房地產(chǎn)市場調(diào)控任重道遠

　　7月3日，萬科地產(chǎn)在上海以48.7億元的總價拿下浦東新區(qū)張江高科技園地塊。同時，在北京，備受矚目的夏家胡同地塊被懋源地產(chǎn)納入囊中，并以近4.58萬元/平方米的樓面地價成為新單價地王。下半年各地“地王”出現(xiàn)的頻率不亞于上半年。業(yè)內(nèi)人士認為，我國當前的房地產(chǎn)市場仍需進一步完善調(diào)控政策。

　　上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫

　　即使是在“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺后，由京、滬領(lǐng)跑的全國各大城市房地產(chǎn)市場依舊高燒難退。和今年“國五條”掀起的熱議有所不同的是，在“地王”紀錄連續(xù)被刷新的7月，業(yè)界幾乎都表現(xiàn)出對房地產(chǎn)市場的批評和對房地產(chǎn)未來前景的擔憂。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京共成交土地100宗，合計土地出讓金收入為664.24億元。而2012年全年土地成交163宗，成交金額647.92億元，今年僅半年時間，土地成交宗數(shù)和金額就與去年全年相當。而溢價率和地價也是接連上揚，今年上半年北京出讓地塊整體溢價率達到48.84%，平均樓面價則達6949元/平方米。

　　從全國范圍來看，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達1.13萬億元，與去年同期相比大幅增長60%。

　　多因素致房地產(chǎn)市場降溫難

　　目前，面對不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控，各地“地王”仍不斷出現(xiàn)，其中的原因多而復雜。首先，供應(yīng)方把房產(chǎn)當作盈利項目，主觀上希望提高價格。其次，地方政府融資平臺債務(wù)規(guī)模居高不下，且許多已進入償還期，土地財政儼然已成為地方債的救命“稻草”。第三，耕地“紅線”使可征地面積越來越少，土地變得更加稀缺。這樣一來，土地市場繼續(xù)升溫，讓房地產(chǎn)商不斷看到“光明”，對市場持樂觀態(tài)度。第四，對房產(chǎn)的剛性需求實實在在存在。不同于過去投資過熱情況，近幾年隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，更多的人選擇留在一、二線城市居住、工作，相應(yīng)地住房需求也就不斷增加。賣方手持資源不斷推高價格，買方迫切需要商品只能被動接受。再加上銀行面對高額利潤傾向于將資金投放在房地產(chǎn)行業(yè)上，這些都使得對房地產(chǎn)市場的調(diào)控難上加難。

　　房地產(chǎn)市場亟待多層面調(diào)控

　　一面是各地“地王”不斷易主，一面卻是南京、杭州、北京等地先后收回曾經(jīng)風光無限的“地王”地塊。這樣的鬧劇讓我們不得不思考，房價的持續(xù)推高到底會造成哪些問題以及如何解決。

　　就在7月“地王”頻出的盛況之前，銀行業(yè)剛剛經(jīng)歷了一場資金緊張風波。盡管央行出手緩解了流動性危機，但新一屆政府著手控制信貸、引導資金流向的意圖顯而易見。7月5日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》，表示將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，合理保持貨幣信貸總量，引導、推動重點領(lǐng)域與行業(yè)轉(zhuǎn)型和調(diào)整，并強調(diào)認真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴格防控房地產(chǎn)融資風險。從這些情況來看，資金緊張狀況正倒逼中國經(jīng)濟深層次改革，而對金融機構(gòu)來說，必須減少投放在房地產(chǎn)市場上的資金比例，并將這些資金轉(zhuǎn)向更多地支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

　　面對較大的房產(chǎn)剛性需求，國家早已推出住房供應(yīng)“雙軌制”，確保建立完善的保障房體系。據(jù)住建部消息，今年1至6月，全國開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程440萬套，基本建成236萬套，分別達到年度目標任務(wù)的69%和50%，完成投資4950億元。

　　對于地方政府而言，要設(shè)法降低其對土地財政的依賴，規(guī)范地方征地行為，監(jiān)督好地方土地出讓金收入的使用。在政策上做到明確的問責機制，確?！把氲芈?lián)動”。同時，鑒于地方政府的收入來自土地財政和稅收兩方面，如果希望其在土地的獲利上有所收緊，中央政府要給地方政府相應(yīng)的稅源，讓地方政府對未來財政收支沒有擔憂，這樣才能使其逐步脫離對土地財政的依賴。

　　目前來看，在較大的需求之下，房價短期內(nèi)難以回落。但需要提出切實有效的解決方法，盡快攻克高房價這一民生難題，而這也是新一屆政府正在不斷努力的方向。

來源：金融時報

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