境內(nèi)外資金息差高企 外資加碼中國房地產(chǎn)

　　專家分析指出，海外資金對中國房地產(chǎn)市場的看好，主要有三大原因：一是海外各國貸款利率普遍較低，中國房企海外融資成本即便低至4%，在海外投資者看來已屬高息。而4%的融資成本即便在國內(nèi)銀行體系也幾乎無法拿到。二是人民幣升值預(yù)期依舊存在，即便升值幅度可能有限，但上升趨勢仍可為海外資金帶來一定收益。三是中國房地產(chǎn)市場本身的回暖跡象。三者疊加，導(dǎo)致了這一輪海外資金投資中國房地產(chǎn)業(yè)的升溫。

　　就在摩根大通、渣打等外資投行紛紛下調(diào)中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期的同時(shí)，越來越多的海外資金通過債券、私募股權(quán)基金等方式參與中國房地產(chǎn)市場投資，房企海外發(fā)債利息直線下降，代表外資對中國房地產(chǎn)市場的高度認(rèn)同。一邊是對中國經(jīng)濟(jì)“唱空”，一邊是對中國房地產(chǎn)業(yè)加碼投資，外資此舉頗值得玩味。

　　根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，海外資金此輪參與中國房地產(chǎn)投資，主要通過購買中國房企海外發(fā)行債券、私募股權(quán)基金等方式，一些海外融資中介機(jī)構(gòu)表示，內(nèi)外資息差、人民幣升值周期等，均為外資投資房地產(chǎn)提供了技術(shù)性保障。宏觀面上，外資認(rèn)為，在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題未能全面舒解的情況下，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目仍是投資資金獲利的避風(fēng)港，尤其是城鎮(zhèn)化等國家級戰(zhàn)略，將確保房地產(chǎn)市場一定程度、一定時(shí)期內(nèi)穩(wěn)步增長。

　　房企海外發(fā)債“低息”成風(fēng)

　　中國房企海外發(fā)債，利息越來越低，市場越來越熱。

　　5月初，中鐵建成功發(fā)行8億美元10年期美元計(jì)價(jià)債券，票面息率3.5%，屬于最后指導(dǎo)息率的下限，相當(dāng)于同期美國國債加178個(gè)基點(diǎn)?！斑@個(gè)債券發(fā)的很漂亮，息率已經(jīng)足夠低了。”一位海外知名銀行金融市場部高層向記者表示。

　　同期，保利置業(yè)披露計(jì)劃發(fā)行5億美元5年期美元計(jì)價(jià)債券，最后指導(dǎo)息率4.75%，低于之前確定的約5%的初步指導(dǎo)息率，且債券已獲約55億美元的認(rèn)購額。綠城中國擬發(fā)行的3年期人民幣債券，已經(jīng)獲得超過100億元的認(rèn)購額，指導(dǎo)息率也已下調(diào)至5.625-5.875%，遠(yuǎn)低于早前6%的初步指導(dǎo)息率。

　　5月以來，房企海外發(fā)債息率直線下降，不得不說，與萬科3月份發(fā)出的年票息率僅為2.625%的境外美元債券相關(guān)。這筆8億美元的5年期定息美元債券，使萬科成為繼金地集團(tuán)之后，第二個(gè)不通過海外上市平臺(tái)發(fā)債融資的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　而就在今年初，以世茂房地產(chǎn)、碧桂園為代表的一批民營企業(yè)率先啟動(dòng)的海外發(fā)債潮中，民營房企發(fā)債利率還在10%至7%間徘徊。其中世茂房地產(chǎn)7年期美元債券最終以6.625%定價(jià)，為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的最低發(fā)行利率。碧桂園發(fā)行為期10年的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，息率為7.50%。佳兆業(yè)發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.25%。

　　更早前的2012年，房企海外融資成本甚至更高。世茂房地產(chǎn)在去年3月發(fā)行的一筆7年期債券，票面利率高達(dá)11%。佳兆業(yè)在2012年發(fā)行的海外債券分別于2015年和2017年到期，利率為12.875%及13.5%。

　　“海外發(fā)債的息率由市場認(rèn)購熱情決定，只要有市場人士愿意認(rèn)購，發(fā)行還是比較容易的。而認(rèn)購熱情取決于市場對發(fā)債主體前景形勢的判斷。”一位長期進(jìn)行海外熱錢調(diào)研的財(cái)經(jīng)人士稱。從中國房地產(chǎn)企業(yè)越來越低息的海外融資成本可見，外資對中國房地產(chǎn)市場的看漲預(yù)期，仍然存在。

　　正是看到了海外資金的認(rèn)購熱情，更多房地產(chǎn)企業(yè)希望趕上這班海外融資列車，實(shí)現(xiàn)相比于國內(nèi)極具吸引力的低成本的融資。

　　僅上周一周時(shí)間，就有建業(yè)地產(chǎn)、中國地產(chǎn)集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布融資計(jì)劃，其中建業(yè)地產(chǎn)擬發(fā)行4億美元2018年到期優(yōu)先票據(jù)，票息6.5%。

