房地產(chǎn)調(diào)控：力度不減，思路不變

　　央行在8月3日發(fā)布的2012年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中指出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機(jī)投資性購房需求。而在剛剛召開的中共中央政治局工作會議中，房地產(chǎn)調(diào)控也再次被突出強調(diào)。此次會議指出，要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機(jī)投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。從調(diào)控內(nèi)容來看，“有保有壓”的房地產(chǎn)調(diào)控思路和“堅定不移”的調(diào)控力度再次被突出。面對愈發(fā)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控局面，不減的調(diào)控力度，不變的調(diào)控思路能否實現(xiàn)國家既定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)？

　　首先，仍需要強調(diào)的是房地產(chǎn)市場風(fēng)險不容忽視。從目前情況來看，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商“躍躍欲試”，通過取消優(yōu)惠、漲價、捂盤等手段制造市場“回暖”氛圍，部分地方政府也按捺不住，紛紛“暗度陳倉”，各種“救市”、“托市”招術(shù)花樣百出。由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組發(fā)布的《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》（以下簡稱“《報告》”）一文就顯示，目前住房成交量已經(jīng)回暖，價格環(huán)比出現(xiàn)反彈?！秷蟾妗吠瑫r指出，房價的回漲會給下半年的調(diào)控增加復(fù)雜性和難度。對此，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華認(rèn)為，房地產(chǎn)市場目前處于“快速反彈”階段，如果短期內(nèi)沒有出現(xiàn)更強有力的調(diào)控措施，那么因快速反彈所產(chǎn)生的風(fēng)險將極大。

　　這種風(fēng)險不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場自身將積累嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫，也體現(xiàn)在銀行資產(chǎn)壞賬增加上。根據(jù)國家宏觀調(diào)控的方向，銀行業(yè)監(jiān)管部門鼓勵商業(yè)銀行向資質(zhì)和市場信譽良好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，用于建設(shè)保障性住房或中小戶型、中低價位的普通商品住房。中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春表示，目前所掌握的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年上半年對高檔住宅的投入資金力度加大，與此同時，對90平方米以下中小戶型資金投入?yún)s呈現(xiàn)一個下降態(tài)勢?？紤]到高檔住宅的開發(fā)大都帶有投資、投機(jī)的性質(zhì)，這也說明，部分銀行信貸資金存在進(jìn)入投資、投機(jī)領(lǐng)域的可能。此外，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)市場處于復(fù)雜而又關(guān)鍵的調(diào)控期內(nèi)，繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場的銀行信貸資金便面臨著極大風(fēng)險。這主要表現(xiàn)在：如開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊繃，那么將使商業(yè)銀行面臨房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期難以收回的信用風(fēng)險，同時，為了維持資金鏈繼續(xù)運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有可能采取誘騙手段獲取貸款，由此誘發(fā)道德風(fēng)險和操作風(fēng)險。

　　其次，應(yīng)該看到地方政府“微調(diào)”舉動是調(diào)控的主要干擾因素。鄒琳華向記者表示，今年房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控強調(diào)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上出現(xiàn)“躁動”，從目前情況來看，特別是一線城市房價反彈的壓力很大。那么為何會出現(xiàn)這種情況？有專家解釋說，上半年房地產(chǎn)市場走勢偏離調(diào)控目標(biāo)，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場恐慌引起的，而不是宏觀政策微調(diào)實際作用導(dǎo)致。

　　我們注意到滿足剛需不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商順利渡過“逆境”的金科玉律，也是地方政府實施微調(diào)的主要借口。其實作為預(yù)期調(diào)整的主要推手，地方政府敢于“冒天下之大不韙”，表面上是擔(dān)心調(diào)控“打壓剛需”、“誤傷經(jīng)濟(jì)”，背后的原因其實是地方政府借助房地產(chǎn)市場來拉動地方經(jīng)濟(jì)。因此與其讓地方政府借滿足剛需之名再掀房地產(chǎn)熱浪，不如徹底斷了地方政府的“念頭”。

　　對于目前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)，“住房問題研究”課題組專家也表示，通過強化和完善調(diào)控政策，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)回漲的局面，防止報復(fù)性反彈，及時預(yù)防和化解金融風(fēng)險，確保房地產(chǎn)市場回歸理性和“軟著陸”，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長和“軟著陸”做貢獻(xiàn)；同時，為房地產(chǎn)長期內(nèi)實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展創(chuàng)造條件，而當(dāng)務(wù)之急是扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

　　最后，在房地產(chǎn)調(diào)控力度不減、思路不變的大背景下，扭轉(zhuǎn)預(yù)期是關(guān)鍵，同時也要防范風(fēng)險轉(zhuǎn)移，特別是向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。值得注意的一點是，根據(jù)央行7月份公布的2012年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，6月末，房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點。而同樣根據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，2011年中國房地產(chǎn)貸款增速總體回落。調(diào)控期內(nèi)，房地產(chǎn)信貸資金增長呈現(xiàn)出從增速不斷下滑到回升的態(tài)勢，這種態(tài)勢應(yīng)引起相關(guān)部門的重視。

　　對此，高廣春建議，監(jiān)管部門應(yīng)對進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金流向進(jìn)行細(xì)分。劃分的依據(jù)是信貸資金是否真正進(jìn)入滿足中低收入家庭需要的保障性住房、中小戶型住宅建設(shè)等住房消費領(lǐng)域，還是用于開發(fā)高檔樓盤的投資、投機(jī)領(lǐng)域。這將有助于監(jiān)管部門、銀行機(jī)構(gòu)以及研究機(jī)構(gòu)有效地管控風(fēng)險。

　　從認(rèn)清風(fēng)險到防范風(fēng)險，從繼續(xù)調(diào)控到重視微調(diào)的負(fù)面效果，面對嚴(yán)峻而又復(fù)雜的房地產(chǎn)調(diào)控局面，只有直面調(diào)控的問題所在，“不減”、“不變”的調(diào)控力度、思路才能盡快發(fā)揮應(yīng)有的作用。

來源：金融時報

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