截至目前，全國(guó)已有20余個(gè)省市召開了地方兩會(huì)。多省市發(fā)布的政府工作報(bào)告都聚焦了樓市調(diào)控，租購并舉成為高頻詞。同時(shí)，一線城市仍是樓市嚴(yán)控的風(fēng)口，二三線城市精準(zhǔn)化調(diào)控將成為主要趨勢(shì)。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 一線城市調(diào)控不放松
步入2018年，各地樓市調(diào)控步伐并未停歇。而從多地兩會(huì)發(fā)出的信號(hào)來看，今年一線城市的樓市調(diào)控仍不會(huì)放松。
上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇表示，2018年要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松。提高中小套型供應(yīng)比例，促進(jìn)商品房有效供給。加大租賃房建設(shè)力度，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，新增供應(yīng)5.5萬套各類保障房，完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度。
對(duì)此，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從上海市所作的政府工作報(bào)告來看，有三點(diǎn)值得關(guān)注：首先，住房不炒的定位毫無懸念地被再次強(qiáng)調(diào)，在嚴(yán)控高房?jī)r(jià)高地價(jià)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)呈現(xiàn)出收緊態(tài)勢(shì)，一線城市必是嚴(yán)控的風(fēng)口。而對(duì)于二三線城市來說，精準(zhǔn)化調(diào)控成為主要趨勢(shì)；其次，從上海的租賃政策和市場(chǎng)實(shí)施情況來看，在國(guó)家“租購并舉”的政策大背景下，今年還將繼續(xù)加大對(duì)租賃土地的供應(yīng)；最后，共有產(chǎn)權(quán)房和廉租房等保障性政策會(huì)繼續(xù)有效推進(jìn)。
同樣作為一線城市的北京也受到了諸多關(guān)注。北京市規(guī)土委主任張維晚表示，北京未來將減量集約生產(chǎn)空間、適度提高居住和配套用地比重、大幅度提高生態(tài)用地規(guī)模。對(duì)于與民生直接相關(guān)的居住用地，不僅不會(huì)減少，還會(huì)適度擴(kuò)大供應(yīng)并優(yōu)化結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵是要落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。
張維說，2017年北京全市住宅用地計(jì)劃安排1200公頃，實(shí)際完成了1290公頃。其中，商品住宅和共有產(chǎn)權(quán)住宅用地供應(yīng)721公頃，保障性安居工程用地落實(shí)366公頃，同時(shí)還創(chuàng)新供應(yīng)了203公頃的集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。
目前，北京海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地建租賃房項(xiàng)目、1.28萬套房源已經(jīng)開工，將入住超過5000戶。
北京在2017年曾宣布，未來5年將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房，這也意味著，在今后4年北京仍將供應(yīng)約800公頃集體土地，平均每年供地任務(wù)量約達(dá)200公頃。
二三線城市精準(zhǔn)調(diào)控成為趨勢(shì)
今年初，甘肅蘭州宣布要對(duì)樓市調(diào)控政策做出調(diào)整，一時(shí)間，“精準(zhǔn)調(diào)控”便成為今年樓市的第一個(gè)熱詞，而這也被眾多專家預(yù)測(cè)為今年二三線城市的調(diào)控趨勢(shì)。
安徽省省長(zhǎng)李國(guó)英在政府工作報(bào)告中明確提出，2018年要加大住房保障力度。實(shí)行公租房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼并舉，對(duì)低保、低收入住房困難家庭加快實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員等納入保障范圍，新開工保障性安居工程28.18萬套，基本建成23.75萬套，完成10萬戶農(nóng)村危房改造。因城施策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，盤活存量住房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
南京市代市長(zhǎng)藍(lán)紹敏在政府工作報(bào)告中也指出，南京今年將進(jìn)一步加大租賃住房建設(shè)及住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，保證租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上。同時(shí)，加大住房保障力度，籌集租賃房源100萬平方米。
藍(lán)紹敏在報(bào)告中表示，南京將加快多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是要發(fā)展長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方的合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；同時(shí)，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，加大租賃住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上。
