與其刺激樓市 不如調節(jié)財政收入結構

　　近日，購房補貼重出江湖。

　　根據(jù)紹興市政府官方網(wǎng)站的消息，浙江省紹興市政府日前出臺《關于促進越城區(qū)行政區(qū)域房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，規(guī)定自2015年2月15日至2015年12月31日，紹興市居民購房將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。同時，紹興市還將實施公積金貸款額度提高等購房優(yōu)惠政策。

　　盡管近幾年“購房退稅”已鮮有耳聞，但這一政策并非紹興首創(chuàng)。早在1998年6月1日，上海市就曾率先施行買房退稅政策。當時正值貨幣化購房興起初期，上海市希望通過推行這一優(yōu)惠政策，鼓勵普通消費者自主購房、改善居住條件，從而減輕政府和企業(yè)的經(jīng)濟壓力。

　　事實證明，這項政策確實起到了積極作用。自1998年施行以來，上海市的房地產銷售開始轉暖。數(shù)據(jù)顯示，1997年上海的住宅銷售面積是617萬平方米，1998年就達到1057萬平方米，而1999年則突破了1200萬平方米。

　　然而，時隔二十多年，紹興市重啟類似的購房退稅政策，則難免有“東施效顰”之嫌。當年上海市商品房價格低廉，尚在大多數(shù)居民可承受范圍內，只是因為大多數(shù)居民尚無自主購房意識，房地產市場才較為冷清慘淡。在這一背景下，購房補貼政策應運而生，激勵效果顯著，推動了一浪高于一浪的購房熱潮。

　　但如今的情況早已是今非昔比。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，中國的商品房市場已經(jīng)吸引了大批消費者，甚至大量投資者進入。目前，包括紹興在內的中國多個城市房價之高，已經(jīng)讓百姓望而卻步。

　　由于供求關系的變化，加之先期政策調控影響，2014年以來房地產發(fā)展趨勢漸冷，樓市只漲不跌的預期被打破。市場悲觀情緒蔓延，這一形勢進一步導致樓市需求疲軟，觀望盛行。

　　讓紹興地方政府頭痛的是，該市正處于樓市危機最為嚴重的浙江地區(qū)。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的2014年12月份70個大中城市價格指數(shù)，12月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比仍然下跌，其中杭州、寧波、?？?、溫州、金華5個城市的12月房價出現(xiàn)低于2010年定基價格的情況，而杭州、寧波、溫州、金華均屬于浙江省。這凸顯了該地區(qū)房地產市場的疲軟態(tài)勢。

　　樓市不振直接影響了地產業(yè)稅收。2014年前6個月，全國房地產營業(yè)稅和房地產企業(yè)所得稅分別增長6.6%和9.3%，無法與以往增長百分之二三十的狀況相提并論。

　　因此，在目前樓市疲軟、土地財政捉襟見肘的情況下，紹興政府急于通過利好樓市的微刺激政策在短期內提振樓市，刺激消費。然而，一方面是讓消費者望而卻步的房價，另一方面卻是有限的升值空間。在這種情況下，紹興政府重施舊政能否再現(xiàn)當年的刺激效果，結論不言而喻。

　　事實上，從最新的樓市數(shù)據(jù)即可看出，微刺激政策的邊際效益并不明顯。在中央密集出臺了降低公積金提取門檻、降息等多重利好政策后，房地產交易也只是成交量略有回升，價格并未出現(xiàn)明顯上漲。去年12月70個大中城市房價指數(shù)顯示，整體房價仍處于下跌態(tài)勢。隨著人口拐點的到來和城鎮(zhèn)化減速，房地產市場的供需失衡局面將會更加嚴重。

　　由此可知，中國樓市的趨勢性放緩短期內難以逆轉，2015年房地產市場去庫存仍是主流，地方土地出讓收入面臨拐點。因此，紹興市政府希望通過購房補貼逆轉樓市頹勢，增加財政收入的努力或將收效甚微。

　　在這種情況下，地方政府與其想盡辦法對樓市進行微刺激，不如多思考如何拓展財政收入渠道，調節(jié)財政收入結構，逐步提高國有資本上繳比例，真正實現(xiàn)全口徑預算管理，提高財政資金使用效率。唯有如此，地方政府才能逐漸擺脫對土地財政的依賴，避免讓城市的發(fā)展緊隨樓市的發(fā)展亦步亦趨。

來源：金融時報

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