五月銷售或?qū)⑾禄?房企拿地?zé)崆椴粶p

　　“國五條”正式執(zhí)行未滿兩個月，多地樓市成交量出現(xiàn)小幅下滑。記者從北京、上海、深圳等地了解到，由于各地調(diào)控細(xì)則執(zhí)行力度的不同，給5月樓市帶來的成交影響也完全不同，北京由于“限價”政策造成供應(yīng)不足而使得成交量銳減，上海、深圳等地則由于政策力度有限致使成交量有所恢復(fù)。總體來看，雖然5月成交延續(xù)了近期溫和反彈的走勢，但商品房成交量環(huán)比4月將出現(xiàn)小幅下滑。

　　值得注意的是，成交量的下滑難擋房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情，土地市場持續(xù)火爆。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在保持限購、限貸等調(diào)控基調(diào)的情況下，國家層面暫時不會有更具殺傷力的政策出臺，行業(yè)信心正在持續(xù)恢復(fù)。加上今年以來房企銷售普遍理想，中短期內(nèi)企業(yè)拿地信心不會出現(xiàn)明顯衰退，對于陸續(xù)上市的優(yōu)質(zhì)地塊仍將展開激烈爭奪。

　　上海樓市5月供過于求

　　研究機構(gòu)莫尼塔投資跟蹤的全國60個城市商品房交易數(shù)據(jù)顯示，上周5月18日-5月24日全國60個城市商品房交易量周環(huán)比連續(xù)第三周上漲，漲幅為3.5%；截至24日，5月日均交易量環(huán)比4月下跌了6.1%。從庫存情況來看，上周跟蹤的全國23個商品房城市的綜合去化時間小幅下降，其中一線城市的去化時間繼續(xù)有所下降，從前一周的11.91個月下降至上周的11.69個月。

　　截至目前來看，即使5月成交整體呈現(xiàn)溫和反彈走勢，但商品房成交量的整體走勢要弱于往年。根據(jù)現(xiàn)有的趨勢，莫尼塔房地產(chǎn)行業(yè)分析師羅雨預(yù)計，5月全國60個城市的成交量環(huán)比4月將有不超過5%的跌幅，在多重調(diào)控政策的威懾影響下，總體成交量小幅下滑，但并未出現(xiàn)此前預(yù)計的成交“急凍”或巨量萎縮。

　　從單個重點城市來看，由于地方性調(diào)控細(xì)則執(zhí)行力度的不同，給5月樓市帶來的成交影響也完全不同。北京是幾個一線城市中最為特殊的，由于嚴(yán)格執(zhí)行北京市相關(guān)部門的“限價令”，進(jìn)入5月以來當(dāng)?shù)馗叨藰潜P普遍遭遇預(yù)售證“難產(chǎn)”。更有媒體報道稱，因項目定價過高，北京市住建委目前已押了近40個項目的預(yù)售證，包括萬科、保利、龍湖等知名房企的項目。有效供應(yīng)的大幅減少，直接影響了北京5月樓市成交，據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，北京新建商品住宅成交套數(shù)為4587套，環(huán)比4月下滑13%，同比去年5月更是大幅下滑45%。

　　不過，北京5月成交量的下滑并不代表市場趨冷。由于限價政策造成供應(yīng)量不足而市場購買熱情不減，使得在售商品房價格大漲，5月新建商品房均價達(dá)到24240元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到9%，同比更是大漲19%。

　　在上海，由于20%個稅、限價等政策的執(zhí)行力度均不及北京嚴(yán)厲，5月至今開發(fā)商推盤熱情并未受到明顯影響，有效供應(yīng)充足，成交量依然保持穩(wěn)定。德佑地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至26日，5月以來商品住宅成交面積為73.7萬平方米，環(huán)比小幅下降了4.4%，但同比去年依然增長了15%左右。值得關(guān)注的是，5月以來全市商品住宅新增供應(yīng)面積已經(jīng)達(dá)到了113.4萬平方米， 全月新增供應(yīng)量有望突破120萬平方米大關(guān)，批售比為1.5:1，將成為近8個月以來首個供過于求的月份，開發(fā)商的推盤力度可見一斑。

　　深圳情況與上海類似，由于政策細(xì)則執(zhí)行力度不如預(yù)期，樓市成交量在4月短暫萎縮后，5月開始逐漸恢復(fù)。深圳中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至26日，深圳新建商品住宅成交4061套，環(huán)比增長15%，同比亦有39%的大幅增長，樓市成交明顯恢復(fù)。而從推盤情況來看，5月至今深圳推售項目達(dá)17個，環(huán)比增加13%，但推售套數(shù)有所縮減，為2232套，較上月縮減50%。