藍(lán)紹敏表示，要推進(jìn)棚戶區(qū)改造，完成棚戶區(qū)改造400萬平方米。同時(shí)，加大住房保障力度，新開工建設(shè)保障房400萬平方米，竣工300萬平方米，籌集租賃房源100萬平方米?；I建人才安居房100萬平方米。
南京市國(guó)土局之前在發(fā)布2018年第1號(hào)土地出讓公告時(shí)曾表示，將推出5幅地塊，均為租賃住宅用地，所建商品住房將全部作為租賃住房，預(yù)計(jì)可建租賃住房38.52萬平方米。
南京市住房保障和房產(chǎn)局局長(zhǎng)郭宏定接受媒體采訪時(shí)表示，南京是國(guó)家租賃住房的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，今年要籌集100萬平方米租賃房源。在新建、改建的房源中，有二類居住用地，也有原來的工業(yè)用地等低效用地，原來的辦公房、商業(yè)用房也會(huì)拿出一部分改為租賃房。此外，集體土地也可以進(jìn)行租賃房建設(shè)試點(diǎn)。
2018年調(diào)控思路清晰
由此看來，進(jìn)入到2018年，各地政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路已漸次清晰。
“雖然各地的表態(tài)內(nèi)容并不一致，但總體來看，‘房住不炒’的大邏輯并沒有改變，所以調(diào)控政策基本上沒有松動(dòng)的可能。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“2018年樓市政策的總基調(diào)并未改變。”
他還強(qiáng)調(diào)，從調(diào)控手段上看，分類調(diào)控、因城施策的原則也沒有動(dòng)搖。“地方政府雖被賦予調(diào)控樓市的權(quán)限，但同時(shí)也強(qiáng)化了其對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)的責(zé)任。”
華泰證券分析師也認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以再現(xiàn)2014年的全面寬松，但是房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的變化、分類調(diào)控對(duì)精細(xì)化管理的需求和長(zhǎng)效機(jī)制的建立會(huì)為地方政策帶來修正的空間。
新城控股副總裁歐陽捷1月22日在“第四屆房地產(chǎn)價(jià)值峰會(huì)”上表示，由于“房住不炒”被寫入了黨的十九大報(bào)告，因此未來五年的樓市政策很難有松動(dòng)。
而對(duì)于未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，歐陽捷還預(yù)測(cè)，2018年將是大穩(wěn)小亂的一年。所謂大穩(wěn)，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大起也不會(huì)大落，房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲也不會(huì)大跌，因此總體上會(huì)呈現(xiàn)出“大穩(wěn)”的格局。小亂，則是因?yàn)椴顒e化調(diào)控。有些城市可能會(huì)去庫存，有些城市則要補(bǔ)庫存，因此在不同的區(qū)域范圍內(nèi)，政策也可能存在不同，所以看起來會(huì)“眼花繚亂”，但是總體來講，調(diào)控就是控制和調(diào)整，既不會(huì)穿透上限，又不會(huì)突破下限，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)保持相對(duì)平穩(wěn)、健康的發(fā)展。歐陽捷稱，未來五年，住房市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。過去房地產(chǎn)的周期論不再成立，未來我國(guó)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制會(huì)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持相對(duì)平穩(wěn)。
此外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒和降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)為主，今年的房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主，其中租賃是最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。他預(yù)計(jì)，一直到今年3月全國(guó)兩會(huì)前后，推出租賃住房的各種配套政策都將是各地樓市調(diào)控內(nèi)容的核心。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來住房制度和長(zhǎng)效機(jī)制其他方面的內(nèi)容也將逐漸落地。
但考慮到2017年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的翹尾表現(xiàn)，以及部分城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的現(xiàn)象，短期的調(diào)控壓力仍然存在，其方式和力度也將隨著市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化而改變。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于2017年預(yù)售證的管控較為嚴(yán)格，以及市場(chǎng)需求被大量抑制，一線城市的房?jī)r(jià)仍有反彈的動(dòng)力；長(zhǎng)沙、貴陽、太原、福州等一些非核心的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)同樣具有上漲的動(dòng)力。這些城市未來可能會(huì)得到調(diào)控政策的“重點(diǎn)關(guān)照”。（張敏 宋興國(guó) 朱楠）
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