回歸居住功能是樓市調(diào)控之本

　　近日，上海、深圳紛紛出臺(tái)房產(chǎn)新政。從上海9條房產(chǎn)新政和深圳6條房產(chǎn)新政來(lái)看，主要體現(xiàn)在限購(gòu)政策和信貸政策不斷收緊上。上海提高了非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上；明確對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。深圳則將非深圳戶籍人口在深圳購(gòu)房，社保繳滿期限由此前的1年提高至3年；深圳戶籍家庭購(gòu)買第二套住房時(shí)，貸款首付比例由3成提高至4成。新政出臺(tái)的首個(gè)周末，深圳樓市便做出了反映，個(gè)別樓盤出現(xiàn)了棄購(gòu)現(xiàn)象，投資客也開(kāi)始離場(chǎng)。上海樓市也出現(xiàn)了客戶現(xiàn)場(chǎng)退出認(rèn)購(gòu)現(xiàn)象。那么如何看待這一輪一線城市的調(diào)控政策呢？

　　筆者認(rèn)為在目前樓市分化嚴(yán)重，一線城市住房供不應(yīng)求的情況下，采取限購(gòu)和信貸從嚴(yán)的政策是正確的。這樣的政策有利于讓住房回歸居住功能，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。因?yàn)?，一線城市集中了較多的優(yōu)質(zhì)公共資源，就業(yè)機(jī)會(huì)多，收入較高，對(duì)人口的吸引力很強(qiáng)，導(dǎo)致人口不多增加，住房需求不斷膨脹，如果再將住房賦予投資的功能，則住房需求是無(wú)限的，而土地是有限的，住房供給是有限的，因此，一線城市在人口不斷增加的情況下，住房供求矛盾嚴(yán)重，為了保護(hù)常住人口的基本住房需求，讓住房回歸居住功能，限購(gòu)、限貸政策從嚴(yán)無(wú)疑是正確的選擇。

　　當(dāng)然，各城市情況不一樣，各城市要認(rèn)真分析房?jī)r(jià)變動(dòng)的原因，因地制宜制定適合自己的房產(chǎn)調(diào)控政策。以深圳為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年2月份70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲57.8%，已經(jīng)領(lǐng)漲全國(guó)15個(gè)月之久。深圳房?jī)r(jià)上漲的主要原因有三個(gè)：

　　第一，深圳住房市場(chǎng)供不應(yīng)求。由于深圳就業(yè)機(jī)會(huì)多、收入高，積分入戶、置業(yè)門檻較低，對(duì)人口有極強(qiáng)的吸引力，導(dǎo)致深圳人口不斷增加。2014年深圳常住人口達(dá)到1077.89萬(wàn)，其中戶籍人口為332.21萬(wàn)人，非戶籍人口745.68萬(wàn)人，戶籍人口僅為常住人口的30.8%。深圳的戶籍人口一般是有住房的，而非戶籍人口住房擁有率只有10%。按照深圳“十二五”規(guī)劃，2015年戶籍人口要達(dá)到400萬(wàn)人，即與2014年比，需增加戶籍人口80萬(wàn)左右。光新增的戶籍人口，按四口之家計(jì)算，也需要20萬(wàn)套住房。而深圳土地資源非常稀缺，只有每年0.33平方公里的新增住宅用地，住房供應(yīng)僅僅5、6萬(wàn)套。住房供不應(yīng)求相當(dāng)明顯。加之，深圳在進(jìn)行戶籍制度改革，積分入戶較容易，而積分制其中有一條要求“擁有合法產(chǎn)權(quán)住房”。而新政實(shí)施前限購(gòu)又比較寬松，只需要1年以上納稅即可購(gòu)房。因此，加劇了深圳住房的供求矛盾。

　　第二，政策效應(yīng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把去庫(kù)存作為今年的五大任務(wù)之一，到現(xiàn)在為止采取了一系列救市新政，包括調(diào)首付款比例，契稅、營(yíng)業(yè)稅減免、降低存款準(zhǔn)備率等貨幣政策與財(cái)政政策，這些政策改變了人們的預(yù)期，也使很多潛在住房需求得以釋放，助推了房?jī)r(jià)上漲。

　　第三，住房投資推動(dòng)。據(jù)報(bào)道，目前深圳的住房投資率達(dá)到25%。投資需求是追漲殺跌的，房?jī)r(jià)不斷上漲給投資客提供了投資的空間，投資客不斷增加，對(duì)房?jī)r(jià)起了推波助瀾的作用。

　　因此，針對(duì)上述原因，深圳適時(shí)出臺(tái)房產(chǎn)新政，收緊住房信貸和限購(gòu)從嚴(yán)，多渠道增加住房供應(yīng)，是正確的選擇。

　　住房涉及國(guó)計(jì)民生，是居民生活的重要載體，是居民賴以生存的生活必需品，為此，政府必須承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，滿足首套房的基本剛性需求和二套房的改善性住房需求，對(duì)于住房投資需求，尤其是投機(jī)需求一定要加大打擊力度，否則任其投資客進(jìn)行炒作，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，則會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，則會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來(lái)重創(chuàng)。日本的金融危機(jī)和美國(guó)的次貸危機(jī)早已給我們敲響了警鐘。未來(lái)一線城市樓市調(diào)控仍然需要采取限購(gòu)、限貸等政策以防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)問(wèn)題不只是房?jī)r(jià)問(wèn)題，房地產(chǎn)問(wèn)題也不只是房地產(chǎn)問(wèn)題。一線城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本原因是一線城市的優(yōu)質(zhì)公共資源太集中，就業(yè)機(jī)會(huì)較多，對(duì)人口的吸引力極強(qiáng)所致，因此，未來(lái)通過(guò)發(fā)展城市群，在三四線城市均衡配置優(yōu)質(zhì)公共資源，提供更多的宜居宜業(yè)空間，緩解一線城市的人口壓力才能從根本上控制住一線城市的房?jī)r(jià)。（趙秀池 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)）

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