房地產(chǎn)政策關(guān)鍵是穩(wěn)定預(yù)期

住建部新聞發(fā)言人最近再次表示：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。

　　住建部在這個(gè)時(shí)候表態(tài)，絕非無(wú)的放矢。五月份以來(lái)，在穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景下，一方面是很多地方“微調(diào)”樓市政策，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回暖。在成交放量的同時(shí)，一些樓盤的價(jià)格再次出現(xiàn)了跳漲。在這種情況下，很多人擔(dān)心在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的煙霧彈下，地方的樓市“微調(diào)”政策再次引發(fā)前幾年的樓市瘋狂，而五月份的成交數(shù)據(jù)又恰恰為這種擔(dān)心做了很好的注腳，讓投資者的恐慌情緒加劇。

　　很顯然，購(gòu)房者在這個(gè)時(shí)候紛紛入市，擔(dān)心的絕非什么“自住需求”，在房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸到合理價(jià)位的情況下，“自住需求者”可憐的購(gòu)買力撬動(dòng)不了價(jià)格已經(jīng)接近峰頂?shù)臉鞘?。?gòu)房者擔(dān)心的是，自己一味相信政策不會(huì)松動(dòng)，但等到最后，卻發(fā)現(xiàn)先知先覺者早已行動(dòng)，醒悟過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)距離夢(mèng)想遠(yuǎn)去。這樣的故事，已經(jīng)多次發(fā)生，即使買錯(cuò)，也別再錯(cuò)過(guò)，這種“井繩效應(yīng)”是時(shí)下絕大多數(shù)購(gòu)房者最真實(shí)的心態(tài)。購(gòu)房者擔(dān)心，即使中央政策三令五申，但在目前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，地方財(cái)政捉襟見肘的情況下，地方政府會(huì)想方設(shè)法刺激樓市，在鼓勵(lì)自住需求的旗號(hào)下，通過(guò)執(zhí)行層面的綏靖政策，打開限購(gòu)等政策缺口，最終激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這種情況一方面說(shuō)明，經(jīng)過(guò)三年多的調(diào)控，盡管房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制，但在各地對(duì)土地財(cái)政的依賴難以擺脫的情況下，房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策和房?jī)r(jià)隨時(shí)都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。特別是，在目前情況下，抑制房?jī)r(jià)上漲的最主要手段是隨時(shí)都可能被取消的限購(gòu)，而一旦限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)的暴漲必然是一個(gè)大概率事件。因此，抑制房?jī)r(jià)反彈的關(guān)鍵是政策給購(gòu)房者長(zhǎng)期的預(yù)期，政策給購(gòu)房者房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的信心。從目前入市的購(gòu)房者的情況看，大多數(shù)購(gòu)房者表示，之所以現(xiàn)在購(gòu)房，并不是什么“剛需”等子虛烏有的概念，而是擔(dān)心房?jī)r(jià)又一輪的暴漲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中央層面強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”已經(jīng)有九次，但即便如此，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)卻真的不樂(lè)觀。

　　中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控成敗的標(biāo)志并不在于房?jī)r(jià)是否下跌，甚至下跌多少，而在于有沒有給購(gòu)房者穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期。如果中國(guó)的房地產(chǎn)公共政策給購(gòu)房者的只是不確定和恐慌，那這樣的政策注定不會(huì)贏得公信力，特別是在利益博弈非常慘烈的情況下，短期的政策只會(huì)引發(fā)價(jià)格的更大波動(dòng)，這無(wú)論對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，開發(fā)商，還是購(gòu)房者，都是最不愿意看到的情況。但房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持到底，最根本的還是應(yīng)該抓住有利時(shí)機(jī)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)方面的欠賬，以“制度調(diào)控”替代“政策調(diào)控”，最終形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。如此，則房地產(chǎn)持續(xù)健康可期。（作者：馬光遠(yuǎn)）

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