以改革視角看待“房貸新政”

　　2008年救市政策出臺(tái)后，銀行紛紛給出七折優(yōu)惠利率，但事實(shí)上，七折貸款利率已與存款利率形成倒掛，銀行是賠錢(qián)的。而最近幾年，在七折利率政策并未取消的情況下，商業(yè)銀行已紛紛主動(dòng)將首套房貸利率優(yōu)惠取消，甚至上浮。經(jīng)歷過(guò)國(guó)際金融危機(jī)的歷練，逐步試水利率市場(chǎng)化大潮的金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)少了些許盲目，多了幾分理性。

　　國(guó)慶前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，在低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中激起一波漣漪。在各種聲音中，有一些人將政策簡(jiǎn)單理解為“救市”，恐怕有失偏頗。上述文件雖有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的用意，但更重要的意義還是在于改革，房貸新政應(yīng)放在利率市場(chǎng)化背景下進(jìn)行解讀。

　　房貸新政本質(zhì)上是利率市場(chǎng)化改革的一個(gè)步驟，是讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，減少不必要的監(jiān)管約束，讓金融機(jī)構(gòu)更多自主定價(jià)。比如政策中廣受關(guān)注的“七折利率”，其本身就是利率市場(chǎng)化過(guò)程中留的一個(gè)“尾巴”。2012年6月，央行調(diào)整利率浮動(dòng)區(qū)間，存款利率允許上浮至1.1倍，貸款利率允許下浮至0.8倍，當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。2013年7月，央行進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率下限，由金融機(jī)構(gòu)自主確定貸款利率水平，但同時(shí)又強(qiáng)調(diào)，“為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整?！?/p>

　　可以看出，隨著利率市場(chǎng)化推進(jìn)，存貸款利率浮動(dòng)上限和下限的放松和取消是大勢(shì)所趨，“房貸利率七折下限”本身也是一種暫時(shí)的狀態(tài)，利率既然要市場(chǎng)化，自然就是商業(yè)銀行自主決定，今后如果這個(gè)“七折”下限取消也不應(yīng)奇怪，但不意味著就真的能拿到七折或更低的利率。目前，房貸以外的各種貸款利率下限均已取消，但商業(yè)銀行真給出七折、五折甚至零利率了嗎？并沒(méi)有，有的還要上浮，這就是市場(chǎng)在起決定作用。因此，重申房貸七折利率并非救市，而是利率市場(chǎng)化改革的一個(gè)環(huán)節(jié)，并且，今后仍有進(jìn)一步改革空間。

　　同樣，這次政策中關(guān)于首套房標(biāo)準(zhǔn)（即“認(rèn)貸不認(rèn)房”）的調(diào)整，也是利率市場(chǎng)化進(jìn)程中的階段性問(wèn)題。當(dāng)利率完全市場(chǎng)化時(shí)，給誰(shuí)貸款、不給誰(shuí)貸款，認(rèn)什么、不認(rèn)什么以及利率如何確定（比如現(xiàn)在對(duì)企業(yè)的貸款），就應(yīng)更多地由商業(yè)銀行自主決定。允許商業(yè)銀行放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是對(duì)銀行自主定價(jià)的進(jìn)一步松綁。

　　有人將此次房貸新政與2008年的救市相類比，但卻忽略了，這6年間，經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境已有很大不同，限貸雖放松，但與2008年已有太多不一樣。

　　首先是政策不一樣。中央多次強(qiáng)調(diào)不搞強(qiáng)刺激，只進(jìn)行微刺激，貨幣政策沒(méi)有“適度寬松”，而依然堅(jiān)持“穩(wěn)健”，這意味著，沒(méi)有4萬(wàn)億元，沒(méi)有信貸的大規(guī)模增加，因此，房貸政策的調(diào)整更多還是調(diào)結(jié)構(gòu)，而非開(kāi)閘放水。

　　其次是市場(chǎng)不一樣。近一年多，在沒(méi)有政策打壓的情況下，樓市出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整，海水退去，方知誰(shuí)在裸泳，購(gòu)房者看到了樓市蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，因此出手更加謹(jǐn)慎，不會(huì)因?yàn)樾刨J小幅調(diào)整就立即進(jìn)入市場(chǎng)。畢竟，一旦房?jī)r(jià)下跌，利率的那點(diǎn)優(yōu)惠彌補(bǔ)不了房?jī)r(jià)本身的虧損。

　　再次是銀行不一樣。與6年前相比，利率市場(chǎng)化大幅推進(jìn)，商業(yè)銀行有了更多自主權(quán)，也有了更多自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。2008年救市政策出臺(tái)后，銀行紛紛給出七折優(yōu)惠利率，但事實(shí)上，七折貸款利率已與存款利率形成倒掛，銀行是賠錢(qián)的。而最近幾年，在七折利率政策并未取消的情況下，商業(yè)銀行已紛紛主動(dòng)將首套房貸利率優(yōu)惠取消，甚至上浮。經(jīng)歷過(guò)國(guó)際金融危機(jī)的歷練，逐步試水利率市場(chǎng)化大潮的金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)少了些許盲目，多了幾分理性。

　　以改革的視角來(lái)看待這次房貸新政，意味著在政策落地和執(zhí)行的過(guò)程中，有關(guān)各方最重要的就是做好一件事――尊重市場(chǎng)。

　　要尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)。樓市終究不能只漲不跌，為穩(wěn)定樓市，政府采取的措施已經(jīng)夠多，從取消限購(gòu)、限貸到稅收優(yōu)惠，截至目前，可以說(shuō)能用的政策手段已經(jīng)用得差不多了，政府之手已基本摸到了邊界，再伸長(zhǎng)，可能就要越界了。以往出現(xiàn)過(guò)的一些事情，比如對(duì)開(kāi)發(fā)商做出指令性要求，禁止打折降價(jià)等，在全面深化改革的背景下，希望不要再重現(xiàn)。

　　要尊重金融市場(chǎng)。央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房貸新政中本身對(duì)商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)給予了充分尊重，不論是首套房還是二套以上住房的貸款首付及利率，都強(qiáng)調(diào)由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定，并無(wú)強(qiáng)迫。因此，在政策執(zhí)行過(guò)程中，地方政府不應(yīng)干預(yù)商業(yè)銀行的自主經(jīng)營(yíng)，比如發(fā)出政策指令，要求利率必須打折、首付必須降低等等。

　　要尊重市場(chǎng)參與者即購(gòu)房人。買(mǎi)不買(mǎi)房，貸不貸款，要每個(gè)人自主決定，政府和媒體應(yīng)避免誘導(dǎo)，杜絕忽悠。不久前某地方黨報(bào)在頭版頭條號(hào)召市民買(mǎi)房，稱“目前已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)”，有失身份，引發(fā)批評(píng)。當(dāng)前要警惕利益集團(tuán)對(duì)房貸新政進(jìn)行故意的誤讀、炒作，營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。有的房企以房貸新政為借口醞釀漲價(jià)，無(wú)疑是誤判了形勢(shì)，錯(cuò)打了算盤(pán)。試想，如果房?jī)r(jià)的上調(diào)抵消了利率和首付的下調(diào)，又何以讓更多剛需出手？

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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