地產(chǎn)泡沫不破風(fēng)險(xiǎn)或更大

　　近日關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控是否需要升級(jí)、如何升級(jí)的討論很多。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，目前地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入深水期，調(diào)控的難度加大，防止地產(chǎn)泡沫破裂可能是政府關(guān)注的重點(diǎn)。而另有觀點(diǎn)認(rèn)為，繼續(xù)深化地產(chǎn)調(diào)控，加大調(diào)控力度是確定的方向。

　　可見(jiàn)，在調(diào)與不調(diào)之間存在一個(gè)泡沫是否破裂的風(fēng)險(xiǎn)。分析人士認(rèn)為，既然存在泡沫，破裂是肯定的事，只是時(shí)間長(zhǎng)短和方式的問(wèn)題。就目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，如何運(yùn)用市場(chǎng)方式擠掉泡沫，需要各級(jí)部門重點(diǎn)考慮。

　　中國(guó)的行政化地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)3年之久，就當(dāng)初提出的目標(biāo)和市場(chǎng)表現(xiàn)看，可謂大相徑庭。房?jī)r(jià)漲幅和居民收入漲幅不是一個(gè)數(shù)量級(jí)，而各地政府也在房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂演進(jìn)中得到了更多的資本和資金積累。有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)若不實(shí)行地產(chǎn)調(diào)控，可能潛在的泡沫更大。然而歷史沒(méi)有假設(shè)，無(wú)論如何，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、居民生活壓力日益加大在多數(shù)百姓心中是毋庸?fàn)庌q的事實(shí)。那么對(duì)于當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是繼續(xù)高歌猛進(jìn)，還是中途調(diào)整，轉(zhuǎn)變?yōu)槁Ｊ皆鲩L(zhǎng)，是決策的難題。

　　自去年三季度以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)階梯式放緩，投資需求疲弱，PMI持續(xù)在50%的榮枯分界線徘徊。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，可能會(huì)帶來(lái)更多的社會(huì)問(wèn)題。而房地產(chǎn)作為拉動(dòng)投資的主要方式，如果獲得資金和政策的支持，在市場(chǎng)預(yù)期改變的狀況下，可能在短期能對(duì)拉動(dòng)投資起到很好的效果。但是任何事物都存在邊際效應(yīng)，在連續(xù)十余年地產(chǎn)投資模式不變的情況下，房地產(chǎn)拉動(dòng)的乘數(shù)效應(yīng)在不斷減少，因此一旦政策放開，不能達(dá)到預(yù)期效果，更是決策者糾結(jié)的重點(diǎn)。

　　盡管從統(tǒng)計(jì)的角度看，房?jī)r(jià)非理性上漲的幅度在減緩，但是高房?jī)r(jià)的基數(shù)和收入分化的加劇使得每個(gè)人的住房夢(mèng)如水中月鏡中花，在政府沒(méi)有出臺(tái)全方位保障措施的情況下，必定有部分群體的住房需求不能得到滿足。如果不能有效地解決好這些問(wèn)題，房地產(chǎn)衍生的種種問(wèn)題必定加大改革難度。

　　目前多數(shù)理性的投資者都會(huì)正視中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題，既然是泡沫，就會(huì)有破裂的那一天，關(guān)鍵是如何破裂，何時(shí)破裂。急速的破裂不是多數(shù)人希望的，也是中國(guó)社會(huì)不能承受的。而緩慢的、擠壓式的去除泡沫的方式，可能是諸多下策中的上策。

　　可以看到，日本自廣場(chǎng)協(xié)議以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速破裂一直處于單邊下行的震蕩期，而美國(guó)樓市次貸危機(jī)以來(lái)，通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決危機(jī)，目前已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，2008年美國(guó)樓市的泡沫明顯要比中國(guó)更大。雖然美中兩國(guó)國(guó)情不同，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用有差異，但是作為市場(chǎng)化主導(dǎo)發(fā)展的國(guó)家，市場(chǎng)的力量是潛在的、自發(fā)的，當(dāng)市場(chǎng)非理性時(shí)，政府的作用更多的是規(guī)范市場(chǎng)走向理性，而非矯枉過(guò)正。中國(guó)2010年出臺(tái)的限購(gòu)措施無(wú)疑有著特殊的國(guó)情，這與中國(guó)的住房文化和住房理念息息相關(guān)。如果能更早地推出保障房，大力發(fā)展規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)，中國(guó)人的住房行為相信會(huì)有一定程度的改變。

　　目前的重點(diǎn)是如何能保證保障房項(xiàng)目真正保障到需要的群體，而不是變成尋租的一個(gè)突破點(diǎn)，如果保障房的功效不能達(dá)到80%，那么這項(xiàng)措施無(wú)疑又是失敗的。不同的地區(qū)進(jìn)行區(qū)別化的保障房建設(shè)，是未來(lái)工作的重點(diǎn)，如何突破單一的數(shù)量型建設(shè)，轉(zhuǎn)為針對(duì)需求的建設(shè)，是保障房的初衷所在。

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，保持現(xiàn)有的調(diào)控模式，使泡沫不破裂，也不繼續(xù)加大，或許是第三條道路。但是，這種模式的維系成本是高昂的，因此，對(duì)于維系當(dāng)前現(xiàn)狀的高難度動(dòng)作而言，不如大膽地進(jìn)行市場(chǎng)化改革，逐漸擠出市場(chǎng)泡沫。（張?zhí)┬溃?/p>

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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