　　房企搶地潮仍在延續(xù)

　　與新房銷售市場成交小幅下挫、一線城市表現(xiàn)不一情況不同的是，在土地市場，各一線及重點城市頻頻拍出天價地塊。作為房地產(chǎn)行業(yè)的一級市場，土地市場的表現(xiàn)對行業(yè)具有一定的風(fēng)向標(biāo)和先導(dǎo)意義，房企大舉搶地?zé)o不反映出行業(yè)對后市的信心以及“對賭”調(diào)控政策難以持續(xù)的心態(tài)。

　　5月23日，越秀地產(chǎn)以24.6億元的地價、4.2萬平方米的競配建面積奪得2013掛-0424海珠區(qū)南洲路1026號地塊，溢價率為45%，若計入保障房競配建成本，且原地配建，南洲路大沙圍地塊折合樓面地價達(dá)36361元/平，成為廣州歷史最貴單價地塊。

　　5月以來，土地市場火熱程度不減，尤其是北上廣這類一線城市土拍現(xiàn)場競爭激烈，上海、廣州、長沙三地更是在10天內(nèi)相繼拍出3塊高價地塊。與此同時，地塊高溢價成交、土地拍賣上百次舉牌的新聞也不絕于耳。另一方面，知名房企一周拿地金額高達(dá)133億元，其中表現(xiàn)突出的有佳兆業(yè)一周拿地30億元，另外還有綠地、中鐵建工等房企在土地市場亦有不俗斬獲。

　　房企掀起拿地?zé)岢钡谋澈?，是房企資金實力的增強。以綠地、雅居樂、保利、華潤為代表的這些房企，預(yù)計短期內(nèi)拿地?zé)崆槿詫⒊掷m(xù)。與此同時，本月上市土地量將比上月有顯著提升，且優(yōu)質(zhì)地塊較多，很可能引發(fā)房企哄搶，5月初上海世博地塊的出讓就是實例，在企業(yè)的爭相競標(biāo)下，土地價格上升幅度明顯。

　　“雖然新房銷售市場5月成交量有所下降，但房企拿地?zé)崆椴粶p，甚至不惜代價?！笨藸柸鸱康禺a(chǎn)研究中心分析師李瑩表示，這說明房地產(chǎn)行業(yè)目前普遍認(rèn)為在保持限購、限貸等調(diào)控基調(diào)的情況下，國家層面暫時不會有更具殺傷力的政策出臺，行業(yè)信心正在持續(xù)恢復(fù)。從企業(yè)方面來講，一方面各大房企今年來的銷售情況較理想，項目售價仍處于上漲趨勢；另一方面，當(dāng)前企業(yè)資金狀況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定回升，而企業(yè)的土地儲備消化周期同比降幅明顯，企業(yè)拿地意圖強烈。從這幾方面來看，中短期內(nèi)企業(yè)拿地信心不會出現(xiàn)明顯衰退，對于陸續(xù)上市的優(yōu)質(zhì)地塊仍將展開激烈爭奪。

　　“5月是春季銷量旺季的第二個高峰。根據(jù)以往的經(jīng)驗來看，5月銷量環(huán)比4月有所增加應(yīng)是大概率事件，但今年5月銷量可能有限?！绷_雨認(rèn)為，一方面，一線城市受制于嚴(yán)格的限價和限售，有效供給成為制約成交的最大因素；另一方面，二線城市購房者受制于政策的不確定性，觀望情緒增加，可能會影響新盤的去化速度。由于各城市5月樓市表現(xiàn)不完全一致，目前尚不能判斷全國樓市成交量小幅下挫的原因是來自開發(fā)商推盤量下降，還是由于銷售速度的減緩。如果成交弱于季節(jié)性是由推盤不足所帶來的，那么隨著6月推盤量的上升，60個城市的商品房成交量有望出現(xiàn)進(jìn)一步的上升。

　　而在價格方面，德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，與去年和前年不同，目前開發(fā)商的資金情況還遠(yuǎn)未到需要以價換量的地步，因此即便市場轉(zhuǎn)入了供過于求的狀態(tài)，短時間內(nèi)也難以令價格產(chǎn)生松動。不過，進(jìn)入6月后，房企會面臨半年報的業(yè)績壓力，被迫加大營銷力度，漲價行情可能會得到一定遏制。

來源：上海證券報

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