“地王”重現(xiàn)，應(yīng)再穩(wěn)預(yù)期

　　是曇花一現(xiàn)，還是重回升勢，土地市場將向何處去？無疑，躁動不安的土地市場，在創(chuàng)下年內(nèi)樓面價(jià)格新高的同時(shí)，也將會刺激市場敏感的神經(jīng)。人們擔(dān)心“地王”卷土重來，可能預(yù)示著樓市回暖。近日，京滬兩地同現(xiàn)“地王”，在調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，任何一個“地王”的誕生，都會引來業(yè)界乃至社會的高度關(guān)注。在這種情況下，穩(wěn)定人們的心理預(yù)期應(yīng)成為目前樓市調(diào)控的首要任務(wù)。

　　其實(shí)繼出現(xiàn)“松綁”、“微調(diào)”后，樓市走向一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。在此輪“地王”出現(xiàn)之前，樓市多項(xiàng)數(shù)據(jù)已經(jīng)顯露“躁動”端倪。11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，我國70個大中城市中，上漲的城市有35個。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場“漲勢”有進(jìn)一步走強(qiáng)趨勢。與9月新建商品住宅價(jià)格變動情況相比，價(jià)格下降城市由24個減少為17個，上漲城市由31個擴(kuò)大為35個，漲幅也由不超過0.4%提高至0.5%。這無疑應(yīng)引起相關(guān)部門的警惕。

　　更為棘手的是，博弈雙方的力量對比似乎正在發(fā)生變化。此前多位業(yè)內(nèi)專家均判斷，在當(dāng)前及今后一段時(shí)期內(nèi)國家出臺調(diào)控新政的可能性不大。因此在調(diào)控新政“真空期”內(nèi)，繼續(xù)走強(qiáng)的市場行情不僅證實(shí)其找到了反調(diào)控的突破口，對民眾心理預(yù)期的影響也不容忽視。有專家表示，持續(xù)調(diào)控后的房價(jià)回升，反映了市場對房地產(chǎn)行情的看好。

　　躁動的數(shù)據(jù)也讓購房者呈現(xiàn)出恐慌心理，預(yù)期也隨之發(fā)生改變，這種改變更進(jìn)一步推高了樓市成交量。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，本月全國54個主要城市房地產(chǎn)成交創(chuàng)近兩年新高，環(huán)比增長也超過三成。因此，“地王”在此時(shí)重現(xiàn)更有“惹火”樓市之勢。

　　隨著“地王”的重現(xiàn)，“樓市調(diào)控是否陷入進(jìn)退兩難的尷尬局面”，“房價(jià)是否走上持續(xù)上漲的不歸路”等諸多問題隨之產(chǎn)生。不過冷靜下來仔細(xì)分析，很多人便會發(fā)現(xiàn)此次京滬“地王”并不具備代表性，土地市場的高溢價(jià)情況目前只是個別現(xiàn)象，房價(jià)反彈的可能性依然很小，市場應(yīng)多理性對待這一現(xiàn)象，民眾更應(yīng)理性考慮購房決策。

　　雖然“地王”重現(xiàn)，房價(jià)回升令人沮喪，不過對于樓市未來仍不應(yīng)該持有悲觀的看法。

　　首先，對于房地產(chǎn)市場來說，每年9、10兩月大抵都是市場成交量最大的時(shí)期，因而被業(yè)界稱之為“金九銀十”，因此許多商家都會在這一段時(shí)期做足文章，拉動銷售。從今年的情況來看，萬科等房企在這一時(shí)期進(jìn)入推盤高峰期，同時(shí)伴隨民眾購房意識的增強(qiáng)，10月數(shù)據(jù)的亮眼并不令人意外。

　　支持房價(jià)上漲更為具體的原因是：其一，此前的資金積累令房企特別是大型房企暫時(shí)不缺錢，雖融資難度增大使其資金鏈面臨持續(xù)考驗(yàn)，但金融貨幣政策“穩(wěn)健”基調(diào)的提出和銷售行情的好轉(zhuǎn)，使開發(fā)商資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)性大大減小，沒有了主動減低房價(jià)的意愿；其二，“看漲”心理的作用下，消費(fèi)者多有出手買房的沖動，對房價(jià)形成支撐；最后，各地在落實(shí)國家調(diào)控房價(jià)政策時(shí)，暴露出消極怠慢情緒，一些地方政府采取獎勵、補(bǔ)貼辦法助推房價(jià)上漲。

　　其次，房價(jià)的節(jié)節(jié)攀高超出了中低收入群體購房能力?？紤]到在限購政策下，他們是購房的主力軍，因此沒有需求支撐下的高房價(jià)是無法長期持續(xù)下去的。目前這一苗頭已經(jīng)顯露出來，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然10月房價(jià)依然保持高歌猛進(jìn)勢頭，但成交量卻持續(xù)萎縮。

　　第三，作為平衡房價(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的有效武器，保障房建設(shè)近年來受到國家的高度重視。雖然在一些地方保障房的建設(shè)工作還不盡如人意，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“湊數(shù)”、“消極建設(shè)”等情況，但依然有大量價(jià)格低廉的保障房上市，在一定程度上牽制了商品房價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。

　　最后，部分地方政府解決了對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，改變了以往依靠房地產(chǎn)發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)增長的做法，及時(shí)將“調(diào)結(jié)構(gòu)”作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。

　　有專家表示，在限購等多種調(diào)控手段的作用下，投機(jī)性需求基本被擠出了市場，大部分購房者都出于自用的需要。從目前情況來看，自住性需求、改善性需求的空間仍然很大，但市場的增長速度一定會下降的，不可能像此前一樣盲目發(fā)展。隨之，越來越多的房企也建立了穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，通過減少商品房開工量，增加小戶型供應(yīng)比例，為贏得生存空間做努力。

　　房地產(chǎn)調(diào)控不會半途而廢，市場預(yù)期也應(yīng)再次被穩(wěn)定。十八大報(bào)告中就提出了“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理,滿足困難家庭基本需求”的目標(biāo)，在這一目標(biāo)指引下，調(diào)控將繼續(xù)保持進(jìn)行時(shí)狀態(tài)。而隨著國家調(diào)控的到位，消費(fèi)者住房心理的歸位，房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性將極為有限。不過在調(diào)控中，依然擴(kuò)大漲幅面與提高的漲幅幅度，是我們應(yīng)該反思的問題。在反思的同時(shí)，也要認(rèn)識到房地產(chǎn)調(diào)控需要確立維持穩(wěn)定的主基調(diào)，過嚴(yán)或者過松的調(diào)控都會付出更大的代價(jià)。

來源：金融時(shí)報(bào)

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