前10月房地產(chǎn)投資、銷售額雙降 金融支持政策有望助力市場復蘇

　　今年前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍呈現(xiàn)下降態(tài)勢。11月15日，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售月度報告顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.39萬億元，同比下降8.8%。

　　雖然從數(shù)據(jù)上看，房企投資、銷售端的數(shù)據(jù)均有下行的趨勢，但是隨著2500億元支持民營企業(yè)債券融資、預售資金保函置換，以及“金融支持房地產(chǎn)16條”政策充分落地，業(yè)內(nèi)人士認為，全面金融支持政策落地有望加快市場筑底。

　　開發(fā)節(jié)奏放緩，前10個月投資額同比下降8.8%

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.39萬億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資8.65萬億元，同比下降8.3%。

　　與開發(fā)投資數(shù)據(jù)同時下降的還有房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約88.89億平方米，同比下降5.7%，其中住宅施工面積約62.83億平方米，下降5.9%；房屋新開工面積約10.37億平方米，下降37.8%，其中住宅新開工面積約7.59億平方米，下降38.5%；房屋竣工面積約4.66億平方米，下降18.7%，其中住宅竣工面積約3.38億平方米，下降18.5%。

　　對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，市場的降溫依然在持續(xù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)同比的降幅已達8.8%，這一數(shù)據(jù)也是今年以來的新低，市場的降溫已達歷史性低點，其中新開工面積下滑的幅度尤其明顯，這是市場信心不足、開發(fā)節(jié)奏放緩的直接體現(xiàn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速下降8.8%，亟需給予重點關注。鑒于近期被稱為“第二支箭”的債券融資支持工具、“金融支持房地產(chǎn)16條”和保函置換預售資金政策的密集出臺，客觀上有助于改善房企流動性，也有助于防范開發(fā)投資數(shù)據(jù)惡化。

　　從銷售端來看，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品房銷售面積約11.12億平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%；商品房銷售額約10.88萬億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。截至10月末，商品房待售面積約5.47億平方米，同比增長9.0%，其中住宅待售面積增長16.6%。

　　“當前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上處于下跌兩成的水平，房地產(chǎn)市場的改善動力不強?！眹儡S進如是說。

　　針對商品房銷售延續(xù)下滑態(tài)勢，張波則提到，不但1-10月商品房銷售同比延續(xù)降勢，從10月單月商品房的銷售金額來看，環(huán)比9月依然減少，“金九”成色不足，“銀十”也未能如期而至。東北地區(qū)和西部的銷量下滑表現(xiàn)更為明顯，也體現(xiàn)出本輪市場降溫，由于區(qū)域基本面差異導致降幅表現(xiàn)不同。

　　此外，“待售量增加更是加大了銷售壓力，這一數(shù)據(jù)也會對拿地開工等開發(fā)數(shù)據(jù)形成直接影響?！睆埐ū硎尽?/p>

　　到位資金同比降幅超兩成，房企拿地意愿不強

　　在銷售端并未明顯改善的情況下，行業(yè)資金仍存壓力。從到位資金來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.55萬億元，同比下降24.7%。其中，國內(nèi)貸款1.48萬億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金約4.49萬億元，下降14.8%；定金及預收款約4.1萬億元，下降33.8%；個人按揭貸款約2.02萬億元，下降24.5%。

　　在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，從各渠道資金看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款均呈現(xiàn)累計同比下降趨勢。不過，近期交易商協(xié)會2500億元支持民營企業(yè)債券融資以及三部門支持保函置換預售資金的舉措，預期將緩解房企資金流壓力。

　　由此，嚴躍進認為，房企資金壓力較大，這是目前市場間的共識，同時一些房企的債務壓力也依然較大，要在流動性方面給予關注。比如在銀行信貸、債券融資、預售資金加快回籠等方面積極發(fā)力，同時可以考慮出臺“第三支箭”即股權融資的政策，引導險資入場。

　　值得關注的是，隨著房企到位資金的減少，1-10月份，全國房企土地購置面積同比增速為-53.0%。

　　對于土地市場延續(xù)下行趨勢，嚴躍進表示，各地房企拿地意愿不強，甚至有一些企業(yè)解散了投資發(fā)展部門；需要警惕此類數(shù)據(jù)對明年房源供應產(chǎn)生較大的沖擊。

　　張波也認為，土地購置數(shù)據(jù)的減少，不但體現(xiàn)出房企拿地信心不足，同時房企由于銷售放緩導致資金回流減速，也極大影響了拿地資金的充裕度。目前來看，依然還是國企央企在土地市場上占主角，同時，預計后續(xù)集中供地的城市名單會有所調(diào)整，以更好適應市場的節(jié)奏變化。

　　房地產(chǎn)金融政策密集出臺，有利于行業(yè)穩(wěn)定

　　雖然房企融資數(shù)據(jù)并不樂觀，不過，張波認為，此時需要靜待政策發(fā)力，兩部門聯(lián)合發(fā)布的“金融支持房地產(chǎn)16條”對后市的影響會非常直接，政策清晰體現(xiàn)出市場從“保需求”“保項目”的兩保，擴展到“保需求、保項目、保房企”的三保，金融政策支持對象范圍廣，涵蓋了需求端和供給端融資需求。加之“第二支箭”同步發(fā)力，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下，房企后續(xù)的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。

　　在張波看來，11月初全國性房地產(chǎn)金融政策密集出臺，將更有利于行業(yè)穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)房企的融資需求得到進一步保障，受困房企的風險處置出清將加快，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)快速下滑的局面有望得到控制。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，由于本輪市場下行幅度較深，市場預期修復難度較大，今年以來前期多輪分散式支持政策呈現(xiàn)效果鈍化、持續(xù)時間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。這也是近期央行、銀保監(jiān)、住建部等多部門相繼出臺“金融支持房地產(chǎn)16條”、預售資金保函置換等政策的原因，而且各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大，預期全面金融支持政策落地有望加快市場筑底。(袁秀麗)

　　轉(zhuǎn)自：新京報

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