要警惕拿地“后遺癥”

　　近期披露的一些信息顯示，土地市場在新一年表現(xiàn)出較高的熱度，和樓市形成“冰火兩重天”的鮮明對(duì)照。樓市淡季，為什么土地市場熱力不減？其中有很多因素可以進(jìn)入我們考慮的范圍。

　　近半年來，市場上一直存在對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂，擔(dān)心中國經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入衰退期。這一憂慮尤以經(jīng)濟(jì)學(xué)界及企業(yè)界為甚，這樣的擔(dān)憂會(huì)影響政府的決策意向。中央已經(jīng)在有關(guān)政策上體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)，并通過各種方式轉(zhuǎn)化成了一些刺激經(jīng)濟(jì)增長的措施。這些信息傳遞到市場上則轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨笤鲩L的預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)商們對(duì)預(yù)期十分看好。

　　黨的十八屆三中全會(huì)召開后，市場看好預(yù)期進(jìn)一步發(fā)酵。新舊轉(zhuǎn)型之際，存在很多的想象空間，也存在許多可以利用的空間。例如，政府對(duì)未來土地供應(yīng)控制的程度如何？拿地是不是會(huì)更難？很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此存在疑慮。另外，國家對(duì)大城市規(guī)模、大城市土地供應(yīng)類型的控制等政策，又讓拿地存在很多不確定因素。在這樣的情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)認(rèn)為，與其觀望等待不如提早下手。因此，今年年初，土地市場升溫、成交量增加的現(xiàn)象，不足為奇。

　　同時(shí)，對(duì)于地方政府而言，不斷積累的債務(wù)負(fù)擔(dān)使其對(duì)土地收入的需求比前幾年增加。事實(shí)上，近幾年來，地方政府在供地方面一直積極作為。從目前的情況看，需求較為旺盛，在這樣的情況下，政府年初拿出大量土地上市交易，是完全合乎邏輯的。

　　所以，現(xiàn)在土地市場出現(xiàn)的“熱”，其實(shí)與樓市需求沒有太大關(guān)系，不見得非要聯(lián)系在一起。但是，土地市場的“熱”，確實(shí)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)來自于上面所述的疑惑和因素。土地供應(yīng)應(yīng)該來自于對(duì)土地真正有效的需求，即對(duì)土地使用的需求。目前“熱”的是住宅用地，但卻沒有住宅需求的真正增長，這種“熱”是一種嚴(yán)重的虛熱。

　　從市場傳來的房屋供給狀況看，開年以來，房屋成交狀況并不樂觀，一些地方甚至出現(xiàn)了價(jià)格和成交量較大幅度的下降。熱鬧的土地供給與冷靜的房屋市場形成了鮮明的反差，這既是一個(gè)矛盾現(xiàn)象，也反映了土地市場與房屋市場的差異。土地市場由政府主導(dǎo)，所以會(huì)以政府的需求去運(yùn)行。而房屋市場，相對(duì)而言市場化程度更高一些，需求主要來自于購房者，他們對(duì)價(jià)格更為敏感，不會(huì)因?yàn)橥恋厥袌龅臒岫L(fēng)行動(dòng)。

　　增加土地供應(yīng)是一件好事，但是從現(xiàn)在的情況看，兩個(gè)市場的不同狀態(tài)，如果繼續(xù)維持下去，至少會(huì)帶來兩方面的問題。一是會(huì)使大量土地積壓在開發(fā)商手上，形成新一輪土地閑置和浪費(fèi)。開發(fā)商拿到土地后是否投入開發(fā)，完全會(huì)根據(jù)房屋市場的需求決定。現(xiàn)在房屋市場恰好處于低潮期，或者存在低潮的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必然選擇持地待開發(fā)。二是有可能會(huì)造成新一輪炒地。盡管現(xiàn)在土地轉(zhuǎn)讓被嚴(yán)格管制，但是，通過項(xiàng)目及資本運(yùn)作的炒作一直處于監(jiān)管缺位的狀況。很多土地正是通過資本的重組等方式使得開發(fā)成本越來越高的，而這些成本最后都轉(zhuǎn)嫁到了房價(jià)中去。現(xiàn)在的情況下，一些房企不惜代價(jià)拿地，一旦有狀況發(fā)生，運(yùn)作出現(xiàn)問題，必然會(huì)尋求其他資本的進(jìn)入，隱形炒作不可避免。這些都是政府需要高度關(guān)注的。

來源：中國國土資源報(bào)

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