樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊空間不大

進(jìn)入第三季度后，大多數(shù)分析人士認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持弱勢(shì)復(fù)蘇的格局，房?jī)r(jià)反彈幅度有限。這一判斷的主要依據(jù)是，未來(lái)房?jī)r(jià)存在四大制約因素——限購(gòu)限貸、剛需主導(dǎo)、資金鏈壓力和庫(kù)存壓力。但是，近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)卻顯示，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市有50個(gè)，較6月多出一倍。而且，房?jī)r(jià)反彈已經(jīng)從一線和主要二線城市引領(lǐng)的局面向二、三線城市全面蔓延，超過(guò)七成的主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲大幅超出市場(chǎng)預(yù)期。

　　進(jìn)一步看，大家公認(rèn)的制約房?jī)r(jià)大幅度反彈的四大因素在7月份似乎并沒有發(fā)揮應(yīng)有的效力：7 月份全國(guó)商品房銷售面積單月同比增速?gòu)?月的-3.3%大幅回升至13.3%，單月成交水平已經(jīng)回到了2011年成交高峰時(shí)期的水平；開發(fā)商資金來(lái)源連續(xù)3個(gè)月同比回升，草根調(diào)研顯示開發(fā)商“以價(jià)跑量”的動(dòng)力在減弱；主要城市庫(kù)存去化周期首次回到12個(gè)月之內(nèi)，庫(kù)存壓力明顯消退。商品房銷售額增速相比銷售面積增速反彈更加顯著，這一指標(biāo)從6月的7%反彈至7月份的26.3%，成交量和房?jī)r(jià)相互帶動(dòng)的局面似乎正在形成。

　　加州大學(xué)伯克利分校的奧伯斯特菲爾德于1994年提出多點(diǎn)平衡理論，即在經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)作中可能出現(xiàn)多個(gè)平衡點(diǎn)，而當(dāng)前處于哪個(gè)平衡點(diǎn)完全取決于所有參與人的期望與信心，這種現(xiàn)象在我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上表現(xiàn)得很明顯：如果絕大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)將下跌，則會(huì)形成“成交下跌和房?jī)r(jià)下跌”的平衡點(diǎn)去年下半年就是這種情況；若絕大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)反彈有限，則會(huì)形成“成交低增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)低增長(zhǎng)”的平衡點(diǎn)今年上半年就是這種情況；若絕大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲難以避免，則會(huì)形成“成交高增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)”的平衡點(diǎn)7月份就是這種情況。未來(lái)幾個(gè)月，房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲可能將打破此前“成交低增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)低增長(zhǎng)”的平衡點(diǎn)，并可能將形成“成交高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)”的新的平衡點(diǎn)。市場(chǎng)平衡點(diǎn)預(yù)期的轉(zhuǎn)換，首先引發(fā)的將是市場(chǎng)對(duì)于政策干預(yù)的擔(dān)憂，而近期關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息見諸媒體也印證了這種擔(dān)憂。

　　新的調(diào)控政策是否出臺(tái)？力度有多大？對(duì)于市場(chǎng)的影響幾何？回答這些問(wèn)題，首先需要看一下今年以來(lái)管理層調(diào)控房地產(chǎn)的邏輯思路是否改變了。事實(shí)上，今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯思路還是比較清晰連貫的，那就是在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”上取得平衡。穩(wěn)增長(zhǎng)就是支持以剛需為主的需求入市，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)從而減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊；控房?jī)r(jià)就是通過(guò)堅(jiān)持限購(gòu)和限貸不放松來(lái)清退投資需求，以最大限度壓制房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)騰挪出支持穩(wěn)增長(zhǎng)的空間。

　　現(xiàn)在來(lái)看，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力似乎更大。7月份披露的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之持續(xù)低迷不僅超出了預(yù)期，而且顯示宏觀經(jīng)濟(jì)筑底過(guò)程之艱難也超過(guò)了預(yù)期，正如管理層所言的“經(jīng)濟(jì)困難可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間”。最近幾個(gè)月，中長(zhǎng)期貸款、采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)PMI中的庫(kù)存指數(shù)和生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)PPI等指標(biāo)持續(xù)創(chuàng)出階段性新低，一方面顯示終端私人需求依舊處于債務(wù)緊縮和去庫(kù)存階段，新增投資的意愿比較低迷；另一方面顯示民間實(shí)際投資成本名義貸款利率PPI依舊很高，而7月份以債券融資為主的社會(huì)總?cè)谫Y的放量更多地惠及了國(guó)企和央企。這說(shuō)明，在帶動(dòng)民間投資方面，3月份以來(lái)政策預(yù)調(diào)微調(diào)并未取得理想的效果。在這種情形下，全社會(huì)總投資能夠在低位企穩(wěn)依然是傳統(tǒng)的基建和民生投資住房保障發(fā)力的結(jié)果。

