今年上半年，環(huán)京地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。臨近年終，中國(guó)證券報(bào)社記者對(duì)環(huán)京樓市進(jìn)行了調(diào)研。燕郊鎮(zhèn)京榆大街上的“售樓一條街”已不復(fù)往日熱鬧，不少售樓處關(guān)門(mén)歇業(yè)，仍在開(kāi)業(yè)的門(mén)店售樓員寥寥無(wú)幾。“最多時(shí)這里賣(mài)樓的有四五萬(wàn)人。”燕郊一家房產(chǎn)中介有關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)社記者說(shuō)。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 燕郊房?jī)r(jià)接近腰斬
從國(guó)貿(mào)出發(fā)，沿通燕高速向東駛過(guò)潮白河，只需要40分鐘就可以到達(dá)燕郊鎮(zhèn)。由于具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，燕郊一直是環(huán)京置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。
中國(guó)證券報(bào)記者注意到，燕郊鎮(zhèn)京榆大街上的“售樓一條街”已不復(fù)往日熱鬧，部分售樓處關(guān)門(mén)歇業(yè)，有的門(mén)口貼著轉(zhuǎn)租告示。一位房產(chǎn)中介說(shuō)：“好多人轉(zhuǎn)行了，限購(gòu)之后幾乎沒(méi)多少成交量。”
我愛(ài)我家的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，去年好多投資客全款買(mǎi)三四套房。
3月22日，在北京“3·17”限購(gòu)政策發(fā)布后，廊坊市出臺(tái)了針對(duì)市區(qū)、三河市、大廠(chǎng)縣、香河縣、固安縣和永清縣的限購(gòu)政策，規(guī)定非本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。6月2日，限購(gòu)升級(jí)，非本地戶(hù)籍家庭需要提供3年及以上社保或者納稅證明。
目前，每平方米降幅近萬(wàn)元是燕郊二手房市場(chǎng)的常態(tài)。上述我愛(ài)我家置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)：“燕郊整體均價(jià)大概在2.4萬(wàn)元/平方米。首爾甜城小區(qū)一套房子40500元/平方米的成交價(jià)成為今年該地區(qū)的最高價(jià)。”
中國(guó)證券報(bào)記者走訪(fǎng)多家中介機(jī)構(gòu)了解到，作為燕郊的主要住宅區(qū)，與通州一河之隔燕順路沿線(xiàn)的價(jià)格在2.3萬(wàn)元/平方米左右，較為老舊的福成小區(qū)價(jià)格最低，大約為1.6萬(wàn)元/平方米。
根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，燕郊二手房?jī)r(jià)格月均成交價(jià)格從年初的3萬(wàn)元/平方米以上，跌至不足2萬(wàn)元/平方米，近乎腰斬，且議價(jià)空間從最初的1%左右，達(dá)到了現(xiàn)在的5%左右。
除燕郊外，限購(gòu)之后，固安區(qū)域樓市價(jià)以及成交量同樣一路下滑。
在固安某新房售樓處，記者進(jìn)來(lái)之后，銷(xiāo)售人員才將燈打開(kāi)。該銷(xiāo)售人員告訴記者，目前外地人在這里購(gòu)房需要社保和納稅證明，現(xiàn)房銷(xiāo)售，均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右，如果加上贈(zèng)送面積，在1.5萬(wàn)元/平方米左右。
多位固安當(dāng)?shù)厥蹣菃T告訴記者，目前固安房?jī)r(jià)大概在1.5萬(wàn)元/平方米左右，比今年最高時(shí)每平方米便宜近1萬(wàn)元。盡管如此，成交量仍無(wú)起色。
根據(jù)易居研究院發(fā)布的80城住宅庫(kù)存報(bào)告，7月燕郊、香河、大廠(chǎng)、固安等地月成交面積環(huán)比減少超過(guò)50%以上，到11月比去年同期減少76%以上。其中，大廠(chǎng)地區(qū)11月成交面積不足1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降90%，同比下降98%。
對(duì)于未來(lái)樓市的調(diào)控，近日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽提出，2018年我國(guó)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
多位接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家學(xué)者表示，雖然環(huán)京周邊部分地區(qū)多屬于三四線(xiàn)城市，但這些地區(qū)受北京房?jī)r(jià)影響較大。未來(lái)環(huán)京區(qū)域的調(diào)控可能仍將跟隨北京的調(diào)控節(jié)奏。
“房票”消失
臨近北京的天津武清區(qū)同樣是此前的樓市熱點(diǎn)區(qū)域。乘坐高鐵，北京南站到武清僅需要26分鐘。由于通勤時(shí)間相對(duì)較短，不少在北京工作的白領(lǐng)選擇在這里置業(yè)。
武清的房?jī)r(jià)常與天津市戶(hù)口捆綁在一起。從之前的40萬(wàn)元買(mǎi)房辦藍(lán)印戶(hù)口、100萬(wàn)元買(mǎi)房辦藍(lán)印戶(hù)口到積分落戶(hù)，房子一直是落戶(hù)的關(guān)鍵因素之一。
