樓市調(diào)控：地方政府應(yīng)發(fā)揮主體作用

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2月份中國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格同比下降5.7%，這是現(xiàn)行《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》自2011年1月份開始實(shí)施以來的最大降幅。此外，2月份北京、上海、廣州三個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大。

　　這一現(xiàn)象最令人驚詫的地方在于，在央行兩次降息和一次降準(zhǔn)之后，全國(guó)整體房?jī)r(jià)不但未止跌企穩(wěn)，一線城市下降的幅度反而在增加。由此不難看出，目前全國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)性下滑勢(shì)頭難以平復(fù)，跌幅擴(kuò)大之勢(shì)已從三、四線城市蔓延至二線城市，甚至進(jìn)一步影響一線城市。

　　當(dāng)然，如果僅根據(jù)一個(gè)月的數(shù)據(jù)就判斷一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)形成趨勢(shì)性放緩，尚且為時(shí)過早。但是這一罕見的跌幅擴(kuò)大現(xiàn)象可以說是為樓市發(fā)展敲響了警鐘。

　　從目前的情況看，北京、上海等一線城市的地方政府對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展似乎并不擔(dān)心。兩會(huì)期間，在北京團(tuán)開放活動(dòng)中，全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥表示，北京市住房限購(gòu)不會(huì)取消，是永恒的。這一表態(tài)也并非孤例，全國(guó)人大代表、上海市市長(zhǎng)楊雄也于日前表示，今年總的政策和指導(dǎo)思想是繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，在政策上沒有大的調(diào)整，住房限購(gòu)政策不取消。

　　但是，僅僅延續(xù)固有政策顯然不是所有地方政府的共同選項(xiàng)。那么，我國(guó)政府到底將采取何種態(tài)勢(shì)來應(yīng)對(duì)目前樓市的這種低迷呢？

　　事實(shí)上，中央政府對(duì)2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷形勢(shì)早有預(yù)判，并提出了針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)即在《政府工作報(bào)告》中指出，要“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！睘榻衲陿鞘姓{(diào)控奠定了基調(diào)。

　　其中，“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則體現(xiàn)了樓市調(diào)控的針對(duì)性目的。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，一二線城市與三四線城市的商品房供求格局和房?jī)r(jià)差異巨大。在這種情況下，中央政府通過放松公積金使用門檻、寬松的信貸政策等全局性舉措固然可以在一定程度上刺激樓市的短期需求，但針對(duì)性不足，長(zhǎng)期效果并不顯著。與之相比，根據(jù)各地的供需情況因地施策的效果或?qū)⒏用黠@。例如，在一線城市短期內(nèi)保持限購(gòu)政策不退出，抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，庫存居高不下的三四線城市，可通過降價(jià)、契稅補(bǔ)貼或其他利好政策激活部分剛性需求，以加速消化庫存。

　　而強(qiáng)調(diào)“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”，則是指為確保樓市調(diào)控取得實(shí)效，地方政府需在樓市調(diào)控中扮演重要甚至主要角色。由于我國(guó)各地情況差異較大，真正了解本地樓市實(shí)際情況的當(dāng)屬地方政府。因此，地方政府有能力也有動(dòng)力推動(dòng)樓市調(diào)控。

　　事實(shí)上，目前各地已經(jīng)密集出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)性的救市政策。從2014年年初開始背負(fù)著超過60萬平方米庫存壓力的寧波，就于近日召開的第59次常務(wù)會(huì)議中，審議并原則通過《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見》，提出了兩種創(chuàng)新方式：一是發(fā)放住房補(bǔ)貼，實(shí)行貨幣保障；二是收購(gòu)市場(chǎng)房源，籌集保障性住房。

　　福州市則于今年1月底出臺(tái)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，由各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。而濟(jì)南住房公積金管理中心在3月16日宣布，對(duì)改善居住條件購(gòu)買自住商品房的家庭，放寬了公積金貸款政策。

　　隨著這些因城施策的措施不斷出臺(tái)，各地目前明確的供需結(jié)構(gòu)失衡狀況有望得到緩解。此外，接下來地方政府將可能出臺(tái)更多的稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等救市政策；廣州、深圳等一線城市，未來也可能出臺(tái)一些降低購(gòu)房資格辦理難度的政策，比如針對(duì)部分房源、購(gòu)房客戶的松綁限購(gòu)政策。

　　可以預(yù)期，在中央果斷出手、地方主體制定因城制宜等政策調(diào)控主導(dǎo)思想下，未來將有一波托底中國(guó)樓市、避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸的政策出臺(tái)。通過信貸、稅收等一系列政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒄嬲貧w到消費(fèi)市場(chǎng)，踏上健康發(fā)展之路，從而促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

來源：金融時(shí)報(bào)

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