回歸居住功能是樓市調(diào)控之本

　　近日，上海、深圳紛紛出臺房產(chǎn)新政。從上海9條房產(chǎn)新政和深圳6條房產(chǎn)新政來看，主要體現(xiàn)在限購政策和信貸政策不斷收緊上。上海提高了非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上；明確對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。深圳則將非深圳戶籍人口在深圳購房，社保繳滿期限由此前的1年提高至3年；深圳戶籍家庭購買第二套住房時，貸款首付比例由3成提高至4成。新政出臺的首個周末，深圳樓市便做出了反映，個別樓盤出現(xiàn)了棄購現(xiàn)象，投資客也開始離場。上海樓市也出現(xiàn)了客戶現(xiàn)場退出認(rèn)購現(xiàn)象。那么如何看待這一輪一線城市的調(diào)控政策呢？

　　筆者認(rèn)為在目前樓市分化嚴(yán)重，一線城市住房供不應(yīng)求的情況下，采取限購和信貸從嚴(yán)的政策是正確的。這樣的政策有利于讓住房回歸居住功能，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。因為，一線城市集中了較多的優(yōu)質(zhì)公共資源，就業(yè)機(jī)會多，收入較高，對人口的吸引力很強，導(dǎo)致人口不多增加，住房需求不斷膨脹，如果再將住房賦予投資的功能，則住房需求是無限的，而土地是有限的，住房供給是有限的，因此，一線城市在人口不斷增加的情況下，住房供求矛盾嚴(yán)重，為了保護(hù)常住人口的基本住房需求，讓住房回歸居住功能，限購、限貸政策從嚴(yán)無疑是正確的選擇。

　　當(dāng)然，各城市情況不一樣，各城市要認(rèn)真分析房價變動的原因，因地制宜制定適合自己的房產(chǎn)調(diào)控政策。以深圳為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局今年2月份70個大中城市數(shù)據(jù)，深圳新建商品住宅價格同比上漲57.8%，已經(jīng)領(lǐng)漲全國15個月之久。深圳房價上漲的主要原因有三個：

　　第一，深圳住房市場供不應(yīng)求。由于深圳就業(yè)機(jī)會多、收入高，積分入戶、置業(yè)門檻較低，對人口有極強的吸引力，導(dǎo)致深圳人口不斷增加。2014年深圳常住人口達(dá)到1077.89萬，其中戶籍人口為332.21萬人，非戶籍人口745.68萬人，戶籍人口僅為常住人口的30.8%。深圳的戶籍人口一般是有住房的，而非戶籍人口住房擁有率只有10%。按照深圳“十二五”規(guī)劃，2015年戶籍人口要達(dá)到400萬人，即與2014年比，需增加戶籍人口80萬左右。光新增的戶籍人口，按四口之家計算，也需要20萬套住房。而深圳土地資源非常稀缺，只有每年0.33平方公里的新增住宅用地，住房供應(yīng)僅僅5、6萬套。住房供不應(yīng)求相當(dāng)明顯。加之，深圳在進(jìn)行戶籍制度改革，積分入戶較容易，而積分制其中有一條要求“擁有合法產(chǎn)權(quán)住房”。而新政實施前限購又比較寬松，只需要1年以上納稅即可購房。因此，加劇了深圳住房的供求矛盾。

　　第二，政策效應(yīng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議把去庫存作為今年的五大任務(wù)之一，到現(xiàn)在為止采取了一系列救市新政，包括調(diào)首付款比例，契稅、營業(yè)稅減免、降低存款準(zhǔn)備率等貨幣政策與財政政策，這些政策改變了人們的預(yù)期，也使很多潛在住房需求得以釋放，助推了房價上漲。

　　第三，住房投資推動。據(jù)報道，目前深圳的住房投資率達(dá)到25%。投資需求是追漲殺跌的，房價不斷上漲給投資客提供了投資的空間，投資客不斷增加，對房價起了推波助瀾的作用。

　　因此，針對上述原因，深圳適時出臺房產(chǎn)新政，收緊住房信貸和限購從嚴(yán)，多渠道增加住房供應(yīng)，是正確的選擇。

　　住房涉及國計民生，是居民生活的重要載體，是居民賴以生存的生活必需品，為此，政府必須承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，滿足首套房的基本剛性需求和二套房的改善性住房需求，對于住房投資需求，尤其是投機(jī)需求一定要加大打擊力度，否則任其投資客進(jìn)行炒作，房價持續(xù)上升，則會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，則會對整個經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來重創(chuàng)。日本的金融危機(jī)和美國的次貸危機(jī)早已給我們敲響了警鐘。未來一線城市樓市調(diào)控仍然需要采取限購、限貸等政策以防止房價過快上漲，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

　　從長遠(yuǎn)來看，房價問題不只是房價問題，房地產(chǎn)問題也不只是房地產(chǎn)問題。一線城市的房價問題的根本原因是一線城市的優(yōu)質(zhì)公共資源太集中，就業(yè)機(jī)會較多，對人口的吸引力極強所致，因此，未來通過發(fā)展城市群，在三四線城市均衡配置優(yōu)質(zhì)公共資源，提供更多的宜居宜業(yè)空間，緩解一線城市的人口壓力才能從根本上控制住一線城市的房價。（趙秀池 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長）

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