3月31日，天津發(fā)布“限購(gòu)令”，非津籍人士在天津購(gòu)房需提供“3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明，補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證”。這些措施將外地購(gòu)房者擋在門(mén)外。
一位熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的人士接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，之前戶(hù)口政策寬松，武清多數(shù)項(xiàng)目都有外地購(gòu)買(mǎi)者，不少屬于投資性購(gòu)房。不過(guò)，由于武清“京津衛(wèi)星城”的價(jià)值凸顯，限購(gòu)之后天津市本地人在這里的置業(yè)熱情并未明顯減弱。
從2016年開(kāi)始，武清的房地產(chǎn)市場(chǎng)從買(mǎi)房變成了“搶房”，并衍生出買(mǎi)房需要“房票”的怪象。
此“房票”并不是指購(gòu)房資格，是指需要在房屋銷(xiāo)售價(jià)格上另外多交的一部分錢(qián)。一張“房票”少則幾萬(wàn)元，最高的有幾十萬(wàn)元。
在一房難求的背后，除了投資者驅(qū)動(dòng)外，更是武清市場(chǎng)一二手房嚴(yán)重倒掛的亂象。6月記者調(diào)研武清房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)注意到，在高鐵站附近的一個(gè)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米左右，而周邊的二手房都在2萬(wàn)元/平方米以上，倒掛差價(jià)在5000元以上。
在這一市場(chǎng)環(huán)境下，出現(xiàn)“房票”、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、拖延不拿證開(kāi)盤(pán)也就不奇怪了。
臨近年終，記者在走訪(fǎng)調(diào)查中注意到，曾經(jīng)活躍于武清市場(chǎng)的“房票”消失不見(jiàn)。
記者來(lái)到此前一直未建成售樓處、未正式開(kāi)盤(pán)的某小區(qū)，今年中購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)房子只能通過(guò)在中介那里購(gòu)入“房票”，加價(jià)購(gòu)入。而現(xiàn)在該項(xiàng)目正式開(kāi)門(mén)迎客，可自由選房。
在武清城區(qū)剛剛開(kāi)售的某知名開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，記者看到咨詢(xún)者絡(luò)繹不絕。這里的置業(yè)顧問(wèn)表示，目前價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米左右，來(lái)選房的基本都是本地改善型需求人群。
值得注意的是，雖然投資者被擋在武清樓市“門(mén)外”，但這里的二手房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅下滑，即便成交依舊低迷。
開(kāi)發(fā)商墊資首付
為了緩解限購(gòu)帶來(lái)的成交低迷的態(tài)勢(shì)，不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“低首付”促銷(xiāo)，部分樓盤(pán)可10%首付“鎖定房源”。針對(duì)外地戶(hù)口不能購(gòu)房的政策，部分樓盤(pán)銷(xiāo)售給出“先購(gòu)房再繳社保”或“花錢(qián)落戶(hù)”等辦法。
一位售樓員坦言，目前可以做首付分期，主要因?yàn)闀r(shí)值年底，開(kāi)發(fā)商著急回籠資金。購(gòu)房者需先與開(kāi)發(fā)商簽署一份“購(gòu)房合同”，購(gòu)房者在當(dāng)?shù)乩U納社保，待三年之后滿(mǎn)足社保繳納要求之后，再辦理正式的網(wǎng)簽備案手續(xù)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，應(yīng)對(duì)這種行為嚴(yán)查。雖然現(xiàn)在看上去問(wèn)題不大，但是不確定因素很多，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。
多位銷(xiāo)售人員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，按照規(guī)定，外地人購(gòu)房首付最低50%。為鼓勵(lì)外地人購(gòu)房，目前最低可以首付10%“壓房”，剩余的部分由開(kāi)發(fā)商墊付，墊付部分資金可在三年內(nèi)分批返還給開(kāi)發(fā)商，中間不收取利息。
銷(xiāo)售人員宣稱(chēng)，并不一定繳納3年社保后才進(jìn)行網(wǎng)簽，期間如遇政策松動(dòng)，就可以馬上網(wǎng)簽，或者選擇出售房屋賺取差價(jià)。
“首付10%”并不是一種新現(xiàn)象。公開(kāi)信息顯示，早在2008年，這種促銷(xiāo)方式就出現(xiàn)在燕郊樓盤(pán)廣告中，因?yàn)閴|付方式違反相關(guān)法規(guī)，在當(dāng)年5月遭監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查而被叫停。
一位在環(huán)京地區(qū)工作多年的銷(xiāo)售員告訴記者，樓市不景氣的時(shí)候，10%的首付這種情況就會(huì)出現(xiàn)。之前有些樓盤(pán)打著“首付10%”，余下則分期免息還清。但往往在交完錢(qián)之后會(huì)發(fā)生變動(dòng)，比如又收取利息，或者臨時(shí)加價(jià)。（實(shí)習(xí)記者 馮穎祎）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)
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