房地產(chǎn)擠泡沫不是短期能完成的

　　日前，國家政策層面再次強調“抑制房地產(chǎn)泡沫”。2016年12月21日的中央財經(jīng)領導小組會議提出，“要抑制房地產(chǎn)泡沫”。而稍早前的中央經(jīng)濟工作會議，則提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　在任何一個國家，去房地產(chǎn)泡沫都不是一件簡單容易的事情。在全球范圍，房地產(chǎn)同時具備著居住和保值增值的雙重屬性，當然，風險也會在此之中并存。大部分國家重要城市的房地產(chǎn)市場，往往都會成為一些金融機構資產(chǎn)配置的重要標的。房地產(chǎn)市場的確存在泡沫，但無論我們怎樣去擠泡沫，房價也不可能跌到真正的白菜價，這是因為房地產(chǎn)本身就具備保值增值的屬性。在正常情況下房價會一直保持著平穩(wěn)增值、上漲的趨勢。

　　但從歷史情況來看，也有部分國家的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過崩盤。日本就是一個例子，但我們需要明白，日本房價崩盤的原因是房價非理性地瘋狂上漲。因此，從長遠趨勢來看，只要房價沒有出現(xiàn)過量的上漲，只要貨幣秩序沒有改變，那么市場的房價也就會一直呈現(xiàn)上漲趨勢。

　　從人們的投資心理角度來看，資金往往都會流向風險較低且回報率相對較高的地方。在可支配收入開始增多的情況下，人們的投資熱情也在不斷高漲，各種資金也會分流進入各種市場。綜合來看，房地產(chǎn)一方面具有穩(wěn)定性，另一方面具有保值性，同時還可以通過杠桿形式進行投資，相比而言是相對優(yōu)質的投資品種。

　　想要弱化房地產(chǎn)的投資屬性，需要從兩方面入手：一種是行政手段，一種則是市場的優(yōu)勝劣汰。行政手段就是當前各地已經(jīng)陸續(xù)出臺并且在不斷升級的限購措施，以此防止外地炒客對某些房地產(chǎn)活躍的城市進行炒作。這些政策方式，無外乎都是限制非本地戶口或繳交社保時間不足者購房，提升按揭購買二套房甚至是首套房的首付比例。

　　而市場優(yōu)勝劣汰的方式，就是增加更多的低風險、高收益的投資產(chǎn)品，以降低人們對房地產(chǎn)的投資熱。這種方式說起來簡單實施起來難，因為就當前市場而言，我們基本上找不到低風險、波動小、收益率高的項目。當前，初創(chuàng)型企業(yè)的存活率還比較低。如果初創(chuàng)型企業(yè)發(fā)展向好，存活率顯著提升，隨著越來越多造富神話的增多，必然會吸引等多的投資者“看不起”房地產(chǎn)市場而參與到創(chuàng)業(yè)投資當中。

　　這也意味著，政府需要通過各種合理的方式來振興實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會提供更多的就業(yè)機會、創(chuàng)造財富的機會和投資機會。隨著人們的生活壓力逐漸降低、投資范圍不斷擴大，自然會令房地產(chǎn)市場的誘惑力逐漸降低，那么泡沫就會逐漸減少，房價也會回歸到理性的價格區(qū)間。

　　一些城市房價之所以會出現(xiàn)上漲，往往是因為這些座城市的綜合能力在不斷增強，形成了較強的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，能夠吸引高水平人才、高端企業(yè)等各種資源不斷進入。由于中國經(jīng)濟發(fā)達的城市數(shù)量較少，在全局上出現(xiàn)了資源分配極不合理的情況。經(jīng)濟發(fā)達的城市人均擁有住房極少，但三四線城市和中西部城市人均住房擁有率卻較高。如果政府能夠為三、四線及以下城市引入高水平、高層次人才和中高端企業(yè)，一能推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，二能夠消化掉當?shù)剡^剩房地產(chǎn)庫存，三能降低一、二線城市住房市場的壓力。

　　由此可以看出，擠掉房地產(chǎn)泡沫，去除三、四線城市的房地產(chǎn)庫存，不僅是住建部的任務，更是一個整體的和事關全局的經(jīng)濟任務，需要政府、企業(yè)、社會大眾共同努力。只有共同推動中國經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展，才能漸漸令房地產(chǎn)市場恢復理性、實現(xiàn)均衡。只不過，要實現(xiàn)這個目標，不是短期內(nèi)就能完成的，但這不是不去務實地推進問題解決的借口。

　　轉自：證券時報

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