應聲而起的河北樓市需提防泡沫

　　最近京津冀一體化引起了中央領導及中央政府的高度重視。習近平總書記在聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報時強調，實現京津冀協(xié)同發(fā)展是一個重大國家戰(zhàn)略。李克強總理在政府工作報告時指出，要加強環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經濟協(xié)作。新公布的《 國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014－2020年》也指出，要按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、分工協(xié)作、以大帶小的原則，發(fā)展集聚效率高、輻射作用大、城鎮(zhèn)體系優(yōu)、功能互補強的城市群。增強城市群內中小城市和小城鎮(zhèn)的人口經濟集聚能力，引導人口和產業(yè)由特大城市主城區(qū)向周邊和其他城鎮(zhèn)疏散轉移。于是，京津冀一體化規(guī)劃還未見公布，河北樓市便成了追捧對象，不僅剛需人群趨之若鶩，一些投資者也蜂擁而至，涿州、保定等樓市都出現了搶購現象，近一周保定多個樓盤價格上漲了10%。這種現象引發(fā)了筆者的幾點思考：

　　首先，房價是城市價值的反映。房價的高低，取決于其所在城市的價值的高低，城市價值的高低又取決于其擁有的優(yōu)質公共資源的多少?！皡^(qū)位、區(qū)位、區(qū)位”的房地產至理名言，表達的也是這樣的意思。這句話一方面說明了房屋位置的重要性，另一方面也表明確實因為房屋位置的不同，帶來的城市資源是不同的。大城市與小城市，城市級別不同，享有的公共資源是不同的；在同一城市，不同的區(qū)位，其享有的公共資源也是不同的。如果是位于大城市的中心城區(qū)，比如CBD、金融街，這樣的區(qū)位意味著四通八達的交通、優(yōu)質的教育、醫(yī)療資源、便利的商業(yè)設施、良好的文化氛圍等等。相反，在遠郊區(qū)縣，城市資源就差得多，交通不便，優(yōu)質醫(yī)院、教育資源等匱乏。因此，人們在選擇住房的區(qū)位時，其實是在選擇城市的資源。在京津冀一體化的大趨勢下，人們看好河北作為北京人口與功能疏解的承接地，預期保定等地會與北京、天津實現交通一體化、公共服務一體化，將來會享受更多的優(yōu)質公共資源的便利，所以，人們到臨近北京的涿州、保定等地去買房，或者自住，或者期望實現未來的增值，是無可厚非的，這也是市場經濟下理性人的一種選擇。

　　其次，謹防樓市過度炒作出現房地產泡沫。3月26日，河北省政府出臺了《河北省委、省政府關于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》，提出河北省將落實京津冀協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略，以建設京津冀城市群為載體，充分發(fā)揮保定和廊坊首都功能疏解及首都核心區(qū)生態(tài)建設的服務作用。尤其是保定“副中心”的概念拋出，使保定樓市不斷升級。筆者認為，京津冀一體化是大勢所趨，未來河北確實面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。但是河北處于北京與天津之間的“燈下黑”局面在短期內是難以改變的。即使未來經過頂層設計的京津冀一體化規(guī)劃出臺，河北與北京、天津能夠齊頭并進恐怕還需要很長一段時間。目前河北的樓盤除出售給當地人之外，主要就是北京人。如果京津冀一體化不能落到實處，河北不能如期承接北京市的人口和產業(yè)的話，靠京津冀一體化概念過度炒作應聲而起的河北樓市，或有價格過度上漲引發(fā)房地產泡沫的風險。房地產泡沫一旦破裂，后果是不堪設想的。

　　目前燕郊等地靠接近北京、房價低廉的優(yōu)勢，房價不斷上漲，到目前為止均價已經達到一萬以上，樓市已現滯漲滯銷局面，需要引起足夠的重視。

　　再次，河北需要苦練內功。在居業(yè)聯(lián)動、產城一體，優(yōu)質教育、醫(yī)療等優(yōu)質公共資源配置上下功夫，為將來更好的承接北京人口與功能疏解做好準備。北京近幾年一直把人口疏解作為一個重要課題?！笆濉逼陂g東城區(qū)、西城區(qū)就需要各自完成10萬人口的疏解任務。目前主要是完成北京中心城向新城的疏解。其實，北京人口過度聚集，交通擁堵、環(huán)境污染、房價居高不下等的大城市病日益嚴重，究其原因，是全國的優(yōu)質公共資源分布不均衡、經濟發(fā)展不平衡所致。

　　筆者在2010年主持郭金龍書記親自委托的北京市社科聯(lián)重點課題“加快推進優(yōu)質公共資源均衡配置，促進城市中心區(qū)人口與功能疏解”時，曾對北京市居民居住意愿做過抽樣調查，結果是北京市絕大多數中心城居民不愿到遠郊區(qū)縣就業(yè)（83.58%）和居?。?7.56%），絕大多數（90%）中心城企事業(yè)單位也沒有未來遷至遠郊區(qū)縣的打算，而郊區(qū)優(yōu)質公共資源短缺是中心城居民不愿到遠郊區(qū)縣居住和就業(yè)的主要原因。對外地人口來京的目的調研結果表明，81.18%的人來京的目的是為了工作，來京工作的原因主要是能找到較好的工作（52.33%）、工資收入比家里高（30.23%）。推而廣之，京津冀一體化中人口的流動也面臨同樣的問題。

　　北京與河北的優(yōu)質公共資源、收入的差異是有目共睹的。北京作為首都，是全國的政治、經濟、文化、醫(yī)療、教育、交通、金融、商業(yè)等中心；2012年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到36469元，河北省為20543元，前者是后者的1.78倍；北京農村居民人均純收入16476元，河北為8081元，前者是后者的2.03倍。因此，雖然北京的城市化率為86.2%，已經處于城市化后期；河北城市化率為46.8%，處于城市化發(fā)展的快速階段，但由于北京的功能和優(yōu)質公共資源太集中，人口的吸引力太強，城市規(guī)模還在不斷擴大，北京的人口繼2009年常住人口達到1755萬，基本提前11年突破2020年1800萬的人口控制目標之后，去年常住人口已經達到2114.8萬，4年間，人口又增加了359.8萬。

　　綜上，河北樓市的健康發(fā)展涉及北京的人口和功能疏解問題，也涉及京津冀一體化甚至全國均衡發(fā)展問題。京津冀城市群的建設，必將帶動中小城鎮(zhèn)發(fā)展，進而促進全國均衡發(fā)展。為此，京津冀三方需要進行頂層設計，在優(yōu)勢互補、利益共享的原則下，從大局出發(fā)，決定各自城市功能、產業(yè)定位的取舍。北京需要疏解非首都功能到河北，河北更需要筑巢引鳳，在優(yōu)質教育、醫(yī)療等優(yōu)質公共資源的配置、特色產業(yè)的打造、宜居環(huán)境的營造上下功夫。相信京津冀一體化的出臺會使京津冀三方實現緊密的合作，達到1+1+1>3的效果，也使河北的樓市能夠在居業(yè)聯(lián)動、產城一體的新型城鎮(zhèn)化建設中實現健康持續(xù)發(fā)展。（趙秀池 作者系首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授）

來源：中國網

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