易憲容：城鎮(zhèn)化助推房?jī)r(jià)上漲是曲解

　　筆者對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)形勢(shì)有以下幾點(diǎn)判斷。

　　頂在天花板上的房?jī)r(jià)沒(méi)有多少調(diào)整

　　首先，從2012年5月起，全國(guó)樓市開(kāi)始回暖，交易增加房?jī)r(jià)反彈，特別是一線城市，在年底幾個(gè)月銷(xiāo)售旺盛、價(jià)格飚升，年初政府希望讓房?jī)r(jià)回歸理性的目標(biāo)被打到原形。同時(shí)，不少三四線城市房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅（比如溫州、鄂爾多斯等），不僅這些城市巨大住房庫(kù)存如何消化面臨著巨大的不確定，而且溫州等地房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)能夠延續(xù)多遠(yuǎn)同樣是面臨著巨大的不確定。

　　其次，兩年多來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管聲勢(shì)浩大，但是不僅住房市場(chǎng)的性質(zhì)沒(méi)有改變，而且頂在天花板上的房?jī)r(jià)也沒(méi)有多少調(diào)整（溫州等房地產(chǎn)泡沫破滅地方除外），反之，2012年下半年還在上升。在這種情況下，表面上看是住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)（或一些人所制造虛假概念“剛需”），但實(shí)際上，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)第一套住房者還是購(gòu)買(mǎi)第二套者（如果沒(méi)有事中及事后限制購(gòu)買(mǎi)一套住房同樣可投機(jī)），基本上都是投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)。即“剛需”也在投機(jī)投資。因?yàn)?，住房投資投機(jī)者對(duì)住房?jī)r(jià)格敏感，只要有利可圖，他們就會(huì)千方百計(jì)進(jìn)入市場(chǎng)（比如北京不少人都在破解各種限制進(jìn)入市場(chǎng)，住房公積金也成了不少人投機(jī)賺錢(qián)的工具）。也就是說(shuō)，如果住房市場(chǎng)性質(zhì)不改變，住房仍然是一種賺錢(qián)工具，那么這些市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)短期繁榮，但三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)很快就漫延過(guò)來(lái)。

　　第三，一線城市的土地市場(chǎng)又開(kāi)始火爆，去年11月底以來(lái)，全國(guó)各地特別是一線城市又掀起新一輪“地王潮”，北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市不斷刷新土地年度總價(jià)。不僅全國(guó)前十名以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額大增或創(chuàng)歷史紀(jì)錄，而且許多大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛從三四線城市，甚至于二線城市撤回到一線城市。房地產(chǎn)的流向突然逆轉(zhuǎn)。

　　第四，正因?yàn)榻?jīng)過(guò)兩年來(lái)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有改變市場(chǎng)性質(zhì)，因此，當(dāng)前全國(guó)的住房市場(chǎng)走向基本上是由預(yù)期來(lái)決定。無(wú)論是2012年上半年穩(wěn)增長(zhǎng)政策出臺(tái)，還是最近市場(chǎng)炒作瘋狂的“城鎮(zhèn)化”，都成了決定國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格走向的重要因素。因?yàn)椋?012年上半年“穩(wěn)增長(zhǎng)”，市場(chǎng)把它理解為貨幣政策全面放松，或貨幣政策又要回到2009年的狀態(tài)。這自然會(huì)讓整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)，正在調(diào)整中的住房市場(chǎng)也隨著這種預(yù)期逆轉(zhuǎn)開(kāi)始全面回暖。而“城鎮(zhèn)化”則被市場(chǎng)理解為更多的人進(jìn)入城市需要更多的住房，住房需求會(huì)快速增長(zhǎng)；或理解為城市空間的擴(kuò)張，城市需要建造更多的住房來(lái)滿足這種住房市場(chǎng)需求。而住房需求快速增加房?jī)r(jià)也就要上漲了。但很少有人理解城鎮(zhèn)化的核心是什么？有質(zhì)量的城鎮(zhèn)又是什么？

