當前的房地產(chǎn)調(diào)控尤其需要底線思維

　　過去這些年，多輪房地產(chǎn)調(diào)控始終達不到應(yīng)有的效果，調(diào)控目標不清晰是個重大原因。為維持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運行，需要盡快明確房地產(chǎn)市場的調(diào)控底線，確定地方政府可以接受的合理房價上限，能承擔的合理房價下限，引導(dǎo)社會合理房價預(yù)期有序形成。

　　當前我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的一個突出特征，就是堅持底線思維。具體來說，以物價上漲不超過預(yù)期目標為上限，以經(jīng)濟增速不跌出保證就業(yè)的最低增速為下限。應(yīng)該看到，在經(jīng)濟周期與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期相互疊加時，我國宏觀經(jīng)濟金融運行存在較大的不確定性。而堅持底線思維，就是要在各種不確定性中尋找改革的行為空間集，這不僅是穩(wěn)妥推進改革的必然要求，也在為順利實現(xiàn)改革任務(wù)目標奠定堅實的基礎(chǔ)。否則，在我國這樣一個經(jīng)濟總量和人口總量龐大的國家容易出現(xiàn)顛覆性錯誤。一旦出現(xiàn)，則會真實改變我國經(jīng)濟社會運行軌跡，造成無法彌補的巨大損害。

　　在分類調(diào)控制的基礎(chǔ)上，堅持底線思維，對于房地產(chǎn)調(diào)控而言，就是確定地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的行為空間，從而向社會傳遞正確的信號。特別是眼下在部分城市樓市出現(xiàn)降價銷售，樓市正面臨轉(zhuǎn)折的關(guān)頭，底線思維尤為重要。今天，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長的一大支柱，2013年房地產(chǎn)占了我國GDP的16%、固定資產(chǎn)投資的33%、新增貸款的26%和政府收入的39%，如果房地產(chǎn)急劇放緩，在目前的經(jīng)濟格局下，沒有適合的替代力量來支撐經(jīng)濟增長，而這些年來的實踐已證明，任何應(yīng)對房地產(chǎn)急劇調(diào)整的政策可能都是無效的。

　　不能不說，過去相當長的時間內(nèi)，之所以我國對房地產(chǎn)多輪調(diào)控始終達不到應(yīng)有的效果，調(diào)控目標不清晰是個重大原因。將房價上漲幅度列為調(diào)控目標，是近幾年中央政府明確提出的要求。而過去一個標準的提法，是要抑制房價“過快”上漲。但究竟是怎樣的房價上漲幅度算“過快”，官方文件里既沒有說明，具體實施細則也從未言及，因而在實踐中較難通過文件精神傳達向社會傳遞清晰的信號。即使過去一年不少地方政府將房價上漲幅度不低于居民收入增幅作為調(diào)控目標，但由于以一個尚不確定的經(jīng)濟指標為參考，也在相當程度上影響了房地產(chǎn)調(diào)控的嚴肅性?？紤]到我國地方政府債務(wù)增長和地方經(jīng)濟發(fā)展對土地出讓收入依賴程度的加深，房地產(chǎn)市場相關(guān)主體也很難真正相信房地產(chǎn)調(diào)控目標會實現(xiàn)。事實上，過去一年，有相當多地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控目標并未達成。其中的原因有很多，但不容忽視的是，缺乏房地產(chǎn)調(diào)控一個清晰的底線，則是引發(fā)房地產(chǎn)市場預(yù)期紊亂、相當程度上導(dǎo)致調(diào)控目標落空的重要原因之一。

　　房地產(chǎn)調(diào)控底線需要以合理房價為基礎(chǔ)確定。目前看，以房屋租售原理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)定價，是一個普遍被接受的理論。所謂房屋租售原理，是指房價與租金比值超過一定比例時，將使住房需求向住房租金市場轉(zhuǎn)移；反之，則向住房交易市場轉(zhuǎn)移。這樣的互補，在市場中不停地博弈。顯而易見，通過住房租賃市場和住房交易市場之間相互轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)上的房屋租售原理，已經(jīng)充分考慮了市場投資因素和住房供求狀況，在一定程度上反映了住房的較為合理的價值。由于住房租賃市場需求方主要代表了中等收入以下群體的住房需求，因而住房租金價格要受到這些人群收入狀況的制約，因而能對合理房價形成一定的支撐和制約。再進一步說，住房租金由市場形成，地方政府可以據(jù)此精確計算出城市每一個地段的合理房價。因此，在合理房價基礎(chǔ)上，綜合考慮到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對地方經(jīng)濟增長的支持和市場需求狀況，應(yīng)能確定房價上漲幅度的上限。同時，也能在合理的房價基礎(chǔ)上，確定房價下跌幅度作為房價調(diào)控下限，以避免房價劇烈下跌對宏觀經(jīng)濟金融造成破壞性影響。

　　房地產(chǎn)調(diào)控底線需要有效的政策措施與手段為支撐?？紤]到房地產(chǎn)市場更容易形成資產(chǎn)價格泡沫，且涉及社會有限資源分配，以限購和限貸為主要特征的行政調(diào)控措施依然不可或缺，致使需要輔以差異化的市場調(diào)節(jié)手段。地方政府不妨考慮在每年初向社會公布當年的城市合理房價區(qū)間，每個地段都可以查詢到相應(yīng)房價范圍。這樣一來，就向社會清晰無誤地傳遞出地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的底線。如果住房市場交易價格超出合理房價上限，那么地方政府就可以采取大幅提高住房交易環(huán)節(jié)稅收，抑制住房交易價格繼續(xù)上升。如果住房市場交易價格跌出合理房價下限，那么地方政府就可通過減免住房交易環(huán)節(jié)稅收，或采取地方政府托市的辦法，避免房價繼續(xù)下跌。合理房價上限與下限的社會明示或公告，可以有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供求雙方在地方政府確定的合理房價運行范圍內(nèi)行事。

　　與鑒于當前的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了預(yù)期分化的趨勢，底線思維顯得尤其迫切。年初以來，隨著我國香港部分大型地產(chǎn)商降價銷售，杭州樓市出現(xiàn)強烈調(diào)整信號，以及商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)融資收緊的傳聞，已在很大程度上改變了此前市場強烈的房價上漲預(yù)期，市場銷售量也有較大幅度下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對全國主要54個城市新建商品住宅簽約套數(shù)的統(tǒng)計，2月銷售量同比下降13.8%，環(huán)比1月下降35%左右。據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)，今年1月，北京二手房價格20個月以來首次環(huán)比下跌。這些情況表明，我國房地產(chǎn)市場運行正面臨兩難境地，特別需要底線思維的托底與支撐。一方面，如果房價繼續(xù)高位上漲，那么將在未來形成更大程度的資產(chǎn)價格泡沫，那已經(jīng)是實體經(jīng)濟所不能承擔；另一方面，若房地產(chǎn)價格出現(xiàn)崩盤，就無法避免泡沫破裂風險迅速傳導(dǎo)到地方政府債務(wù)和金融體系，將對實體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大破壞性影響，甚至有可能會引發(fā)區(qū)域性或系統(tǒng)性風險。

　　為維持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運行，需要盡快明確房地產(chǎn)市場的調(diào)控底線，確定地方政府可以接受的合理房價上限，以及能夠承擔的合理房價下限，從而向社會明確無誤地傳遞清晰信號，并引導(dǎo)社會合理房價預(yù)期有序形成。

來源：上海證券報

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