清理稅費亂象 讓房地產市場回歸正常秩序

　　2013年底之前有媒體報道稱，萬科企業(yè)股份有限公司2012年年報中，計提的土地增值稅清算準備金44.34億元，為應付未付的土地增值稅，即該公司欠交的“土地增值稅”。針對這一指稱，萬科企業(yè)股份有限公司在2013年底最后一天發(fā)布了“關于不存在應繳未繳土地增值稅的公告”。萬科披露，近三年萬科計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅144億元，而其2010年至2012年三年來凈利潤為294.53億元。

　　據(jù)業(yè)內專家分析，萬科2010年至2012年三年累計繳納稅金是同期凈利潤的2.1倍，從此進一步分析得出在某些房價高企的城市，房價中約80%左右是由房地產開發(fā)企業(yè)向地方政府繳納的各種稅費，即地方政府部門是高房價的最大受益者，而購房者最終承擔了這些高額稅費。

　　這其中的邏輯并不復雜，房企從拿地開始到房子建成和銷售給購房人，所有階段的稅費等都計入房價，成為房屋銷售價格中的成本。房屋由購房人購得后，這其中的稅費最后由購房人“買單”。

　　據(jù)業(yè)內人士歸納，房企繳納的各種稅費包括房地產稅、行政性收費、土地出讓金和貸款利息等幾大塊。其中，與房地產開發(fā)建設相關的稅收包括房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費（營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等，約占房屋開發(fā)成本的20%左右。行政性收費，主要是由各地方政府和各級行政主管部門向房企收取的費用，包括征地管理費、商品房交易管理費、城市建設配套費、人防費、煤氣水電增容費、開發(fā)管理費等，約占開發(fā)成本的20%左右。土地出讓金是房企通過政府組織的“招拍掛”方式獲得土地向政府部門繳納的土地費用，在房價高企的重點城市，這部分占到房價的30%至60%。另外，房企向銀行貸款生成的利息及銀行向其收取的各種費用，如財務顧問費、公證費、保險費、手續(xù)費等，也計入房價成本之中。上述各項費用都計入房價之中，各項費用累加后可達到市場房價的80%左右。

　　據(jù)初步統(tǒng)計，房企除了法定繳納的稅費之外，在房地產開發(fā)的九個流程階段，即房地產立項階段、辦理用地階段、房屋拆遷階段、勘察設計階段、項目報驗階段、招投標階段、房地產施工階段、竣工銷售階段，共計繳納的各種費用多達34種。有的地方政府部門根據(jù)“需要”和“可能”，巧立名目，亂用行政公權，向房企征收了許多不該收的各種“稅費”。可以說，一些地方的房地產稅費征收已亂象紛呈，嚴重干擾和破壞了國家法定的稅收征管體系，破壞了市場經濟的正常秩序。這種亂象正是我國房地產調控政策無法得到完整執(zhí)行和執(zhí)行效果大打折扣的重要影響因素，是我國許多重點城市房價反復上漲的重要成因。

　　從體制或深層次分析，房地產領域稅費征收亂象與地方政府片面追求GDP增長、推行土地財政、政府過多干預市場有內在聯(lián)系。當前我國經濟增長模式注重國民經濟規(guī)模增長，對地方政府考核以GDP規(guī)模和增長為重要指標，使得地方政府大多以房地產為支柱產業(yè)，通過土地開發(fā)和房地產業(yè)帶動上下游幾十個行業(yè)的發(fā)展，從而使地方GDP規(guī)模迅速擴張。而要保持這種外延式擴張，需要投入大量的資源，包括土地和資金等，在中央轉移支付有限的條件下，地方政府不約而同地找到了土地財政這條聚財途徑。地方政府由于事權與承擔的相關責任不匹配，只能通過搶收土地財政來增加財政收入。而在“大政府、小市場”的現(xiàn)有體制下，地方政府掌握了太多的資源和行政權力，隨時可用手中的權力去分配經濟資源包括土地。推行土地財政的一大惡果，當然就產生了向房地產企業(yè)征收各種稅費的亂象，使國家房地產調控政策不能得到有效執(zhí)行，調控效果大幅削減。

　　因此，要從根本上消除房地產領域的稅費亂象，恢復房地產市場的正常秩序，必須認真貫徹黨的十八屆三中全會精神，從根子上治理，即要終止地方政府推行土地財政的做法，深化財稅改革，讓地方政府的財權與承擔的事權相匹配，在對土地財政實行“釜底抽薪”的同時，給地方設立新的主體稅種，如房產稅和資源稅；要處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發(fā)揮政府作用，科學界定地方政府部門在房地產領域的行政審批事項和權力邊界，市場能做的事情一定交給市場去做。同時，國家要加快經濟發(fā)展方式的轉變，改變許多地方事實上以房地產為支柱產業(yè)的增長模式，要改變惟GDP考核地方官員政績的做法，以更加科學的“五統(tǒng)一”進展來考慮地方政府的政績。

來源：金融時報

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