傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式拐點(diǎn)已現(xiàn)

　　以三中全會(huì)“決定”公布為重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　拐點(diǎn)出現(xiàn)的主要標(biāo)志是土地溢價(jià)對(duì)公司盈利能力的貢獻(xiàn)弱化。這其中，地價(jià)具有決定性作用。近一年來(lái)，一線城市與三、四線城市供求關(guān)系急劇分化，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)中，開發(fā)商扎堆一線城市，使得一線城市地價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，往年被視為天價(jià)的地王項(xiàng)目，如今看來(lái)不過(guò)是地板價(jià)——土地儲(chǔ)備成為勝負(fù)手。事實(shí)上，過(guò)去十余年間，土地溢價(jià)成為房地產(chǎn)行業(yè)獲得超額利潤(rùn)的主要來(lái)源。最常見的現(xiàn)象是，在某些宏觀規(guī)劃吸引下，一家知名開發(fā)商進(jìn)入了一個(gè)區(qū)域，拿下一塊地王，地方政府獲得土地財(cái)政，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得以推進(jìn)，在第一個(gè)開發(fā)周期中，隨著配套逐步成熟、周邊環(huán)境的持續(xù)改善，第二家開發(fā)商也加入了該區(qū)域土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，另一個(gè)地王誕生；適逢第一家開發(fā)商新樓盤上市，成本價(jià)格自然與新地王看齊，房?jī)r(jià)水漲船高，土地溢價(jià)順理成章；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，區(qū)域環(huán)境日益完善，對(duì)樓市買家的吸引力持續(xù)上升，區(qū)域越來(lái)越熱，越來(lái)越多開發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)角逐，地王相繼刷新，在地價(jià)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲中，每一家進(jìn)入的開發(fā)商都持續(xù)獲得土地溢價(jià)。在這個(gè)傳統(tǒng)開發(fā)模式中，地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲相輔相成，而民眾對(duì)樓市的上漲預(yù)期和貨幣超發(fā)帶來(lái)的過(guò)剩流動(dòng)性為地價(jià)與房?jī)r(jià)提供了有效支撐。

　　但眼下，這個(gè)模式正在走到盡頭。撇開行業(yè)自身發(fā)展的天花板，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大時(shí)，資金規(guī)模不可同日而語(yǔ)。尤其在新一屆政府去杠桿化政策下，盤活存量資金意味著沒有新增流動(dòng)性注入，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式不可能繼續(xù)“玩”下去。

　　更大的隱性變化在于新政下的供需關(guān)系。保障房等安居工程未來(lái)將更廣泛地影響剛需市場(chǎng)。在三中全會(huì)“決定”中，除被業(yè)界廣為解讀的土地流轉(zhuǎn)外，決定還提到了“建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。這意味著，有土地和金融配套支撐的安居工程，將獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。而缺乏土地和金融的配套，正是上一輪保障房開發(fā)建設(shè)效果不佳的關(guān)鍵因素。換句話說(shuō)，在加大普通住宅供應(yīng)的新思路下，隨著安居工程的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，剛需對(duì)樓市的預(yù)期將逐步改善。因此，對(duì)開發(fā)商而言，土地溢價(jià)對(duì)盈利貢獻(xiàn)弱化將是大勢(shì)所趨，土地儲(chǔ)備將不再是資本定價(jià)的決定性因素，品牌溢價(jià)、成本控制、周轉(zhuǎn)率等運(yùn)營(yíng)管理要素才是關(guān)鍵。換句話說(shuō)，未來(lái)金融市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值的偏好正在由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式。

　　已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整應(yīng)對(duì)變化。調(diào)整歸納起來(lái)有兩種方向：向上游金融服務(wù)業(yè)延伸，或向下游建筑業(yè)拓展；前者走向服務(wù)業(yè)模式，未來(lái)充滿不確定性，但也可能拓展出藍(lán)海；后者可向制造業(yè)看齊，優(yōu)秀企業(yè)將在安居工程中獲利。

　　今年以來(lái)資本市場(chǎng)呈現(xiàn)的變化，偏好已初顯端倪。中外資本市場(chǎng)對(duì)易居中國(guó)、三六五網(wǎng)等企業(yè)廣為追捧，年內(nèi)股價(jià)漲幅翻番，即使扣除相關(guān)指數(shù)間的差異，其表現(xiàn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而那些高成長(zhǎng)的龍頭企業(yè)，資本市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意。而歷史經(jīng)驗(yàn)表明，資本定價(jià)預(yù)示著未來(lái)。

　　顯而易見，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，格局悄然變化。（王建生）

來(lái)源：《東地產(chǎn)》

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