應(yīng)對(duì)土地高溫必須狠下“猛藥”

剛剛過去的5月，土地市場“高燒”，創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，5月10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2222.2萬平方米，環(huán)比增41.7%，同比增44.6%；土地出讓金收入合計(jì)669.9億元，環(huán)比增64%，同比大增392.6%，創(chuàng)2008年以來同期土地出讓金收入新高；土地成交均價(jià)為3015元/平方米，環(huán)比增15.7%，同比增215.7%，創(chuàng)三年來新高（6月4日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）。

　　有業(yè)內(nèi)人士將5月土地市場“高燒”的原因歸咎于地方政府積極推地和房企資金寬松，這樣的診斷雖然有一定道理，但不完全。事實(shí)上，讓土地市場“發(fā)燒”不外乎兩個(gè)原因，一個(gè)原因是政策層面，比如說“國五條”沒有改變市場預(yù)期；另一個(gè)原因是市場層面。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份百城房價(jià)近八成上漲，百城房價(jià)指數(shù)連續(xù)12月上漲。

　　當(dāng)然，土地市場“高燒”還與“地王”頻出有很大關(guān)系。據(jù)悉，5月份全國“地王”超過10塊?！暗赝酢鳖l出，不僅直接拉高了土地出讓金收入，而且還直接拉高了土地成交均價(jià)，同時(shí)給土地交易注入了信心，等于是給土地市場“火上澆油”。尤其是“地王”頻出對(duì)房價(jià)具有明顯的推動(dòng)作用，對(duì)市場心理會(huì)有明顯影響，因此，必須對(duì)土地市場“高燒”下猛藥，對(duì)“地王”下猛藥。

　　其一，宏觀調(diào)控必須改變市場預(yù)期。無論是地方政府積極推地、制造“地王”的信心，還是開發(fā)商積極拿地、爭奪“地王”的信心，毫無疑問，都是因?yàn)槭袌鲱A(yù)期沒有真正被改變。坦率說，由于樓市調(diào)控“十調(diào)九漲”，宏觀調(diào)控對(duì)市場預(yù)期的實(shí)際影響力不斷在減弱。如果“國五條”落不到實(shí)處，特別是缺乏治本之策，自然會(huì)對(duì)市場預(yù)期缺乏實(shí)質(zhì)影響。

　　宏觀調(diào)控要想改變市場預(yù)期，首先是落實(shí)“國五條”。眾所周知，只有北京版“國五條”較為詳細(xì)，一些地方細(xì)則缺乏可操作性，還有一些地方甚至至今未出臺(tái)操作細(xì)則。期待各地自覺落實(shí)“國五條”，更期待有關(guān)方面鞭策地方政府落實(shí)“國五條”。而且，在“國五條”基礎(chǔ)上還要增加調(diào)控籌碼，比如，規(guī)定高房價(jià)城市限期推出房產(chǎn)稅，改革財(cái)稅政策等。

　　其二，解決宏觀調(diào)控中的矛盾。長期以來，宏觀調(diào)控的目的基本上是遏制房價(jià)上漲，既然遏制房價(jià)上漲就是在打擊開發(fā)商信心，然而，另一方面又推動(dòng)土地交易，比如“國五條”規(guī)定：2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。顯然，這是一對(duì)矛盾，打擊開發(fā)商信心，開發(fā)商自然不愿意拿地，而開發(fā)商拿地不積極，土地供應(yīng)任務(wù)則完不成。所以，宏觀調(diào)控政策本身不能“打架”。

　　要解決這個(gè)矛盾，必須讓土地供應(yīng)向中低價(jià)項(xiàng)目傾斜，并改變開發(fā)商暴利思維，讓開發(fā)商對(duì)中低價(jià)項(xiàng)目有興趣，才能讓宏觀調(diào)控的各種政策目標(biāo)保持一致，即，控制房價(jià)上漲主要是減少高價(jià)項(xiàng)目，推動(dòng)土地交易主要是為了增加中低價(jià)位房屋供應(yīng)。也就是說，遏制房價(jià)上漲要從源頭入手，即從土地供應(yīng)入手，通過限制土地用途來影響房價(jià)。

　　其三，要把土地出讓金收入、土地成交均價(jià)以及“地王”納入控制目標(biāo)。目前，宏觀調(diào)控只是要求各地公布房價(jià)控制目標(biāo)，只是規(guī)定了土地供應(yīng)任務(wù)，并沒有把土地市場的各種敏感問題納入控制目標(biāo)。如果對(duì)各地土地出讓金收入、土地成交均價(jià)設(shè)置“紅線”，地方政府就不會(huì)千方百計(jì)去哄抬地價(jià)。如果規(guī)定所有的“地王”交易無效，沒有“地王”，地價(jià)和房價(jià)自然會(huì)缺少上漲動(dòng)力，即“擒賊先擒‘王’”。（馮海寧）

來源：中國商報(bào)

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