多地推進(jìn)鐵路土地資源綜合開發(fā)

　　國家關(guān)于鐵路土地資源綜合開發(fā)文件成型下發(fā)之際，各地就軌道交通土地資源利用計(jì)劃正逐步展開。多省市也已表示或出臺(tái)政策，希望通過鐵路沿線土地開發(fā)彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。不過有專家指出，開發(fā)鐵路土地資源需不同部門間協(xié)調(diào)規(guī)劃，政策的操作細(xì)節(jié)需待頂層設(shè)計(jì)進(jìn)一步明確后方可實(shí)施。

　　多地躍躍欲試

　　據(jù)悉，鐵路土地綜合開發(fā)方案目前已上報(bào)國務(wù)院，有望在近期出臺(tái)。國土資源部副部長胡存智近日表示，最近由國土資源部，國家發(fā)改委 、建設(shè)部、原鐵道部共同起草的《關(guān)于支持鐵路站場(chǎng)土地綜合開發(fā)》的文件已經(jīng)成型，并已經(jīng)出臺(tái)。胡存智指出，對(duì)軌道交通站場(chǎng)上蓋、附近的土地進(jìn)行綜合一體開發(fā)，能形成綜合開發(fā)新型城鎮(zhèn)的格局，國土資源部會(huì)給予大力支持。

　　天津國資委 6日發(fā)布消息稱，重組后的天津市軌道交通集團(tuán)已于7月23日正式掛牌運(yùn)營。下一步將從提升服務(wù)等方面進(jìn)行初步研究，推進(jìn)各項(xiàng)適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營要求的管理模式改革。此外，在資源開發(fā)和土地整理方面，依托軌道交通建設(shè)優(yōu)勢(shì)，做好軌道交通上蓋資源開發(fā)，提高資產(chǎn)收益率；認(rèn)真梳理28宗整理地塊，盤活土地資源，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　2013年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》?！兑庖姟诽岬健暗胤秸С骤F路企業(yè)進(jìn)行車站及線路用地一體規(guī)劃，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展”，并部署國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部負(fù)責(zé)制定政策細(xì)則。此后，包括廣東 、福建 、江西、安徽、四川等省明確提出要通過鐵路沿線土地開發(fā)來彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾主權(quán)及政府公共產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)董事鐘良認(rèn)為，內(nèi)地可以借鑒港鐵公司對(duì)地鐵沿線土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。有實(shí)力的地方政府可以在開發(fā)區(qū)興建地鐵，通過超前發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施來發(fā)展沿線房地產(chǎn)，從而創(chuàng)造土地出讓收益，帶動(dòng)就業(yè)和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，轉(zhuǎn)而反哺地鐵公司。相關(guān)資料顯示，作為香港最大的土地儲(chǔ)備商，2013年港鐵公司在香港境內(nèi)總收入為254.61億港元。除客運(yùn)票務(wù)收入外，車站商務(wù)和物業(yè)租賃及管理的收入達(dá)83.66億港元，占總收入32.9%。

　　實(shí)施細(xì)則仍待落實(shí)

　　不僅是地方政府，部分公司也開始邁出軌道交通土地開發(fā)的步伐。今年2月，公開對(duì)外招標(biāo)的中國鐵路總公司土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘正式開標(biāo)，標(biāo)志著中國鐵路總公司開始啟動(dòng)土地開發(fā)。而綠地集團(tuán)在7月底也宣布與申通地鐵 、上海建工等企業(yè)簽署合作協(xié)議，并牽頭成立“綠地地鐵投資發(fā)展公司”的聯(lián)合體，開始在中國多個(gè)城市開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)表示，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，城際鐵路的建設(shè)可以與沿線房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)合起來，但目前我國城際鐵路推行土地開發(fā)模式尤其是在火車站附近進(jìn)行高密度開發(fā)將面臨一些挑戰(zhàn)。“土地的管理歸國土部門管，城市建設(shè)歸建設(shè)部門管，建設(shè)部門和規(guī)劃部門對(duì)城市有一個(gè)整體規(guī)劃，城市規(guī)劃若不調(diào)整的話，火車站附近要進(jìn)行高密度的開發(fā)很難進(jìn)行”。

　　實(shí)際上，盡管企業(yè)和地方政府對(duì)鐵路土地開發(fā)顯示出積極信號(hào)，但具體實(shí)施細(xì)則仍有待細(xì)化。福建省去年9月發(fā)布有關(guān)改革鐵路投融資體制加快鐵路建設(shè)發(fā)展八條措施中就明確，支持合資鐵路公司盤活鐵路用地資源，鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進(jìn)行綜合開發(fā)。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃統(tǒng)籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度。支持省鐵路投資有限責(zé)任公司與地方政府對(duì)鐵路沿線土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用，有關(guān)稅費(fèi)給予優(yōu)惠和減免。但其中涉及的相關(guān)配套政策仍有待出臺(tái)。

　　宏源證券分析認(rèn)為，鐵路沿線土地開發(fā)只是一小部分。鐵路廢棄和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，鐵路土地改革只解決增量問題。增量問題在投融資改革以內(nèi)，但是系統(tǒng)的歷史存量土地問題更大，存量土地問題解決才能為鐵路經(jīng)營改革鋪路。分析人士指出，按照國土部門的規(guī)定，交通用地不能用于商業(yè)用地。如開展鐵路土地綜合開發(fā)，這些政策需要作出調(diào)整。此外，由于部分二三線城市尚未形成圍繞地鐵消費(fèi)的習(xí)慣，因此在這些城市開展軌道交通土地開發(fā)還需考慮市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)。

來源：中國證券報(bào)

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