　　政府支持力度的上升一方面體現(xiàn)在財(cái)政支出的增加，另一方面體現(xiàn)在對(duì)地方融資平臺(tái)的開閘。今年上半年，財(cái)政盈余同比減少28%，占GDP比重不僅低于去年同期，而且是2004年以來(lái)的最低水平僅高于擴(kuò)大內(nèi)需的2009 年；3月份以來(lái)，地方政府城投債發(fā)行的規(guī)模明顯提速，3月至7 月月均發(fā)行規(guī)模為861億元，明顯高于2010和2011年全年的水平月均分別為308億和373億，反映了中央政府對(duì)地方融資平臺(tái)融資的適度放松。值得注意的是，當(dāng)前財(cái)政支出擴(kuò)張一定對(duì)應(yīng)的是對(duì)于未來(lái)財(cái)政收入增長(zhǎng)的訴求。因此，對(duì)于各級(jí)政府而言，以土地出讓收入和房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈稅收的重要性不言而喻。因此，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的決策思路決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的空間相當(dāng)狹小了。

　　控房?jī)r(jià)為什么這么難？近期房?jī)r(jià)確有反彈和蔓延的跡象，但是，在限購(gòu)限貸政策一直發(fā)揮作用的情況下，為什么反彈和蔓延在去年下半年到今年上半年并沒有出現(xiàn)，反而在近期出現(xiàn)了？在管理層看來(lái)，貨幣政策寬松和房貸政策重回優(yōu)惠還不足以造成如此反彈和蔓延，畢竟限購(gòu)和限貸在資格準(zhǔn)入和加杠桿上形成了防火墻。根本原因還在于，最近幾個(gè)月地方政府“微調(diào)”走向“深入”，消極執(zhí)行甚至抵觸限購(gòu)和限貸政策，事實(shí)上將限購(gòu)和限貸政策的作用抵消于無(wú)形之中如擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍、放寬入戶標(biāo)準(zhǔn)、利用政策的模糊地帶和“只做不說(shuō)”的私下里行動(dòng).

　　在管理層看來(lái)，如果地方政府不突破限購(gòu)和限貸的“越界”行為，6月和7月房?jī)r(jià)反彈和蔓延不大可能出現(xiàn)，即便出現(xiàn)反彈的話，在范圍上和幅度上也是非常有限的。因此，管理層對(duì)于下一步調(diào)控態(tài)度就是，力保限購(gòu)、限貸“底線不突破”和“執(zhí)行不走樣”。對(duì)于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡(jiǎn)單叫停的做法，取而代之的是問(wèn)責(zé)等更嚴(yán)厲的行政手段。上述結(jié)論也間接地體現(xiàn)在近期新華社發(fā)布的國(guó)務(wù)院督查組調(diào)查結(jié)論新聞稿中。同時(shí)，相比于今年以來(lái)各地如火如荼的“微調(diào)”動(dòng)作，8月份則鮮有地方“微調(diào)”的消息，這些也都證實(shí)了上述判斷。

　　因此我們認(rèn)為，今年以來(lái)管理層調(diào)控房地產(chǎn)的基本邏輯思路并沒有改變，仍舊是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，調(diào)整“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”的平衡點(diǎn)，出臺(tái)新的調(diào)控政策的概率比較低。就目前傳言的房產(chǎn)稅擴(kuò)容的消息而言，我們認(rèn)為出臺(tái)這一政策的概率很低或力度很小。如果僅僅針對(duì)增量房征收房產(chǎn)稅如重慶和上海，則影響可以忽略不計(jì)，如果針對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，則在技術(shù)上和信息系統(tǒng)上的準(zhǔn)備需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。更為重要的是，房產(chǎn)稅政策的實(shí)施效果主要看地方政府，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，地方政府的抵制情緒非常高，實(shí)施的難度也比較大。

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