警惕樓市庫存壓力與泡沫壓力并存

　　據(jù)報(bào)道，住建部調(diào)研組日前到“中國最大鬼城”鄂爾多斯市新城區(qū)康巴什去調(diào)研。就房地產(chǎn)去庫存工作，調(diào)研組要求，要突出重點(diǎn)，在住宅去庫存方面率先突破。同時(shí)，《人民日?qǐng)?bào)》的報(bào)道提出，去庫存雖然艱巨，卻不能“亂投醫(yī)”，特別是不能用強(qiáng)刺激或加杠桿的方式。

　　有數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積已連續(xù)兩個(gè)月減少，這是個(gè)好消息，因?yàn)槠浔苊饬速Y金占用和土地等資源浪費(fèi)。但還有數(shù)據(jù)顯示，1月至4月，非重點(diǎn)城市商品房待售面積為4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。也就是說，今年前幾個(gè)月樓市升溫，主要消化了一二線城市庫存，而三四線城市庫存量仍然很大。

　　住建部調(diào)研組親臨最大“鬼城”，傳遞出了三種信號(hào)：一是表明去庫存是住建部今年的主要工作任務(wù)之一，他們已下定決心“啃骨頭”；二是或許把最大“鬼城”作為了去庫存的典型來抓；三是在去庫存方面給予地方政府以必要指導(dǎo)——既指出了去庫存的重點(diǎn)是住宅，也提出一些方式方法，比如將商業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)為公共服務(wù)設(shè)施，無疑有助于去庫存工作。

　　值得注意的是，調(diào)研組既沒有提及強(qiáng)刺激，也沒有提及加杠桿。而《人民日?qǐng)?bào)》的報(bào)道則明確反對(duì)強(qiáng)刺激或加杠桿。這說明，在樓市去庫存這個(gè)問題上，決策者與輿論基本形成了共識(shí)。之所以不能強(qiáng)刺激，不能加杠桿，是因?yàn)樽》抗┣箨P(guān)系已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)榭偭抗┣蠡酒胶猓绻扇?qiáng)刺激或加杠桿方式，容易透支消費(fèi)、誘發(fā)泡沫。

　　問題是，現(xiàn)有政策算不算強(qiáng)刺激或者加杠桿？今后去庫存的方式方法和政策尺度究竟該如何把握？

　　到目前為止，地方政府去庫存的主要策略還是刺激需求，主要包括支持農(nóng)民工及大學(xué)生購房、加大貨幣化安置力度、降低購房成本、發(fā)揮住房公積金政策作用等。在已經(jīng)出臺(tái)的刺激政策中，二套房首付比例最低降到三成甚至兩成、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度等手段，被認(rèn)為就是加杠桿。那么，現(xiàn)有加杠桿的做法是否合理呢？

　　事實(shí)上，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為“去庫存”指明了方向，比如將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購買庫存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過時(shí)的限制性措施等。在中央已經(jīng)明確的措施中，也沒有包括強(qiáng)刺激或者加杠桿。然而，房貸政策放松以及地方救市政策尺度不斷放大已經(jīng)成為事實(shí)。

　　筆者現(xiàn)在擔(dān)心的是，三四線城市在去庫存任務(wù)還沒有完成的情況下，由于強(qiáng)刺激或加杠桿可能已經(jīng)滋生了泡沫，即現(xiàn)在或不久的將來，有可能出現(xiàn)去庫存壓力與去泡沫壓力并存的局面，這樣一來，不僅會(huì)讓地方?jīng)Q策者陷入兩難境地，也會(huì)給樓市埋下更多風(fēng)險(xiǎn)。比如降低首付比例鼓勵(lì)收入不穩(wěn)定的進(jìn)城農(nóng)民和沒有收入的大學(xué)生購房，就有可能出現(xiàn)房貸違約現(xiàn)象。

　　因此，樓市去庫存必須要回歸正道，正確的方式方法是落實(shí)中央去庫存的要求，均衡公共資源、增加公共服務(wù)、培育特色產(chǎn)業(yè)、落實(shí)戶籍改革制度等，以便為樓市去庫存帶來收入穩(wěn)定的需求群體。同時(shí)，必須改革地方土地財(cái)政，從根本上遏制房地產(chǎn)過度發(fā)展。為了避免陷入去庫存壓力與去泡沫壓力并存的局面，某些刺激政策要降低強(qiáng)度，并適當(dāng)去杠桿。

　　這就是說，三四線城市去庫存不能急于求成，而是要做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。（特約評(píng)論員馮海寧）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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