春節(jié)以來，一線城市房價進入了“飛行模式”、“暴走模式”，隨后，樓市“高燒不退”的現(xiàn)實引出了調(diào)控新招。上海出臺最嚴“滬九條”，深圳出臺貸款首付比例最低4成、連繳3年個稅才能買房等政策，北京也在對二手房市場進行專項檢查。政策疊加效應(yīng)之下，一線城市樓市顯現(xiàn)退燒跡象，更多購房者進入觀望狀態(tài)，鄰近深圳的多個樓盤的來訪、成交均出現(xiàn)不同程度的下滑，個別樓盤甚至出現(xiàn)了50%的降幅。
看清、看透、看穿房價的真相，關(guān)鍵在于三個指標，也就是經(jīng)濟學(xué)上常說的市場三要素——人口、購買力、需求。以深圳為例，過去一年深圳新增人口將近60萬，相當于一個中等城市的人口規(guī)模，對于始終處于人口凈增長的深圳來說，想讓房價全面下降真的不容易。
反觀北京，近年新增戶籍人口呈現(xiàn)下降的趨勢，加之北京歷來實行全國最嚴的調(diào)控政策，可以想見，北京的房價不會大幅暴漲，也不會大幅暴跌，平穩(wěn)、穩(wěn)健，是北京、上海、廣州樓市的客觀必然。
房地產(chǎn)去庫存是今年五項最重要經(jīng)濟工作之一。供給側(cè)改革如今提得很多，而供給側(cè)改革并不是高大上的經(jīng)濟學(xué)術(shù)語，說白了就是要讓樓市的供給更加優(yōu)化而不是混亂無序，生產(chǎn)什么、不生產(chǎn)什么，多生產(chǎn)什么、少生產(chǎn)什么，應(yīng)該更加科學(xué)理性而不是依然任性。
樓市問題的核心在于調(diào)控預(yù)期，但不是管理農(nóng)民進城買房的預(yù)期，
而是調(diào)控地方政府在樓市問題上基于土地財政訴求的強烈預(yù)期，以及自以為是的亂作為。很多城市的政府官員經(jīng)常會因為本地房價太低感覺很沒尊嚴，這就是極其錯位的政績觀，這種政績觀不改房地產(chǎn)就永遠走不出怪圈。房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為地方政府的一項必須要完成的任務(wù)，北上廣深之外的城市大都“壓力山大”。但是不管怎樣，不能違背客觀規(guī)律，不能拔苗助長，不能讓樓市的高庫存風險轉(zhuǎn)化為金融機構(gòu)的金融風險，如果是那樣的話，極可能是一場無法承受的災(zāi)難。
供求關(guān)系是市場經(jīng)濟的核心法則、核心原理，但是，需要說明的是，
如今很多城市的房價其實并不完全是由供求關(guān)系決定的，而是受很多其他因素影響，比如北京的房價為什么這么高，一方面是供需失衡導(dǎo)致的，同時不可忽視的因素就是房價高企背后的推手。
目前房地產(chǎn)市場的基本特征是總量過剩、區(qū)域分化、緊的更緊、松的更松。地價不管控等于沒調(diào)控，不管是打壓樓市還是刺激房價，
樓市亂象的根源在于土地供應(yīng)和貨幣政策。
雖然樓市存在亂象，但不會像當年的日本那樣發(fā)生崩盤，因為國情不一樣，我們是有戰(zhàn)略縱深的國家，1990年的時候日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了77.4%，而我們的城鎮(zhèn)化率在2011年才剛剛過50%。之所以如此強調(diào)城鎮(zhèn)化率，是因為城鎮(zhèn)化率代表著人口的走勢，而人口的走勢則影響、決定著樓市的趨勢。
世上不存在只漲不跌的樓市。雖然不會重蹈覆轍，但日本樓市帶來的警示卻不容忽視。在上世紀90年代日本樓市泡沫的鼎盛時期，
幾乎所有日本人都不相信房價會下跌。而現(xiàn)如今，不管北上廣深一線城市的房子漲多少、怎么漲，理性的人們一定不要陷入到拒絕相信的狀態(tài)，這就是日本樓市泡沫破滅留給我們的最大的啟示和教訓(xùn)。●張翼（特約評論員）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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