房價持續(xù)上漲：“泡沫”已成事實(shí)

　　日前國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份納入監(jiān)測的70個大中城市中，與去年同月相比，價格上漲的有69個，其中廣州房價同比漲幅達(dá)20.1%，僅次于北京20.6%、上海20.4%，深圳也達(dá)到20.1%。

　　大中城市房價不斷上漲是不爭的事實(shí)，為什么會這樣？我認(rèn)為，主要是因為今年房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)分化：開發(fā)商紛紛從三四線城市撤出，轉(zhuǎn)向一二線城市，結(jié)果造成“熱的越熱、冷的越冷”，一線城市和少數(shù)二線城市地王頻出，甚至出現(xiàn)地價比房價貴的現(xiàn)象，嚴(yán)重干擾了樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　今年獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的羅伯特·席勒曾多次提及對中國房地產(chǎn)的看法，稱中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。其理由主要有兩條：一是房價收入比太高：在深圳、上海等大城市，“房價收入比”達(dá)到36倍；二是房產(chǎn)租售比偏低，美國的房地產(chǎn)出租回報率一直保持在5%-6%，而中國的平均回報率僅為2%-3%。

　　但國內(nèi)有專家認(rèn)為，中國樓市不存在整體性泡沫。其理由是：席勒預(yù)警至今已四年，但中國商品住宅平均銷售價格反而漲了三成以上；部分城市“房價收入比”虛高，可能源于居民收入被“嚴(yán)重低估”；只要市場還有購房需求，就不能認(rèn)為存在泡沫，即使有泡沫也只是局部的。

　　我比較認(rèn)同席勒的看法，只是他可能低估了中國政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的能力和程度。如果2008年和2012年不采取救市和穩(wěn)增長的舉措，中國房地產(chǎn)泡沫肯定會破；即便是目前，如果不采取一系列措施保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底線，房地產(chǎn)泡沫也同樣面臨破滅的局面。所以說，泡沫沒破不等于沒有泡沫。

　　還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國樓市有泡沫，但并不是全局，僅僅是局部。我覺得，這種判斷是永遠(yuǎn)正確的，但問題是，世界上所有的房地產(chǎn)泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如日本的房地產(chǎn)泡沫東京肯定是重災(zāi)區(qū)，但一旦崩盤，其他城市不會受影響嗎？

　　目前業(yè)界開始擔(dān)心，房價不斷上漲會不會招致新的調(diào)控政策。對此，我認(rèn)為，政府繼續(xù)采取“治標(biāo)不治本”的政策性調(diào)控可能性不大，而通過深化改革、構(gòu)建長效機(jī)制的可能性比較大，土地、稅收和金融體制都可能有深化改革的動作。當(dāng)然，深化改革不可能一蹴而就，從改革方案的提出到貫徹落實(shí)需要時間和過程，未必會立竿見影。 （作者是知名房產(chǎn)專家）

來源：羊城晚報

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