不動(dòng)產(chǎn)登記：樓市長效機(jī)制的基礎(chǔ)

　　3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱“條例”）將正式實(shí)施。這標(biāo)志著中國在完善法治建設(shè)，特別是物權(quán)法建設(shè)方面邁出了重要一步。

　　從條例實(shí)施的核心目標(biāo)來看，一方面是為了保護(hù)居民的合法權(quán)益，明確物權(quán)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。無論是個(gè)人還是單位，房屋買賣雙方在動(dòng)態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開放查詢等情況下，都可以避免由于信息缺失、產(chǎn)權(quán)不確權(quán)、查詢困難等原因而產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)。這使得不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性、便捷性得到提高，將進(jìn)一步推動(dòng)存量房市場的健康發(fā)展。

　　另一方面，該政策還可以極大地改善涉及不動(dòng)產(chǎn)信息工作時(shí)的行政、司法效率。此前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記長期存在“九龍治水”、“政策多門”的行政管理痼疾。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，國有土地使用權(quán)、礦產(chǎn)資源勘察、開采需要到土地行政管理部門登記；房產(chǎn)確權(quán)需要到房產(chǎn)管理部門登記；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)要到農(nóng)業(yè)管理部門登記；國有、集體和個(gè)人林權(quán)的確權(quán)需要到林木主管部門登記；海域使用權(quán)則要到海洋行政主管部門登記。

　　這種多部門、多機(jī)構(gòu)的登記方式很容易造成重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等問題。通過此次統(tǒng)一登記，不動(dòng)產(chǎn)管理有望實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一簿冊，這將為日后不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　當(dāng)然，條例出臺(tái)最引人關(guān)注的一點(diǎn)還在于其對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。

　　根據(jù)條例，此次不動(dòng)產(chǎn)登記主要包括集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)和房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)等10項(xiàng)權(quán)利。其中，對市場影響最為廣泛的當(dāng)屬建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，而這一點(diǎn)與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。

　　經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國的商品房市場已經(jīng)相對成熟，商品房的存量高，涉及面廣。此次條例的出臺(tái)讓市場各方普遍預(yù)期，該政策有可能對地產(chǎn)業(yè)的走向產(chǎn)生重大影響。而從長期政策效果看，樓市的調(diào)控機(jī)制或?qū)⒁虼烁淖儭?/p>

　　條例出臺(tái)前，我國樓市調(diào)控主要是看房價(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)市場熱火朝天之時(shí)，政府通常出臺(tái)限購、限貸等抑制性政策，以穩(wěn)定房價(jià)；一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌，政府又急于推出救市舉措。遺憾的是，這樣的調(diào)控措施往往難以達(dá)到預(yù)期效果，甚至面臨南轅北轍的政策窘境。比如，此前限貸、限購政策的實(shí)施不僅沒有穩(wěn)定房價(jià)，反而加劇了房價(jià)上漲勢頭，樓市調(diào)控陷入“越調(diào)價(jià)越漲”的怪圈。

　　究其原因，在于政府對樓市的真正“家底”并不清楚。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中商品房的存量有多少？每年的增量到底有多大？一手房規(guī)模如何？二手房市場怎樣？這些問題并沒有清晰的答案。至于商品房在一、二線城市等各類城市的分布情況和商品結(jié)構(gòu)，就更是一筆糊涂賬。這使得政府的樓市調(diào)控政策只能是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，治標(biāo)不治本。

　　本屆政府執(zhí)政以來，無論是從日常政策導(dǎo)向，還是從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這樣的全年工作部署，均強(qiáng)調(diào)市場化調(diào)控，盡量減少行政干預(yù)。之所以政府沒有采取更多的調(diào)控政策，也是因?yàn)槿狈鞘械娜?、?quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　隨著條例生效，我國不動(dòng)產(chǎn)信息管理將更加透明、高效，中央將對全國各地的樓市數(shù)據(jù)摸底，從而更清楚地掌握商品房的總量和結(jié)構(gòu)分布信息。只有“中國有多少房子，其分布結(jié)構(gòu)為何”等問題搞清楚了，房產(chǎn)稅征收才能有據(jù)可依，樓市交易中，稅費(fèi)混亂、以費(fèi)代稅等現(xiàn)象才有望得到改變。在這一基礎(chǔ)上，我國樓市調(diào)控的長效機(jī)制方能建立。

來源：金融時(shí)報(bào)

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