認(rèn)為一定要有一個(gè)長(zhǎng)期的根本性措施，地方政府必須要拿出相當(dāng)大的土地財(cái)政收入，賣(mài)土地的收入，要成立基金長(zhǎng)期租給那些中低收入的人群，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓中低收入人群不再受高房?jī)r(jià)的困擾。同時(shí)，按照這個(gè)方式，也可以讓地方政府化解一部分高庫(kù)存的問(wèn)題。”

　　對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，從調(diào)控政策的走向來(lái)看，因城施策仍然是趨勢(shì)。不過(guò)，從總體上看，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)，但今年樓市的政策及市場(chǎng)亮點(diǎn)有可能會(huì)在三四線城市。在核心一二線樓市從嚴(yán)調(diào)控的前提下，如何讓三四線城市“活”起來(lái)？如何讓三四線城市成為全國(guó)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器？這些都將成為今年各級(jí)政府的重點(diǎn)工作。（付依珞）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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