“新土改”能否消解小產(chǎn)權(quán)房尷尬

深圳土地制度改革要破解的課題，是全國(guó)許多城市面臨的共性問(wèn)題。深圳“新土改”的成敗，不僅具有區(qū)域意義，也具有全國(guó)意義。

　　5月25日，深圳正式啟動(dòng)以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為核心原則的土地管理制度改革。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說(shuō)：“這是我國(guó)土地管理制度改革歷史上又一次里程碑式的重大抉擇?！?/p>

　　之所以如此評(píng)價(jià)，是因?yàn)樯钲凇靶峦粮摹奔缲?fù)著完成土地確權(quán)，深化土地資源市場(chǎng)化、資本化配置，為小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問(wèn)題尋找解決辦法等重任。深圳土地制度改革要破解的課題，是全國(guó)許多城市面臨的共性問(wèn)題。深圳“新土改”的成敗，不僅具有區(qū)域意義，也具有全國(guó)意義。

　　深圳“新土改”的重點(diǎn)和難點(diǎn)，首先是解決違法建筑問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑占全市總建筑面積的四成以上，用剛性手段全部清除，顯然不現(xiàn)實(shí)，還會(huì)對(duì)原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)和集體利益造成沖擊。深圳的改革方案透露，將依據(jù)“依現(xiàn)狀、依改造”的原則，對(duì)土地、房產(chǎn)進(jìn)行分開確權(quán)，或在“房地合一”框架下，通過(guò)土地權(quán)益書、作價(jià)入股等方式進(jìn)行確權(quán)。也就是說(shuō)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，將不再一拆了之，而可能通過(guò)“贖買”的方式，讓其有機(jī)會(huì)“轉(zhuǎn)正”。

　　在現(xiàn)行土地制度體系中，小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的生存空間。但是，土地確權(quán)的落后，農(nóng)村集體土地收益過(guò)低，城市化的提速，以及高房?jī)r(jià)共同創(chuàng)造了小產(chǎn)權(quán)房生存和壯大的空間。從市場(chǎng)的角度說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于滿足剛性需求、平抑商品房?jī)r(jià)，不是沒有作用。解決集聚于小產(chǎn)權(quán)房上的現(xiàn)實(shí)與政策矛盾，需要思維創(chuàng)新。

　　給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的機(jī)會(huì)，也不是沒有風(fēng)險(xiǎn)。首先，在現(xiàn)有制度約束下，農(nóng)村土地收益遠(yuǎn)低于城市土地。如果不放寬農(nóng)村土地使用權(quán)“變現(xiàn)”的約束，無(wú)論是對(duì)土地、房產(chǎn)分開確權(quán)還是統(tǒng)一確權(quán)，都不能帶來(lái)明確的利益預(yù)期，土地確權(quán)就可能遭到冷遇。其次，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”作價(jià)，不易確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果定價(jià)不合適，既可能損害農(nóng)村土地和小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主利益，也可能抬高平均房?jī)r(jià)，形成不恰當(dāng)?shù)臉鞘蓄A(yù)期。再次，什么樣的小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，需要明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　從根本上說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房之所以繁榮，不僅因?yàn)榫哂袃r(jià)格優(yōu)勢(shì)，更因?yàn)檗r(nóng)村土地收益與城市土地收益落差太大。因此，在妥善處理小產(chǎn)權(quán)房等歷史遺留問(wèn)題的同時(shí)，不能忘記對(duì)土地制度的完善。而完善的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)既有利于城市化發(fā)展需求，又盡量平衡城鄉(xiāng)土地收入差距。只有這樣，土地使用現(xiàn)狀與土地制度之間的脫節(jié)才可能接上，小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的制度尷尬才有望消解。

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