警惕房企高負(fù)債率背后的風(fēng)險(xiǎn)

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍保持營(yíng)收與利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)，資產(chǎn)回報(bào)率保持較高的比率。數(shù)據(jù)顯示，130家房地產(chǎn)企業(yè)一季報(bào)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長(zhǎng)18.87%和39.93%。其中，87家企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，龍頭房企表現(xiàn)良好。不過(guò)，整體負(fù)債率達(dá)到79.42%，已是2005年以來(lái)最高。

　　一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率的原因主要來(lái)源于其經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)行業(yè)是負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式的典范，從土地、建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)在很大程度上都是依賴金融機(jī)構(gòu)如銀行、信托等，以及購(gòu)房者的資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　房地產(chǎn)企業(yè)大多采用預(yù)售制度，一方面，開發(fā)商可以得到一定數(shù)量的預(yù)售款，而這部分預(yù)售款往往被用于房屋后續(xù)的開發(fā)建設(shè)中。實(shí)際上，在后續(xù)房屋建設(shè)和開發(fā)環(huán)節(jié)，房企自投資金相對(duì)較少，而且房屋預(yù)售款在竣工前只能稱為負(fù)債，竣工后才能轉(zhuǎn)換為收入。也就是說(shuō)，預(yù)售額越大，負(fù)債越多。

　　另一方面，目前房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在快速開發(fā)、推盤過(guò)快的現(xiàn)象。繼2017年房地產(chǎn)銷售繁榮后，后續(xù)土地供應(yīng)量相對(duì)收緊，繼而產(chǎn)生拿地補(bǔ)庫(kù)存的需求，房地產(chǎn)企業(yè)為此紛紛拓寬融資渠道，多渠道“搶錢”，這必然會(huì)提高企業(yè)的負(fù)債率。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，若房企向銀行融資，向銀行借錢買地、建樓，建好后抵押給銀行又可繼續(xù)獲得貸款繼續(xù)開發(fā)樓盤，如此往復(fù)就很容易形成高負(fù)債率的資金鏈。

　　事實(shí)上，房企日益增長(zhǎng)的資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿的真實(shí)寫照。房地產(chǎn)企業(yè)是高杠桿企業(yè)，融資環(huán)節(jié)就是房企生命線，資金實(shí)力代表著拿地、經(jīng)營(yíng)、價(jià)格等方面的話語(yǔ)權(quán)，直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和發(fā)展規(guī)模，獲得低成本融資和強(qiáng)化現(xiàn)金回款率已經(jīng)成為房企生得以生存壯大的關(guān)鍵。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)“去杠桿”的調(diào)控信號(hào)仍在不斷加緊。在政策約束下，房企信托等融資手段受到嚴(yán)格約束，快速攀升的負(fù)債率、高昂的資金成本是房企需要直面的難題，還債高峰期也會(huì)隨時(shí)來(lái)臨。然而，房企負(fù)債率不斷攀升，意味著各方風(fēng)險(xiǎn)在加大。一旦企業(yè)償債能力出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈就有可能斷裂。

　　房企整體負(fù)債率創(chuàng)歷史新高在提醒我們，房企高利潤(rùn)的背后隱藏著高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模與負(fù)債之間的平衡是房企與監(jiān)管層共同面臨的挑戰(zhàn)。面對(duì)房企高杠桿可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極利用宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步去杠桿，而房企不應(yīng)存有監(jiān)管會(huì)放松的僥幸心理。那些凈負(fù)債率高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道單一的房企也應(yīng)該積極思考，要保證企業(yè)資金流動(dòng)性和資金鏈的安全，設(shè)法將負(fù)債率控制在一個(gè)比較健康的水平。（特約評(píng)論員 盤和林）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
 

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