　　私募股權(quán)基金深度試水

　　除了已上市公司外，一些未上市企業(yè)甚至也加入到海外融資陣營。有消息稱，起家于廣東的光耀地產(chǎn)日前與美國私募股權(quán)基金阿波羅全球管理公司簽署了一份10億美元的股權(quán)合作協(xié)議。光耀地產(chǎn)高層表示，巨額息差和近期深圳前海的優(yōu)惠政策刺激了大量熱錢涌入，而作為惠州和深圳本地企業(yè)的光耀地產(chǎn)正好可以利用自身的優(yōu)勢來承接這些資金。

　　資料顯示，阿波羅私募股權(quán)基金成立于1990年，總部設(shè)在美國紐約，目前管理規(guī)模約330億美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投資只針對歐洲，但近年來，阿波羅也開始試水亞洲市場，并在新加坡和日本投放了少量資金。根據(jù)阿波羅早前透露的一份推介材料，該筆10億美元資金將主要用于投資和光耀地產(chǎn)合資的新項(xiàng)目公司，投資標(biāo)的為北京、上海、深圳等地的土地。

　　另外，根據(jù)記者掌握的情況，由一家美國大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)公司所發(fā)起的海外房地產(chǎn)基金有望在上海核心區(qū)域進(jìn)行大手筆投資。此前，該美國公司已在上海、天津等地核心地段大舉投資城市綜合體項(xiàng)目。

　　海外資金想從中國房地產(chǎn)市場中獲益，除了參與海外私募股權(quán)基金外，也可以參與中國企業(yè)在海外募集的私募股權(quán)基金。據(jù)了解，知名房地產(chǎn)私募基金星浩資本今年計(jì)劃設(shè)立華人美元平行基金1期，目標(biāo)規(guī)模超過1億美元。星浩資本相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，熱錢及海外資金對中國房地產(chǎn)市場的看好確實(shí)漸成趨勢，星浩資本也計(jì)劃以此為起點(diǎn)，大力發(fā)展海外融資業(yè)務(wù)。

　　“我們的操作方式是海外成立殼公司，融資后與境內(nèi)企業(yè)成立中外全資公司，共同操作境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般來說，中外方出資比例為7:3?！币晃桓昂Ｍ饽假Y的基金公司人士表示。

　　除了公開市場購買債券、參與私募股權(quán)基金外，海外資金另一種方式是直接在內(nèi)地買房，其中所謂“不明熱錢”，或許是助推房價(jià)的另一個(gè)推手。

　　5月16日，商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，中國4月份實(shí)際外商直接投資FDI為84.4億美元，同比增長僅為0.4%，明顯低于市場預(yù)期。相較于始終高企的外匯占款，微幅增長的FDI更凸顯出熱錢涌入的巨大壓力。有專家簡單計(jì)算稱，4月份至少有200億美元的不明資金流入中國。其中，人民幣升值預(yù)期增強(qiáng)和境內(nèi)外利息差等，成為跨境資金流入國內(nèi)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵曾表示，如果流入的熱錢并沒有在其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中獲得很好的回報(bào)率，就會(huì)集中流入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致單一市場過度投資。

　　外資看好房地產(chǎn)三大因素

　　和外資看好房地產(chǎn)市場形成對比的是，一些海外研究機(jī)構(gòu)對中國經(jīng)濟(jì)的整體形勢并非同樣樂觀。

　　摩根大通本月中旬發(fā)表報(bào)告稱，鑒于中國4月份固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長面臨壓力，摩根大通將今年中國GDP增幅預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)至7.6%。報(bào)告指出，4月份摩根大通中國信心指數(shù)大幅降至38.4，表明信心低迷已經(jīng)成為趨勢。有鑒于此，摩根大通策略師預(yù)計(jì)中國股市將毫無起色。

　　另一家名為EPFR的資金流向研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，過去13周，覆蓋QFII的中國股票基金第11次出現(xiàn)資金流出，流出總量已經(jīng)超過45億美元。美銀美林對基金經(jīng)理的最新月度調(diào)查顯示，中國經(jīng)濟(jì)放緩以及大宗商品價(jià)格大幅下跌有可能成為全球投資者心中新的擔(dān)憂。

　　不過，這種形勢并沒有改變海外資金對中國房地產(chǎn)市場的看好。專家表示，這其中要有三大特殊原因：一是海外各國貸款利率普遍較低，中國房企海外融資成本即便低至4%，在海外投資者看來已屬高息。而4%的融資成本即便在國內(nèi)銀行體系也幾乎無法拿到。另外，人民幣升值預(yù)期依舊存在，即便升值幅度可能有限，但上升趨勢仍可為海外資金帶來一定收益。再加上中國房地產(chǎn)市場本身的回暖跡象，三者疊加，導(dǎo)致了這一輪海外資金投資中國房地產(chǎn)業(yè)的升溫。

　　不過，一位渣打銀行高層向記者表示，盡管他們承接了大量中國房企海外融資的業(yè)務(wù)，但從他個(gè)人角度判斷，以北京、廣州等地為代表的中國房地產(chǎn)市場，已經(jīng)出現(xiàn)過熱和房價(jià)泡沫。房地產(chǎn)企業(yè)以新債還舊債，并以更高負(fù)債率繼續(xù)大舉拿地，為市場積累了更多風(fēng)險(xiǎn)。（于兵兵）

來源：上海證券報(bào)

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