鏈家到哪兒，哪兒房?jī)r(jià)就暴漲？

　　“鏈家到哪兒，哪兒房?jī)r(jià)就暴漲！”----這是最近網(wǎng)絡(luò)熱炒的一個(gè)說(shuō)法。

　　看到這些簡(jiǎn)單粗暴而“政治正確”的結(jié)論，我總想起佛教中的一句話：凡人怕果，菩薩畏因。在佛教中的含義是：世界上的每件事都有前因后果，一般人只看到了結(jié)果；而有覺(jué)悟的菩薩能從一開(kāi)始就判斷后果，從而在動(dòng)念時(shí)把因去掉。

　　換言之，不管鏈家還是任何一個(gè)中介都沒(méi)這么大的本事！罔顧中國(guó)四大一線城市（北上廣深）房地產(chǎn)的稀缺投資品特點(diǎn)，而胡亂歸因于某家中介，只能說(shuō)真心不懂或者故意攪混水。

　　【一、北上廣深房地產(chǎn)暴漲的真正原因】

　　毫不夸張地說(shuō)，中國(guó)樓市的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著從中南海到全國(guó)人民的心。最近“去庫(kù)存”等一系列重拳讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再次引發(fā)關(guān)注。

　　為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)據(jù)說(shuō)要占掉中國(guó)GDP的20%以上，加上關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)，是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)。全國(guó)樓市看京滬，2015年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最狠的前三名是深圳、上海、北京。2016年開(kāi)年還是這幾個(gè)一線城市領(lǐng)漲，而其他城市都望塵莫及。

　　詭異的是，正是這幾個(gè)一線城市有限購(gòu)政策，而其他城市沒(méi)有或者都在放開(kāi)。這說(shuō)明了一個(gè)冷酷的事實(shí)：中國(guó)不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)差異性越來(lái)越大。其實(shí)政策早就反映了這一點(diǎn)：限購(gòu)說(shuō)明需求強(qiáng)勁，越限購(gòu)越漲。不限購(gòu)才說(shuō)明需求沒(méi)那么強(qiáng)嘛！

　　為毛北上廣深房?jī)r(jià)居高不下？因?yàn)橘Y源、競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展空間有集中特大城市的趨勢(shì)，因?yàn)楸鄙蠌V深是人口凈流入城市。本來(lái)房?jī)r(jià)就和供應(yīng)量、常駐人口的規(guī)模和增加速度、常駐人口的年齡結(jié)構(gòu)、城市人均存量住房面積、城市人均可支配收入都有關(guān)系。前些年的“逃離北上廣深”只是一個(gè)喧囂，最后該回來(lái)的還得回來(lái)。難怪網(wǎng)上一直有人長(zhǎng)期鼓吹：“京滬永遠(yuǎn)漲！”。

　　北上廣深很好，而且越來(lái)越好。該買房的還得買，它其實(shí)是民生品和投資品的復(fù)合體，而且稀缺性非常強(qiáng)。這才是北上廣深房?jī)r(jià)居高不下的真相，市場(chǎng)歸根到底是需求（這里指的是購(gòu)買需求而非真實(shí)居住需求）決定的，不管鏈家和中介行業(yè)恐怕都沒(méi)有操縱北上廣深房?jī)r(jià)的這個(gè)本事！

　　【二、中介與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的辯證關(guān)系】

　　有人說(shuō)，房?jī)r(jià)越高中介越賺錢，所以鏈家它們有炒作動(dòng)機(jī)！先不說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是產(chǎn)業(yè)鏈分工，也不說(shuō)誰(shuí)辦企業(yè)都應(yīng)該賺錢，咱們說(shuō)說(shuō)兩者之間的辯證關(guān)系。

　　從做為房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司的鏈家角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲對(duì)自身有利有弊。具體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲一般市場(chǎng)交投會(huì)活躍，中介經(jīng)紀(jì)公司的傭金收入自然提高。但房?jī)r(jià)加速上漲一般不會(huì)超過(guò)12個(gè)月，之后就會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間的陰跌及交投清淡。所以對(duì)鏈家這些中介經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，最理想的情況是：房?jī)r(jià)平穩(wěn)，交投七分熱。

