首單土地流轉信托破冰 大市場仍待政策發(fā)力

　　在經(jīng)歷通道類業(yè)務受擠壓、產(chǎn)品風險進入暴露高峰期的長期磨煉之后，缺乏方向的信托公司開始重新找回屬于自己的“藍?！薄?/br>

　　10月11日，中信信托發(fā)布公告稱：“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權集合信托計劃1301期”下稱“1301期計劃”于本月10日正式成立。1301期信托計劃的服務商為安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司。

　　這是首單信托公司參與的土地流轉信托。所謂土地流轉信托，是指農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個人將合法擁有或具有處置權限的農(nóng)村土地使用權作為信托財產(chǎn)，委托給信托公司進行經(jīng)營管理，實現(xiàn)保值增值，使農(nóng)民定期獲得穩(wěn)定的信托收益。

　　上述土地流轉信托的成立，拉開了信托公司參與農(nóng)村土地流轉的序幕。在安排土地流轉相關各方利益上，該信托計劃有諸多可資借鑒之處，是對現(xiàn)有各類土地流轉模式的一次升級。多位信托業(yè)內(nèi)人士均表示，由于城鎮(zhèn)化空間廣闊，土地流轉信托或?qū)⒊蔀樾磐泄疚磥戆l(fā)展的“藍海”。

　　不過，信托業(yè)人士亦對本報記者表示，現(xiàn)有土地流轉信托的試驗意義大于實際作用，其大量推廣還需土地登記制度方面的政策進一步明確。

　　信托公司搶灘城鎮(zhèn)化

　　中信信托業(yè)務負責人吳超杰表示，上述信托計劃的期限為12年，A 類委托人為安徽省宿州市橋區(qū)人民政府，信托計劃成立時發(fā)行A類信托單位5400萬份。信托受益權采用結構化設計，涉及流轉的土地面積達5400畝。

　　“1301期信托計劃是一個復合型的信托計劃，進行了分層設計，其中既包括財產(chǎn)權又包括資金受益權。目前公告成立的是財產(chǎn)權部分，尚未進入到資金募集階段?！敝行判磐卸聲嚓P負責人對中國經(jīng)濟時報記者表示，涉及到的土地都是農(nóng)民的承包用地，不牽涉宅基地和建設用地。未來如果情況不錯，還可能會分期募集來擴充規(guī)模，募集期的確定根據(jù)市場的具體需要。

　　據(jù)介紹，流轉后土地擬建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園，由安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司作為服務商提供服務。園區(qū)規(guī)劃為五大板塊，涉及到二十多個子項目，具體包括：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植及水資源保護工程、現(xiàn)代化養(yǎng)殖、生物質(zhì)能源和基質(zhì)肥項目、設施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)科研平臺五大板塊，形成完整的農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　一位信托公司高管對本報記者表示，采用信托模式進行土地流轉的優(yōu)點在于能將土地集中起來進行使用，進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作。

　　“農(nóng)民工進城打工，很多把土地委托給鄰居，或者家里面的老人在耕種，有的簡單委托給了第三方。這不利于土地產(chǎn)值的有效利用。這是現(xiàn)實存在的需求，也是全國普遍存在的現(xiàn)象?；谶@個需求，在當?shù)卣珜?，我們金融機構介入?！鄙鲜鲋行判磐腥耸勘硎?，信托公司在介入后可以通過真正發(fā)揮信托制度的優(yōu)勢，成為土地看護人，不改變土地的所有權、使用權、受益權。另外，可以實現(xiàn)集約化經(jīng)營，把土地盤活，通過引入農(nóng)業(yè)科技提高整個土地的產(chǎn)值。上述中信信托人士說。

　　多家信托公司都對土地流轉信托表現(xiàn)出了興趣。此前，北京信托成立的“富民系列”信托計劃就涉及到對農(nóng)民拆遷補償款的管理，離設計成財產(chǎn)權信托模式對農(nóng)村土地使用權或經(jīng)營權進行流轉只有一步之遙。據(jù)了解，目前，北京信托、安信信托都在籌備土地流轉相關的項目。

