評論：房價指數(shù)體系亟待完善

　　今年以來，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比持續(xù)回落，并出現(xiàn)首次同比、環(huán)比雙雙回落。房價是否確實進(jìn)入了下行通道？如何從房價指數(shù)讀出房地產(chǎn)走勢？這確實是社會各界非常糾結(jié)也非常關(guān)心的問題。

　　房地產(chǎn)價格指數(shù)（HPI）是反映不同時期房地產(chǎn)市場價格水平變化趨勢和程度的相對數(shù)量指標(biāo)，是有效進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析的重要工具。隨著房價的不斷攀升，房價指數(shù)作為反映房地產(chǎn)市場的先導(dǎo)指標(biāo)，越來越受到社會各界關(guān)注。我國的房地產(chǎn)價格指數(shù)經(jīng)過不斷發(fā)展和改進(jìn)，已初步形成了體系。中房指數(shù)是我國最早的房價指數(shù)系統(tǒng)，由中國指數(shù)研究院（房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會）1994年開始編制發(fā)布。國家統(tǒng)計局1998年首次發(fā)布35個大中城市房價指數(shù)，后來經(jīng)過調(diào)整，將數(shù)據(jù)范圍擴(kuò)大到70個城市，由此形成了全國70個大中城市房價指數(shù)。2011年2月起，國家統(tǒng)計局不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù)，但仍按月發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)，相關(guān)單位根據(jù)這些數(shù)據(jù)可以自行加工指數(shù)作為參考。

　　國際上最具代表性的房價指數(shù)是美國聯(lián)邦住宅供給監(jiān)察辦公室（OFHEO）發(fā)布的房價指數(shù)OFHEO-HPI，以及英國英格蘭銀行發(fā)布的房價指數(shù)。美國OFHEO采集美國房利美（Fannie Mac）和房地美Freddie Mac的抵押貸款數(shù)據(jù)，在經(jīng)過住宅地址標(biāo)準(zhǔn)化處理后，運用重復(fù)交易法計算得出HPI，按季發(fā)布美國50州與華盛頓特區(qū)，以及220個大都市的房價評估及排名；九大地區(qū)房價百分比變化；220個大都市以外城市及農(nóng)村的房價比率等。由于每個地理單元的HPI是基于同一房產(chǎn)價值的重復(fù)觀測得到，對房價變化可以提供更精確的反映。

　　對比美歐發(fā)達(dá)國家的房價指數(shù)體系，我國房地產(chǎn)兩大指數(shù)明顯落后，主要體現(xiàn)在：第一，樣本數(shù)據(jù)采集主要依賴房地產(chǎn)企業(yè)填報，真實性難以保證；第二，70個大中城市代表性不夠，尤其是省會城市和計劃單列市以外城市，如遵義、大理等選取科學(xué)性不夠，掩蓋了地域區(qū)域差異，難以反映實際情況；第三，只采用簡單的加權(quán)平均模型計算同比和環(huán)比指數(shù)，重復(fù)交易法、特征價格法未得到廣泛應(yīng)用，指數(shù)缺乏精準(zhǔn)性；第四，沒有剝離房屋質(zhì)量特征變動的影響，同質(zhì)化處理不足或商品異質(zhì)性（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公房、商用房）給指數(shù)帶來較大偏差，無法反映房價走勢。

　　此外，分析中房指數(shù)和國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房價指數(shù)，從2000年到現(xiàn)在，房價指數(shù)與房價走勢很多時期是背離的，社會各界質(zhì)疑的聲音從未停過。質(zhì)疑主要來自兩個方面：第一是指數(shù)與直觀感受嚴(yán)重背離。很多城市的房價上漲很快，但房價指數(shù)顯示下降或回落，直觀感覺與房價指數(shù)是相反的；第二是一般背離，很多城市的房價上漲幅度較大，但房價指數(shù)顯示上漲幅度不大，直觀感覺與房價指數(shù)方向一致但上漲幅度有差異。

　　國家統(tǒng)計局2011年2月起不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù)，也有這方面的原因。筆者對2000年1月至2013年12月的全國70個大中城市房價指數(shù)進(jìn)行觀察分析，發(fā)現(xiàn)最嚴(yán)重的背離發(fā)生在2011年和2012年。以北京為例，這兩年房價上漲較快，幅度也較大，二環(huán)里每平方米漲至6-8萬元，三環(huán)里每平方米5-6萬元，四環(huán)里每平方4-5萬元，五環(huán)內(nèi)2萬元每平方米的房子已經(jīng)絕跡，學(xué)區(qū)房甚至翻了2至3倍。然而從房價指數(shù)看，全國70個大中城市新建房屋銷售價格同比漲幅，2011年從年初的5.9%持續(xù)回落至年底1.4%，2012年繼續(xù)回落，2012年1月為0.5%，2月為0%，3月開始同比負(fù)增長，從-0.7%一直持續(xù)到12月的-0.04%。實在令人大跌眼鏡。

　　合理的房價指數(shù)在政府進(jìn)行宏觀分析和制定政策、開發(fā)商和投資者作出投資決策、消費者選擇合適購房時機(jī)方面，能夠發(fā)揮重要作用。鑒于我國的兩大指數(shù)體系均有欠缺，因此當(dāng)前完善我國的房價指數(shù)體系顯得尤為必要。筆者建議，第一，按國際流行和規(guī)范的房價指數(shù)模型和方法重構(gòu)我國房價指數(shù)體系，美國聯(lián)邦住宅供給監(jiān)察辦公室（OFHEO）發(fā)布的房價指數(shù)OFHEO-HPI值得學(xué)習(xí)和借鑒；第二，國家住建部和銀監(jiān)會編制房價指數(shù)比國家統(tǒng)計局、房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會更有權(quán)威性。住建部以各地房管部門的簽約備案數(shù)據(jù)編制新建住房特征價格指數(shù)、銀監(jiān)會以商業(yè)銀行的抵押評估數(shù)據(jù)建立二手房重復(fù)交易指數(shù)，將是未來最佳選擇。（中國科學(xué)技術(shù)大學(xué) 葉青山）

來源：中國證券報

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