　　多管齊下擠出房地產(chǎn)泡沫

　　對(duì)于這樣一個(gè)看上去繁榮的住房市場(chǎng)，實(shí)際上高房?jī)r(jià)早就把中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)推到了巨大火山口。現(xiàn)在政府應(yīng)對(duì)的政策是希望增加土地供給，建造更多的住房來(lái)遏制房?jī)r(jià)；加大保障性住房建設(shè)來(lái)解決中低收入民眾的住房問(wèn)題，以緩解由住房問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)危機(jī)；穩(wěn)定現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，以保證今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得以持續(xù)；以城鎮(zhèn)化的老路，再造中國(guó)經(jīng)濟(jì)的輝煌等。但實(shí)際上，如果不對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行重大制度改革，不對(duì)當(dāng)前巨大房地產(chǎn)泡沫作一個(gè)了斷并堅(jiān)決擠出，中國(guó)住房市場(chǎng)不通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行周期性調(diào)整，那么，走出當(dāng)前住房市場(chǎng)困境是不可能的。

　　無(wú)論是增加住房供給還是大造保障性住房，對(duì)于當(dāng)前這個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)市場(chǎng)只能給出反向預(yù)期。因?yàn)?，從?guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，任何一個(gè)國(guó)家的保障性住房建設(shè)都有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，政府希望通過(guò)大造保障性住房來(lái)解決中低收入民眾住房條件不僅政府財(cái)力有限也是杯水車(chē)薪，而且在保障性住房法律制度不健全的情況下，所導(dǎo)致的問(wèn)題可能比少造保障性住房所面臨的問(wèn)題會(huì)更多。

　　去除住房消費(fèi)市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)

　　在這種情況下，增加住房供給對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控同樣是南轅北轍。因?yàn)閷?duì)住房投資投機(jī)者來(lái)說(shuō)，他們對(duì)住房投機(jī)需求是從零到無(wú)限大。即只要市場(chǎng)預(yù)期住房?jī)r(jià)格還會(huì)上漲，又有很好的金融市場(chǎng)條件，那投資投機(jī)者對(duì)住房需求可能是無(wú)限大。他們可購(gòu)買(mǎi)一套、二套，甚至于一百套住房等。而當(dāng)前政府職能部門(mén)又重新啟動(dòng)“改善性住房需求”（這個(gè)概念是2009年住房?jī)r(jià)格炒作上天的核心），讓市場(chǎng)以為政府根本就不想改變當(dāng)前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀，反之會(huì)進(jìn)一步把這種現(xiàn)狀推到極致。

　　所以，面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的形勢(shì)，新政府首先要對(duì)住房市場(chǎng)有一個(gè)清楚明確的預(yù)期，政府有決心擠出當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，有決心改變當(dāng)前住房市場(chǎng)性質(zhì)，有能力對(duì)住房市場(chǎng)投機(jī)投資需求進(jìn)行全面遏制，并堅(jiān)決去除住房消費(fèi)市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)（出臺(tái)嚴(yán)厲的事前、事中、事后信貸與稅收限制政策）。其次，對(duì)于當(dāng)前住房市場(chǎng)形勢(shì)不僅要判斷準(zhǔn)確，要堅(jiān)決去除房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控工具的功能，給市場(chǎng)以清楚明確的信息。在這點(diǎn)上不可猶豫不決，而是信息清楚明確及政策堅(jiān)決。

　　“城鎮(zhèn)化”被市場(chǎng)理解為更多的人進(jìn)入城市需要更多的住房，住房需求會(huì)快速增長(zhǎng)；或理解為城市空間的擴(kuò)張，城市需要建造更多的住房來(lái)滿足這種住房市場(chǎng)需求。但很少有人理解城鎮(zhèn)化的核心是什么？有質(zhì)量的城鎮(zhèn)又是什么？（易憲容 社會(huì)科學(xué)研究院金融研究所研究員）

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