今年房地產(chǎn)調(diào)控只能是增量改革

春節(jié)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又逐漸恢復(fù)了一些生氣。3月之后，新房量漲價(jià)跌，二手房甚至量?jī)r(jià)齊升。房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎又到了一個(gè)選擇方向的時(shí)刻。

　　政策方向未變

　　以首套房貸利率下浮為標(biāo)志，針對(duì)消費(fèi)需求的政策微調(diào)開(kāi)啟；作為調(diào)控主要方式的“限購(gòu)”隨時(shí)間自然變松，持續(xù)積累需求；期盼中的進(jìn)一步措施，如房產(chǎn)稅的推廣和加碼并未實(shí)行；地方政府放松調(diào)控的擦邊球動(dòng)作頻繁；這些都影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)多空信心。

　　調(diào)控的目標(biāo)和政策發(fā)生變化了嗎？需要理解2010年4月以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控。新政并非要以激進(jìn)方式解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。本輪短期調(diào)控思路主要是增加供給，遏制需求，促使供求平衡改變、價(jià)格調(diào)整，供給方在保障房之外，還特別強(qiáng)調(diào)了加快普通商品住房的建設(shè)，意味著對(duì)房地產(chǎn)商的打壓是調(diào)控的過(guò)程而非目標(biāo)。短期調(diào)控的目標(biāo)是價(jià)格上漲預(yù)期而非價(jià)格本身。扭轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，以房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)下跌為前提；房地產(chǎn)調(diào)控未結(jié)束，但降價(jià)之后有穩(wěn)價(jià)。房?jī)r(jià)下降沒(méi)有目標(biāo)值，不僅在于房?jī)r(jià)下跌很多也難以達(dá)到合意，而且中低收入者的住房需求已經(jīng)通過(guò)保障房和存量房產(chǎn)擴(kuò)展的租房市場(chǎng)給予滿足，也不僅在于不能讓房地產(chǎn)商都破產(chǎn)，更在于還不能讓地方政府的土地財(cái)政破產(chǎn)。

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)的下跌多在外圍，資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期并未扭轉(zhuǎn)，政策微調(diào)是在既定政策框架內(nèi)的，雖然稍略顯早，顯示出地方和銀行的放松愿望，但并不是政策方向的改變；房地產(chǎn)政策保持了穩(wěn)定連續(xù)，進(jìn)一步的微調(diào)放松會(huì)邊際遞減；短期的政策預(yù)期博弈降低調(diào)控的可信度，行政管制不會(huì)明顯放松，還應(yīng)有微調(diào)反復(fù)和緊縮重申。

　　短期目標(biāo)打破量?jī)r(jià)僵持

　　資產(chǎn)泡沫的過(guò)程，不是中產(chǎn)階層的培育，而是利益階層的崛起。打破房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)僵持的短期目標(biāo)之外，中長(zhǎng)期調(diào)控需要打破現(xiàn)有的制度和利益僵局。換屆之后，短期調(diào)控也將自然過(guò)渡到一個(gè)意義更為深遠(yuǎn)的中長(zhǎng)期調(diào)控。短期調(diào)控旨在緩解泡沫壓力和伴隨的社會(huì)矛盾，中長(zhǎng)期調(diào)控則旨在促成可持續(xù)的增長(zhǎng)模式，包括良性和高效的中央和地方關(guān)系，開(kāi)啟新一輪城市化進(jìn)程。

　　中央和地方關(guān)于城市化和房地產(chǎn)資本化的利益分配格局的重建，可以概括為三部曲，第一步是打擊房地產(chǎn)投機(jī)者和投資者，從增量到存量。2012年維穩(wěn)之年，注定只能是增量改革，調(diào)控只限于對(duì)增量投資和投機(jī)需求的遏制，不會(huì)通過(guò)強(qiáng)推高額房產(chǎn)稅等手段大量擠出投機(jī)和投資需求、促成資產(chǎn)價(jià)格深幅調(diào)整。第二步是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的治理。緊縮政策促使行業(yè)有選擇的提高集中度，政府通過(guò)保障房加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力。第三步，是中央與地方之間的“征利”和“讓利”博弈，出路是找到中央和地方以及其他利益相關(guān)方的激勵(lì)相容安排，取得央地的行動(dòng)一致。房產(chǎn)稅既是財(cái)稅體制改革的一部分，力求在資產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)情形下，逐漸成為地方政府的穩(wěn)定收入來(lái)源，也可以在短期作為地方土地財(cái)政轉(zhuǎn)變的緩沖之一，使地方的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)獲得騰挪空間。（王洋）

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