樓市調(diào)控應(yīng)推“長期市場優(yōu)化政策”

日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確定將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。而最近兩天，一條有關(guān)樓市的傳聞引發(fā)了資本市場的震動(dòng)。該消息稱，二套房首付將提至7成，并施行1.3倍的利率。但是多家銀行負(fù)責(zé)人對此并不認(rèn)可，表示他們并未接到相關(guān)的調(diào)整通知。

　　單純從銀行業(yè)界的反饋而言，其實(shí)并不能證明該傳聞的真?zhèn)巍Ｒ驗(yàn)槿绻抠J政策果真會(huì)實(shí)施調(diào)整，需要經(jīng)由住建部門和銀監(jiān)部門的行政決策，而相關(guān)操作細(xì)節(jié)只有經(jīng)過行政部門認(rèn)可后，才會(huì)下發(fā)到金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行。所以，我們很難因?yàn)殂y行尚未收到調(diào)整通知，就認(rèn)為該傳聞子虛烏有。恰恰相反，有鑒于自去年下半年以來，樓市就出現(xiàn)明顯回暖跡象，所以市場普遍認(rèn)為，如果房價(jià)上漲過快，樓市調(diào)控就將會(huì)進(jìn)一步加碼。此次國務(wù)院會(huì)議明確房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大就是一個(gè)明確印證，該政策充分表明，任何企盼房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的想法都是不現(xiàn)實(shí)的，必然會(huì)受到調(diào)控政策的嚴(yán)厲打壓。

　　樓市回暖是不爭的事實(shí)，不僅房價(jià)開始企穩(wěn)回升，市場成交量也不斷放大。從2012年下半年開始，全國多個(gè)城市土地市場高單價(jià)、高總價(jià)的地塊時(shí)常出現(xiàn)，房地產(chǎn)回暖的勢頭顯現(xiàn)。而開發(fā)商抗調(diào)控的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已顯著改善，主動(dòng)降價(jià)減少，房價(jià)又重歸堅(jiān)挺。今年1月份，一線房企的銷售額同比大幅增長，一些房企同比增長幅度甚至超過200%。而20家發(fā)布1月銷售業(yè)績的標(biāo)桿房企中，一半以上房企銷售額出現(xiàn)環(huán)比上漲。二手房市場也十分火爆，不論是成交面積還是價(jià)格都有大幅提升。據(jù)此，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，春節(jié)成交火爆表明目前樓市處于回暖通道中。

　　顯而易見，房地產(chǎn)市場快速、甚至是報(bào)復(fù)性的復(fù)蘇上漲絕非監(jiān)管部門所樂見。畢竟經(jīng)歷了長達(dá)十幾年的牛市行情之后，中國的絕對房價(jià)水平并不算低，如果以國際通行的房價(jià)收入比來測算，中國一線城市的房價(jià)水平明顯偏高。更為重要的是，一旦房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲，極有可能意味著始于2010年底的本輪房地產(chǎn)調(diào)控再次失敗，調(diào)控變成了“空調(diào)”會(huì)給相關(guān)行政部門的信譽(yù)度造成更大傷害。有鑒于此，行政部門很難坐視房價(jià)大漲而不管不顧，而相關(guān)調(diào)控政策必須在價(jià)格趨勢出現(xiàn)不良苗頭之初，就應(yīng)該積極介入干預(yù)。

　　問題的關(guān)鍵在于，市場對于未來房地產(chǎn)調(diào)控政策出招的具體措施不乏爭議。除了有關(guān)二套房貸款收緊的傳聞，業(yè)界人士討論的潛在政策還包括如下措施：在試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，盡快全面開征房產(chǎn)稅；針對房地產(chǎn)買賣差價(jià)征收超額增值稅，等等。

　　但值得一提的是，市場所預(yù)估的新增調(diào)控政策多是以短期措施為主。無論是之前的“限購令”，還是行政性的貸款政策收緊，其政策持續(xù)性都存在諸多猜測。因?yàn)檎{(diào)控政策既要避免房價(jià)暴漲，但同時(shí)也要避免讓房地產(chǎn)市場崩盤，否則對于中國經(jīng)濟(jì)增長會(huì)造成傷害。而昨日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房，是房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策，要保證政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　筆者認(rèn)為，除了目前諸多調(diào)控舉措外，針對長期市場優(yōu)化的政策措施應(yīng)盡快推出。其中的核心其實(shí)不僅是懲罰市場逆勢行為，更要強(qiáng)化政府責(zé)任。換言之，懲罰只能遏制逆勢而動(dòng)的行為，但是強(qiáng)化政府責(zé)任卻能夠?qū)Ψ績r(jià)暴漲的基礎(chǔ)釜底抽薪。長期調(diào)控政策優(yōu)化包括：提供更多的保障房建設(shè)；改革土地供給以改變地方政府的出讓壟斷；優(yōu)化中央和地方政府財(cái)政分配制度，避免土地財(cái)政左右行政決策，等等。對比于短期的懲罰性措施，這些政策措施更能切中樓市問題的要害，真正優(yōu)化市場供求關(guān)系，最終避免一個(gè)大起大落的樓市波動(dòng)循環(huán)。

　　我們認(rèn)為，盲目樂觀預(yù)期樓市上漲其實(shí)并不理性。而對于調(diào)控政策當(dāng)局而言，當(dāng)下需要思考的則是如何進(jìn)一步優(yōu)化政府行為本身，讓樓市調(diào)控成果形成長效機(jī)制。（馬紅漫 知名財(cái)經(jīng)評論員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

來源：羊城晚報(bào)

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