持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控，給市場(chǎng)帶來(lái)的疊加影響仍在發(fā)酵。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、到位資金等指標(biāo)的增速繼續(xù)下滑。其中，9月和10月單月，房地產(chǎn)銷售規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月同比下降。受此影響，在房企到位資金來(lái)源中，個(gè)人按揭貸款累計(jì)增速首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華指出，無(wú)論熱點(diǎn)城市還是三四線城市，近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)漲幅都出現(xiàn)回落，這體現(xiàn)了去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效。
與銷售數(shù)據(jù)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在經(jīng)過此前兩個(gè)月的企穩(wěn)和回升后，再度出現(xiàn)下滑。雖然土地交易旺盛支撐了絕對(duì)值，但該指標(biāo)也難免受到調(diào)控的影響。
近期以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地成交的溢價(jià)率明顯下降，部分城市還出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，連續(xù)拿地帶來(lái)的資金壓力正在顯現(xiàn)，未來(lái)企業(yè)收縮投資將是大概率事件。由此，至少?gòu)拿髂陙?lái)看，供需兩端的指標(biāo)都將逐漸回穩(wěn)，并標(biāo)志著此輪熱潮逐漸冷卻。
銷售下滑無(wú)礙“去庫(kù)存”
銷售被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)。在樓市調(diào)控政策的影響下，去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速總體呈下滑態(tài)勢(shì)。
到今年1-10月，商品房銷售面積130254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%；商品房銷售額102990億元，增長(zhǎng)12.6%。兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均連續(xù)4個(gè)月下滑。且與去年4月時(shí)的高點(diǎn)(銷售面積增長(zhǎng)36.5%，銷售額增長(zhǎng)55.9%)相比，增速已大幅收窄。
其中，10月單月的銷售面積為14248萬(wàn)平方米，銷售額為11086億元。環(huán)比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現(xiàn)同比下降。
有分析認(rèn)為，由于去年同期的基數(shù)較高，商品房月度銷售規(guī)模很可能已經(jīng)進(jìn)入下降通道。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，各地發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次，在此前的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等的基礎(chǔ)上，又增加了限售和鼓勵(lì)租賃兩項(xiàng)。這些政策效果的累加，被認(rèn)為是導(dǎo)致銷售增速出現(xiàn)下滑的主因。
受此影響，在房企資金來(lái)源中，與銷售有關(guān)的“定金及預(yù)售款”和“個(gè)人按揭貸款”兩項(xiàng)指標(biāo)也在下滑。其中，前10月個(gè)人按揭貸款增速為-1.0%，多月來(lái)首次下滑。
但由于此前的成交規(guī)模較大，加上不排除房企年末沖擊業(yè)績(jī)的可能，大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年全年的銷售規(guī)模仍會(huì)保持正增長(zhǎng)。由此，今年將超過去年，再創(chuàng)銷售的歷史新高。
這也將帶動(dòng)庫(kù)存規(guī)模進(jìn)一步下降。10月末，全國(guó)商品房待售面積60258萬(wàn)平方米，與2014年年末的水平相當(dāng)。與2016年2月份的庫(kù)存最高點(diǎn)相比，庫(kù)存消化了1.3億平方米，降幅達(dá)到18.5%。
“樓市去庫(kù)存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市的庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入良性周期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出。
劉愛華在11月14日答記者問時(shí)也表示，“目前房地產(chǎn)去庫(kù)存確實(shí)取得了比較大的成果。”
資金面或現(xiàn)拐點(diǎn)
與銷售相比，投資增速的下滑并不平穩(wěn)。在經(jīng)過8月(累計(jì)，下同)的持平，9月的提升后，房地產(chǎn)投資增速在10月再度出現(xiàn)下滑，但絕對(duì)增速仍維持在7.8%的水平，高于同期的固定資產(chǎn)投資增速。
上海易居研究院認(rèn)為，投資增速下滑與新開工指標(biāo)走弱相關(guān)，這同樣是受到樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵的影響。但與此同時(shí)，由于年末土地供應(yīng)規(guī)模仍大，企業(yè)的拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿較為強(qiáng)烈，支撐了投資增速維持在一定水平。
今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19048萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增速比前三季度提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。由于過去兩年(2015年和2016年)房企的拿地面積均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，該增速也創(chuàng)下最近三年來(lái)的新高。
中信建投也在報(bào)告中指出，土地供給側(cè)改革將延續(xù)投資的生命力，因此到年底投資仍會(huì)有所支撐。
但值得注意的是，從10月末開始，北京、廣州、南京等熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象。部分熱門地塊在競(jìng)拍時(shí)，收到的報(bào)價(jià)低于最高限價(jià)。11月3日，北京平谷的一宗地塊還遭遇流標(biāo)，成為北京最近兩年來(lái)的首宗流標(biāo)住宅地塊。
一位房企人士如此向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道解讀道，“企業(yè)今年的拿地規(guī)模普遍很大，本身就占用不少資金，再算上后續(xù)開發(fā)的成本，資金壓力就很容易評(píng)估出來(lái)。”他認(rèn)為，預(yù)估到可能到來(lái)的資金壓力，房企拿地的熱情明顯下降。
萬(wàn)科公告顯示，今年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少了61.14%。到三季度末，萬(wàn)科一年內(nèi)到期的債務(wù)比上年末增加37.92%。
由于萬(wàn)科持有的現(xiàn)金流達(dá)到943億元，因此這些債務(wù)并不會(huì)帶來(lái)過大壓力。但一些資金狀況并不充裕的房企，就會(huì)感到捉襟見肘。如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時(shí)，說(shuō)明房企資金面寬松，反之則說(shuō)明緊張。他表示，2017年，企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅，但一步步收窄。在今年10月，首度反超0.4個(gè)百分點(diǎn)。
他認(rèn)為，開發(fā)商的資金面正由2016年的極度寬松逐漸向緊張演變。
多數(shù)受訪者指出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，這種局面將使得房企的投資意愿出現(xiàn)下降。且由于融資政策已經(jīng)收緊，這種下降將很難逆轉(zhuǎn)。
因此，供需兩端的相關(guān)指標(biāo)逐漸回穩(wěn)，將成為明年的大概率事件，并標(biāo)志著此輪熱潮逐漸冷卻。
再考慮到租賃房、共有產(chǎn)權(quán)住房等帶來(lái)的供應(yīng)體系的調(diào)整，官方對(duì)市場(chǎng)的前景表示樂觀。劉愛華表示，最近很多熱點(diǎn)城市按照十九大報(bào)告對(duì)住房的定位，加大了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房的新試點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的改善和投機(jī)性需求的抑制，將帶來(lái)供需的繼續(xù)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步能夠保持持續(xù)健康發(fā)展。
轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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