樓市不能活在“救市”的陰影里

　　今年以來，從溫州等極個別大中城市房價環(huán)比下跌到小部分大中城市房價環(huán)比下跌，再到年中時的近半大中城市房價環(huán)比下跌，最后到9月份國家統(tǒng)計局公布的8月份全國70個大中城市中68個出現(xiàn)房價環(huán)比下跌，中國的樓市迎來了一波房價止?jié)q回落的局面，但這一局面出現(xiàn)的同時，緊隨而來的卻是各類“救市”行為的發(fā)生。

　　僅僅幾個月的時間，市場就已經(jīng)出現(xiàn)了三波“救市”行為。第一波是各地限購令的逐步放開，第二波是央行節(jié)前松綁房貸的政策，第三波則是最近住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。

　　第一波各地限購令的松綁表明，地方政府目前還無法真正擺脫土地財政的制約與依賴，同時也反映出房企無法面臨成交大規(guī)模萎縮帶來的資金回籠壓力。雖然在各類爭議聲中，除了北上廣等少數(shù)幾個一線城市外，多數(shù)城市均以各種形式松綁了限購令，松綁限購令雖然在一定程度上緩解了一些城市的樓市銷售壓力，但普通老百姓并沒有因松綁限購而再現(xiàn)購房的熱潮。

　　第二波國慶節(jié)前央行松綁房貸的政策可謂激起了市場的一些浪花，但在實踐操作中，各商業(yè)銀行并沒有再現(xiàn)2009年首套房貸七折優(yōu)惠利率，截至目前，從各地的報道中可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行均有積極響應(yīng)，但多數(shù)的優(yōu)惠支持力度均在九折以上或者基準(zhǔn)利率附近徘徊。從目前的情形來看，松綁房貸的政策效果屬于雷聲大、雨點小。

　　第三波國慶節(jié)后《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月含以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。同時，按照支持基本住房消費原則，《通知》強調(diào)，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。這一通知意味著對于第二套房也可以享受住房公積金貸款。

　　短短半年多時間，僅僅因為房價出現(xiàn)止?jié)q回落的一些苗頭或趨勢，就獲得了各方面“救市”政策的支持。但問題的關(guān)鍵在于，如果樓市或房價的穩(wěn)定與否要依靠“救市”政策的扶持而活，那么中國樓市在市場浪潮的沖擊下究竟需要多少“救市”行為才能保持健康發(fā)展。如果樓市不能成為一個有自我調(diào)節(jié)和糾正能力的市場，那么這個市場就難言可持續(xù)健康發(fā)展。

　　樓市的健康發(fā)展與房價的相對穩(wěn)定從根本上說需要一些長久不變的基石，而不是朝令夕改的政策變化。比如對于居民首套住房，其貸款利率完全可以十年、二十年甚至五十年相對固定下來，以低于基準(zhǔn)利率的某個水平執(zhí)行，既起到鼓勵居民購買首套自住房的基本需求，又起到穩(wěn)定樓市最基本需求的基石作用。從2008年以來的現(xiàn)實來看，如果首套房貸利率沒有發(fā)生從七折優(yōu)惠到基準(zhǔn)利率上浮最高20%的巨大起伏，老百姓怎么會形成特定時期特定階段搶房的現(xiàn)象，更不會形成跟隨政策變動而來的潮汐漲退的現(xiàn)象，樓市也不會成為大面積的投機市場。

　　政策的變動雖然可以在一定時期刺激市場，但每個市場都有其自身的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)房價超出了絕大多數(shù)人的購買能力時，房價下跌是不可避免的事，即使政策扶持，也不過是延緩或延長下跌的過程。

　　目前，無論是市場還是普通老百姓，多數(shù)都認(rèn)同房價過高。央行發(fā)布的《2014年3季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，盡管各地房價已有所松動，但未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比卻略有下降。與此同時，數(shù)據(jù)還表明，在房價預(yù)期及購房意愿方面，有59.55%的居民認(rèn)為目前房價“高，難以接受”。

　　以上數(shù)據(jù)還表明，盡管當(dāng)前“救市”行為一波接一波，老百姓的觀望情緒仍在持續(xù)。從大的背景來看，即使有“救市”的舉動，但中央政府并不希望房價繼續(xù)走高，而是希望平穩(wěn)回落到一個合理的價位。因此，越來越多的百姓預(yù)期房價難以再持續(xù)上漲，而傾向于房價會逐步回落。

　　事實上，只要能明確首套房的長期優(yōu)惠政策不變，老百姓的剛需購房就不會出現(xiàn)季節(jié)性的潮漲潮落，樓市就會有一個相對穩(wěn)定的基石。因此，與其在不同時期采取一波又一波的救市行為，不如沉下決心，給樓市一個“五十年”不變的承諾。同時，房價不是不可以下跌，樓市也需要讓其承受市場的回落壓力，否則永遠難以“脫奶”。

來源：中國經(jīng)濟時報

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