警惕“縮工保價”推升房價

樓市調(diào)控仍未放松，在土地市場冷清、土地出讓金大幅下滑的形勢之外，開發(fā)商普遍放慢了前幾年所拿土地的投資速度，甚至開始放緩?fù)涎娱_工。這成為當下國土資源部最為擔憂的事情之一。

　　4月17日，一場視頻會議在國土資源部召開，各省及副省級城市國土部門負責(zé)人悉數(shù)出現(xiàn)，“形成住房有效供應(yīng)”在會議上被頻頻提及。在國土部看來，最需要擔心的顯然不是開發(fā)商“不拿地”，而是開發(fā)商“不開工”、“緩施工”。他們最擔心的是，一旦經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，這些供應(yīng)出去的土地會不會成為爛尾工程。

　　國土部的擔心并非多余。截至2011年底，國內(nèi)尚在開發(fā)過程中的房地產(chǎn)用地宗數(shù)和面積分別達到15.04萬宗和47.99萬公頃，這個數(shù)字相當于過去三年年均供應(yīng)量的4倍。而2008年出現(xiàn)的那場“縮工保價”運動，第一不拿地，第二不開工，第三緩施工，帶來了2009年之后樓市有效供應(yīng)的大幅下滑。而在2009年，刺激樓市政策的密集出臺帶來了需求量的暴漲，供不應(yīng)求，隨之而來的則是房價的報復(fù)性上漲?，F(xiàn)在，一切都有可能“昨日重現(xiàn)”。

　　在龐大的數(shù)字壓力下，國土部已將防治土地閑置放在首要位置，其工作的重點是“促供給”，但住建系統(tǒng)強調(diào)的是繼續(xù)“控需求”。二者形成尖銳矛盾。

　　世間任何事物，最忌諱的是驟冷驟熱驟開驟合，宏觀調(diào)控也不例外。從2010年4月開始對需求閘門的驟然關(guān)閉，必然反過來全面?zhèn)鲗?dǎo)到供給的全面減少。如果此時再驟然放開需求閘門，就像將已經(jīng)蓄滿水的大壩貿(mào)然炸開，結(jié)果必是水漫金山，2009年末開始的那種需求暴增和價格暴漲現(xiàn)象必將重演。

　　因此，下一步政策面，控制投資性需求短期內(nèi)不能放松，但是對于首套房和改善性住房的需求逐步放開甚至給予政策優(yōu)惠，帶動有效需求，也是必然要做的工作。

　　而在需求的積蓄、需求的逐步釋放過程中，供給的短板現(xiàn)象似乎難以避免。因為在限購等政策下需求減少的同時，開發(fā)商“縮工保價”導(dǎo)致的供應(yīng)減少可能來得更快。在本輪調(diào)控中，北京就曾出現(xiàn)過存量房“迅速增加”又迅速回歸常態(tài)的數(shù)字烏龍現(xiàn)象。存量房一直是判斷市場供應(yīng)狀態(tài)的一個重要指標，業(yè)內(nèi)不少人把10萬套存量房作為北京房地產(chǎn)市場供需平衡的一個關(guān)鍵點。調(diào)控開始之后，北京的存量房一度迅速“上升”到10萬套、12萬套、13萬套，并由此判斷房價下跌成為必然。但是2012年3月30日，北京市住建委對商品房存量的重復(fù)數(shù)據(jù)進行了集中清理，在去掉無效以及重復(fù)登記的商品房存量后，北京存量房僅有約91156套，實際市場存量與之前舊有數(shù)據(jù)相差約27%。半年來不斷增加的北京存量房至此突然灰飛煙滅。而北京每年凈增人口至少在60萬到80萬，平均每3人需要一套房不論租還是買，每年就需要二三十萬套住房。

　　這樣的供應(yīng)短板，在引發(fā)房價上漲的同時，也會引發(fā)征地和購地價格的水漲船高，為下一輪房價上漲埋下伏筆。這是購房人應(yīng)該看清楚的“宏觀大勢”。（童大煥）

來源：經(jīng)濟參考報

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