不動產(chǎn)登記：樓市長效機制的基礎

　　3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱“條例”）將正式實施。這標志著中國在完善法治建設，特別是物權法建設方面邁出了重要一步。

　　從條例實施的核心目標來看，一方面是為了保護居民的合法權益，明確物權，保證不動產(chǎn)交易的安全性。無論是個人還是單位，房屋買賣雙方在動態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開放查詢等情況下，都可以避免由于信息缺失、產(chǎn)權不確權、查詢困難等原因而產(chǎn)生交易風險。這使得不動產(chǎn)交易的安全性、便捷性得到提高，將進一步推動存量房市場的健康發(fā)展。

　　另一方面，該政策還可以極大地改善涉及不動產(chǎn)信息工作時的行政、司法效率。此前，我國不動產(chǎn)登記長期存在“九龍治水”、“政策多門”的行政管理痼疾。根據(jù)我國相關法律法規(guī)，國有土地使用權、礦產(chǎn)資源勘察、開采需要到土地行政管理部門登記；房產(chǎn)確權需要到房產(chǎn)管理部門登記；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權要到農(nóng)業(yè)管理部門登記；國有、集體和個人林權的確權需要到林木主管部門登記；海域使用權則要到海洋行政主管部門登記。

　　這種多部門、多機構的登記方式很容易造成重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等問題。通過此次統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)管理有望實現(xiàn)統(tǒng)一標準、統(tǒng)一簿冊，這將為日后不動產(chǎn)登記信息平臺的建設打下堅實基礎。

　　當然，條例出臺最引人關注的一點還在于其對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的深遠影響。

　　根據(jù)條例，此次不動產(chǎn)登記主要包括集體土地所有權、建設用地使用權、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權和房屋等建筑物、構筑物所有權等10項權利。其中，對市場影響最為廣泛的當屬建筑物、構筑物所有權，而這一點與房地產(chǎn)市場息息相關。

　　經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國的商品房市場已經(jīng)相對成熟，商品房的存量高，涉及面廣。此次條例的出臺讓市場各方普遍預期，該政策有可能對地產(chǎn)業(yè)的走向產(chǎn)生重大影響。而從長期政策效果看，樓市的調(diào)控機制或?qū)⒁虼烁淖儭?/p>

　　條例出臺前，我國樓市調(diào)控主要是看房價。當房地產(chǎn)市場熱火朝天之時，政府通常出臺限購、限貸等抑制性政策，以穩(wěn)定房價；一旦房價出現(xiàn)下跌，政府又急于推出救市舉措。遺憾的是，這樣的調(diào)控措施往往難以達到預期效果，甚至面臨南轅北轍的政策窘境。比如，此前限貸、限購政策的實施不僅沒有穩(wěn)定房價，反而加劇了房價上漲勢頭，樓市調(diào)控陷入“越調(diào)價越漲”的怪圈。

　　究其原因，在于政府對樓市的真正“家底”并不清楚。當前我國房地產(chǎn)市場中商品房的存量有多少？每年的增量到底有多大？一手房規(guī)模如何？二手房市場怎樣？這些問題并沒有清晰的答案。至于商品房在一、二線城市等各類城市的分布情況和商品結(jié)構，就更是一筆糊涂賬。這使得政府的樓市調(diào)控政策只能是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，治標不治本。

　　本屆政府執(zhí)政以來，無論是從日常政策導向，還是從中央經(jīng)濟工作會議這樣的全年工作部署，均強調(diào)市場化調(diào)控，盡量減少行政干預。之所以政府沒有采取更多的調(diào)控政策，也是因為缺乏對樓市的全面、權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　隨著條例生效，我國不動產(chǎn)信息管理將更加透明、高效，中央將對全國各地的樓市數(shù)據(jù)摸底，從而更清楚地掌握商品房的總量和結(jié)構分布信息。只有“中國有多少房子，其分布結(jié)構為何”等問題搞清楚了，房產(chǎn)稅征收才能有據(jù)可依，樓市交易中，稅費混亂、以費代稅等現(xiàn)象才有望得到改變。在這一基礎上，我國樓市調(diào)控的長效機制方能建立。

來源：金融時報

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