　　“我們也一直在關注土地流轉信托的最新情況，也進行了相關研究。推出土地流轉信托將是明年的工作重點。”某中型信托公司高管對本報記者表示。

　　信托模式增厚農(nóng)民收入

　　上述中信信托人士透露，通過信托計劃的安排，參與土地流轉的農(nóng)民收益將包括“地租收益+工資”兩個部分。

　　地租收益包括兩個部分：一是基本地租，二是浮動收益。首先是以地租的形式，以三等小麥的畝產(chǎn)值作為基本地租。另外，由于服務商經(jīng)營的主要是經(jīng)濟作物，小麥沒有經(jīng)濟作物的收益高，因此農(nóng)民還有浮動的收益。服務商經(jīng)營收益在扣除成本之后，70%都要返歸給農(nóng)民。

　　除此之外，當?shù)卣诨I建一個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，是在做整體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)劃，流轉的土地就在范圍之內(nèi)。由于里面會創(chuàng)造就業(yè)機會，農(nóng)民可以在產(chǎn)業(yè)園工作獲取工資收益。

　　“這是一個多贏的局面。作為農(nóng)戶，獲得了穩(wěn)定可發(fā)展的收益；作為當?shù)卣?，?chuàng)造了就業(yè)，帶來直接稅收；對農(nóng)業(yè)企業(yè)，也能找到合適自己發(fā)展的一片區(qū)域?！鄙鲜鲋行判磐腥耸空J為，這種在政府引導下，協(xié)調(diào)各方權益的模式是可以推廣和探討的。

　　隨著城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的強化，如何對其中最為重要的制度——土地制度進行創(chuàng)新成為了至關重要的問題。

　　今年伊始，國務院頒發(fā)的“一號文件”提出，要用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權、登記、頒證工作。此舉也被看作為農(nóng)村土地流轉鋪路。

　　對于最大化農(nóng)民利益而言，較之現(xiàn)在比較普遍的流轉方式諸如轉包、出租、互換、轉讓、入股、抵押、繼承、代耕等，信托模式因為可流轉土地的規(guī)模更大，收益空間因而更加可期。

　　“這種項目將是未來新的增長點?！庇靡嫘磐惺紫治鰩熇顣D對中國經(jīng)濟時報記者表示，由于國家的土地政策、城鎮(zhèn)化政策在三中全會之后可能會發(fā)生變化，變化之后可能會對信托公司帶來一些機會。在土地處置上面，信托可以有所作為，為以后大面積鋪開來做提供經(jīng)驗。

　　土地登記制度仍待明確

　　“我們選擇安徽，一是因為當?shù)赜袑嶋H需求，當?shù)厮拗莸恼疇款^，農(nóng)民也積極配合。第二，30多年前家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制是從安徽開始的，30年后，我們也希望從安徽開始。這種模式畢竟也是一個先行試點，希望能進一步推廣?！鄙鲜鲋行判磐腥耸勘硎荆行判磐心壳耙呀?jīng)儲備了一部分項目，而對土地流轉信托的研究自兩三年以前就已經(jīng)開始。

　　不過，前述中型信托公司的高管認為，與目前已經(jīng)存在的政府專門信托機構相比，信托公司如果僅僅做進行管理的事務型信托并無優(yōu)勢。他表示，由于信托法并不只針對金融機構，因而政府也可以利用信托原理通過設立專門機構成為民事信托的受托人，“沙縣模式”就是其中一例。

　　他猜測，中信信托涉足此款信托計劃，事實上是想通過土地收益權進行融資，這也是信托公司的利潤和動力所在。如果單純做進行管理的事務型信托，地方政府主導的模式或許更有優(yōu)勢，而如果沒有更多利潤，對信托公司也無多少吸引力。

　　事實上，中信信托方面設計的土地流轉信托的結構中也包含了資金募集的可能。

　　“按照道理說，進行土地流轉，設計成財產(chǎn)信托最好，但是受國情所限，現(xiàn)在只能做成財產(chǎn)權信托。”上述中型信托公司高管表示，土地登記制度需要明確，如果加以明確信托公司會有更高熱情參與。

　　“目前來看，障礙主要是在政策方面和法律方面?，F(xiàn)有法律和政策對農(nóng)村土地處置上沒有明確規(guī)定。但是這正是意義所在，因為，信托公司是比較善于抓住點滴機會的。”李旸說。（魏域濤）

來源：中國經(jīng)濟時報

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