　　再來(lái)看看北上廣深房?jī)r(jià)和中介的具體關(guān)系。官方數(shù)據(jù)顯示，鏈家的深圳公司最弱，全年市場(chǎng)份額在個(gè)位數(shù)，而鏈家的北京公司最強(qiáng)。鏈家的市場(chǎng)能力和一線城市的房?jī)r(jià)漲幅反而成反比！與“鏈家走到哪，哪里房?jī)r(jià)就變高”。

　　實(shí)際上，區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)是漲是跌，和中介發(fā)達(dá)程度不能說(shuō)一點(diǎn)關(guān)系沒(méi)有，但相關(guān)性的確很弱。區(qū)域內(nèi)中介機(jī)構(gòu)越發(fā)達(dá)和成熟，區(qū)域內(nèi)的房屋流動(dòng)性越好！流動(dòng)性好，有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，也有可能平抑房?jī)r(jià)上漲。比如，2015年的北京，每十宗二手房交易有七宗是賣舊買新的換房交易，也就是產(chǎn)生了7個(gè)新需求的同時(shí)又為市場(chǎng)提供的7個(gè)新供給，發(fā)達(dá)的中介機(jī)構(gòu)通過(guò)推動(dòng)流動(dòng)性可以為市場(chǎng)輸送大量的供給。

　　一句話，中介與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的絕對(duì)正比關(guān)系。

　　【三、中國(guó)目前還不存在壟斷性的中介機(jī)構(gòu)】

　　第三點(diǎn)要說(shuō)，以北上廣深驚人的成交額，一家中介也不可能真的完全壟斷市場(chǎng)。因此把區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲，簡(jiǎn)單歸因于某家中介是很不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/br>

　　現(xiàn)在，很多人質(zhì)疑鏈家的經(jīng)營(yíng)模式“和房主簽署速銷房（獨(dú)家代理）”，認(rèn)為鏈家借此控制了市場(chǎng)上的房源“細(xì)思極恐”。其實(shí)即便鏈家真的想這么去做，操作起來(lái)也太難了。

　　以鏈家最強(qiáng)的北京市場(chǎng)為例，北京鏈家的目標(biāo)市場(chǎng)房源總量是大約9萬(wàn)套，以報(bào)盤率85%計(jì)算市場(chǎng)上現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)在售二手房大約11萬(wàn)套；再加上同一時(shí)點(diǎn)在售的新建商品房10萬(wàn)套，也就是說(shuō)北京同一時(shí)點(diǎn)大約有20萬(wàn)套房屋處于銷售狀態(tài)。而同一時(shí)點(diǎn)上北京鏈家的速銷房大約只有1萬(wàn)套，其中真正處于獨(dú)家狀態(tài)的大約80%即8千套左右。占市場(chǎng)總體報(bào)盤二手房8%，占總體庫(kù)存房源4%。用這么小的比例去控制市場(chǎng)甚至控制價(jià)格，壓根不現(xiàn)實(shí)。

　　有意思的是，這種質(zhì)疑有不少是來(lái)自鏈家的同行其他中介，真是“同行是冤家”。

　　【結(jié)束語(yǔ)】

　　中國(guó)局部房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高價(jià)狀態(tài)，實(shí)際上我個(gè)人認(rèn)為處于市場(chǎng)階段性高點(diǎn)，也很危險(xiǎn)。造成這個(gè)結(jié)果的原因是極其復(fù)雜的，以前把板子打給開(kāi)發(fā)商，大家一起痛罵“奸商”，可該漲的還在漲?，F(xiàn)在，一線城市新房很少、二手房居多，又把板子打給了中介，大家又一起痛罵“奸中介”，可該漲的還在漲。

　　說(shuō)句不客氣的說(shuō)，板子都打錯(cuò)了屁股！罔顧北上廣深房產(chǎn)作為稀缺投資品、罔顧單一中介根本無(wú)法控制巨量區(qū)域市場(chǎng)、罔顧房?jī)r(jià)歸根結(jié)底是市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)的事實(shí)，而歸罪于給鏈家或者其他中介，這個(gè)真的能解決問(wèn)題么？

　　轉(zhuǎn)自：騰訊網(wǎng)

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