美國房地產(chǎn)市場寒意未盡

　　美國3月爆發(fā)銀行業(yè)危機后，各界對美國房地產(chǎn)市場更加關(guān)注。從最近公布的一系列數(shù)據(jù)來看，美國房地產(chǎn)市場要穩(wěn)步復蘇仍面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　5月30日，S&P CoreLogic Case-Shiller公布的季節(jié)性調(diào)整數(shù)據(jù)顯示，3月全美房價環(huán)比增長0.4%。在美國部分地區(qū)，需求正在回升。S&P道瓊斯指數(shù)公司表示：“雖然連續(xù)兩個月的價格上漲并不能確認房市已經(jīng)復蘇，但3月的結(jié)果表明，始于2022年6月的房價下跌趨勢可能已經(jīng)終結(jié)。”當然，3月美國房價同比增長0.6%，已較2月的2%明顯放緩。

　　S&P道瓊斯指數(shù)公司也指出：“目前的抵押貸款利率以及經(jīng)濟可能持續(xù)疲軟的前景，至少在未來幾個月內(nèi)，可能仍然對住房價格構(gòu)成阻力。”特斯拉CEO埃隆·馬斯克日前則再次就美國商業(yè)地產(chǎn)和更廣泛的房地產(chǎn)市場正在醞釀的危機發(fā)出警告，稱“商業(yè)地產(chǎn)正迅速崩潰，接下來是房價”。

　　多方觀點顯示，美國房地產(chǎn)市場短期的上漲能否持續(xù)并不確定。

　　目前，美國房貸利率仍在持續(xù)攀升，相比一年前，購房者借貸成本仍然較高。據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，30年期貸款的平均利率上周已達6.57%，遠高于2022年1月初的3.22%。房地產(chǎn)信息網(wǎng)站《每日抵押新聞》根據(jù)自己編制的每日指數(shù)及房地美、房貸銀行家協(xié)會（MBA）、美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）調(diào)查匯編的數(shù)據(jù)顯示，5月26日，美國30年期按揭貸款利率高達6.9%，是美國硅谷銀行倒閉以來的最高水平。

　　高利率已經(jīng)對地產(chǎn)市場形成壓力。從銷售數(shù)據(jù)看，美國4月成屋銷售年化戶數(shù)超預期下降，環(huán)比跌幅達3.4%，超過市場預期的3.2%，同比降幅達到23.2%，創(chuàng)11年最大降幅，銷售數(shù)已跌至20世紀90年代中期的水平。

　　與此同時，美國4月新屋銷售年化68.3萬戶，創(chuàng)下2022年4月以來最高，好于預期的66.5萬戶；新屋銷售環(huán)比增長4.1%，好于預期的下跌2.6%；新屋銷售同比增長11.8%。但這一看似不錯的數(shù)字背后，是4月份新房中位價降至42.08萬美元，同比降幅高達8.2%，大幅低于3月修正后的45.58萬美元。此外，新房市場也受益于極低的成屋庫存。

　　對于美國商業(yè)地產(chǎn)市場而言，目前最突出的挑戰(zhàn)是空置率上升和租金下降。截至2022年底，全美商業(yè)地產(chǎn)空置率已創(chuàng)下歷史新高，同時租金也在不斷下降。辦公地產(chǎn)空置率上升，尤其是在一些大城市中心地區(qū)，投資者壓力較大。利率上升、價格下跌和居家辦公趨勢減少了對辦公空間的需求，加劇了這一市場的壓力，更加大了持有較多商業(yè)地產(chǎn)貸款的中小銀行的潛在風險。在美國銀行業(yè)危機爆發(fā)后，摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行等幾家大行都陸續(xù)發(fā)出警告稱，商業(yè)地產(chǎn)是接下來最可能給銀行帶來風險的板塊。

　　美國紐約房地產(chǎn)委員會（REBNY）近日的報告顯示，經(jīng)紀人對紐約市商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心在今年第一季度創(chuàng)下歷史新低。至此，商業(yè)經(jīng)紀人的信心已連續(xù)第六個季度下降，從去年第四季度的-45.6（滿分100）降至2023年第一季度的-74.7，達到了自2017年REBNY開始根據(jù)現(xiàn)有方法調(diào)查經(jīng)紀人以來的最低水平。

　　媒體已披露的調(diào)查也顯示，基金經(jīng)理對商業(yè)房地產(chǎn)的配置減少，這可能是引發(fā)系統(tǒng)性事件的誘因。美聯(lián)儲也加強了對商業(yè)地產(chǎn)貸款的監(jiān)控，并收緊了商業(yè)房地產(chǎn)貸款的標準。

　　雖然住宅市場表現(xiàn)略勝于商業(yè)房地產(chǎn)市場，調(diào)查顯示，住宅專業(yè)人士對市場的信心從2022年第四季度的-19.4（滿分100）上升到今年第一季度的-5.6，但房價高、成交跌的表現(xiàn)很可能導致樓市陷入僵局。一方面，庫存很少，支撐著房價，另一方面，高昂的貸款成本使買賣雙方都處于觀望狀態(tài)，導致成交清淡。

　　目前，房利美的預測模型顯示，以房利美房價指數(shù)衡量的美國房價，在2022年第四季度至2023年第四季度期間將下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期間再下跌2.2%并觸底。顯然，美國房地產(chǎn)市場還要經(jīng)歷一段坎坷時光。(周武英)

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟參考報

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