房?jī)r(jià)持續(xù)上漲：“泡沫”已成事實(shí)

　　日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份納入監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，與去年同月相比，價(jià)格上漲的有69個(gè)，其中廣州房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)20.1%，僅次于北京20.6%、上海20.4%，深圳也達(dá)到20.1%。

　　大中城市房?jī)r(jià)不斷上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)，為什么會(huì)這樣？我認(rèn)為，主要是因?yàn)榻衲攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化：開(kāi)發(fā)商紛紛從三四線城市撤出，轉(zhuǎn)向一二線城市，結(jié)果造成“熱的越熱、冷的越冷”，一線城市和少數(shù)二線城市地王頻出，甚至出現(xiàn)地價(jià)比房?jī)r(jià)貴的現(xiàn)象，嚴(yán)重干擾了樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　今年獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的羅伯特·席勒曾多次提及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法，稱中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。其理由主要有兩條：一是房?jī)r(jià)收入比太高：在深圳、上海等大城市，“房?jī)r(jià)收入比”達(dá)到36倍；二是房產(chǎn)租售比偏低，美國(guó)的房地產(chǎn)出租回報(bào)率一直保持在5%-6%，而中國(guó)的平均回報(bào)率僅為2%-3%。

　　但國(guó)內(nèi)有專家認(rèn)為，中國(guó)樓市不存在整體性泡沫。其理由是：席勒預(yù)警至今已四年，但中國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格反而漲了三成以上；部分城市“房?jī)r(jià)收入比”虛高，可能源于居民收入被“嚴(yán)重低估”；只要市場(chǎng)還有購(gòu)房需求，就不能認(rèn)為存在泡沫，即使有泡沫也只是局部的。

　　我比較認(rèn)同席勒的看法，只是他可能低估了中國(guó)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的能力和程度。如果2008年和2012年不采取救市和穩(wěn)增長(zhǎng)的舉措，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫肯定會(huì)破；即便是目前，如果不采取一系列措施保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底線，房地產(chǎn)泡沫也同樣面臨破滅的局面。所以說(shuō)，泡沫沒(méi)破不等于沒(méi)有泡沫。

　　還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)樓市有泡沫，但并不是全局，僅僅是局部。我覺(jué)得，這種判斷是永遠(yuǎn)正確的，但問(wèn)題是，世界上所有的房地產(chǎn)泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如日本的房地產(chǎn)泡沫東京肯定是重災(zāi)區(qū)，但一旦崩盤，其他城市不會(huì)受影響嗎？

　　目前業(yè)界開(kāi)始擔(dān)心，房?jī)r(jià)不斷上漲會(huì)不會(huì)招致新的調(diào)控政策。對(duì)此，我認(rèn)為，政府繼續(xù)采取“治標(biāo)不治本”的政策性調(diào)控可能性不大，而通過(guò)深化改革、構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的可能性比較大，土地、稅收和金融體制都可能有深化改革的動(dòng)作。當(dāng)然，深化改革不可能一蹴而就，從改革方案的提出到貫徹落實(shí)需要時(shí)間和過(guò)程，未必會(huì)立竿見(jiàn)影。 （作者是知名房產(chǎn)專家）

來(lái)源：羊城晚報(bào)

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