價(jià)格戰(zhàn)加劇行業(yè)洗牌 海南旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提速

克爾瑞信息集團(tuán)海南片區(qū)總經(jīng)理王路這樣形容2012年海南樓市：?？诹可齼r(jià)跌，剛需當(dāng)?shù)?；三亞價(jià)穩(wěn)量跌，價(jià)值撐局；陵水量?jī)r(jià)齊跌，晚節(jié)不保；瓊海觀望較重，全年沉沒；文昌消化緩慢，如履薄冰。

　　這算是2012年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)圖譜，與熱潮中的供不應(yīng)求、搶購(gòu)成風(fēng)相比，如今的海南樓市顯然已經(jīng)回歸理性，加劇分化。

　　20年兩次跌蕩，造就海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特生態(tài)，國(guó)際旅游島加上中國(guó)唯一的熱帶海島，已經(jīng)奠定海南領(lǐng)跑全國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿優(yōu)勢(shì)。

　　以旅游地產(chǎn)為主的海南樓市，顯然更應(yīng)該以價(jià)值取勝為核心因素。否則，海南樓市與內(nèi)地城市相比并無(wú)二異。

　　但據(jù)中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)調(diào)查，去年海南有700個(gè)在售項(xiàng)目，純住宅銷售市場(chǎng)可謂競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格成為開發(fā)商亂中取勝的核心因素。

　　海南統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1月至8月，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資538.88億元，其中住宅開發(fā)完成投資434.08億元，占房地產(chǎn)投資的80.55%，這意味著海南房地產(chǎn)投資中住宅產(chǎn)品的比重依然過高。

　　毫無(wú)疑問，大量開發(fā)項(xiàng)目集中在住宅領(lǐng)域，海南樓市必然會(huì)出現(xiàn)一次大規(guī)模洗牌。這可能帶來(lái)兩個(gè)必然結(jié)果：?jiǎn)渭冑I住宅產(chǎn)品的區(qū)域陷入樓市紅海廝殺，以旅游地產(chǎn)為主的區(qū)域則走向市場(chǎng)藍(lán)海；中小開發(fā)商出局，大型開發(fā)商更強(qiáng)。

　　深圳經(jīng)典陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司海南分公司總經(jīng)理蔡志喆認(rèn)為，多元化和多層次的產(chǎn)品體系既是政府的規(guī)劃也是市場(chǎng)的選擇。

　　在王路看來(lái)，在海南純住宅銷售肯定是條越走越窄的道路，做真正的旅游地產(chǎn)、為更多的消費(fèi)者提供更好的休閑度假體驗(yàn)，才是海南樓市的歸宿。

　　實(shí)際上，海南樓市從2012年12月已經(jīng)開始隱現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，這在某種角度并非壞事，它是行業(yè)洗牌的先期征兆。

　　王路直言，2010年海南樓市急劇膨脹無(wú)可避免地帶來(lái)市場(chǎng)和行業(yè)陣痛，而只有價(jià)格合理回歸，海南旅游地產(chǎn)才能由亂而治進(jìn)入健康形態(tài)。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，開發(fā)商和購(gòu)房者遭遇的短期困境，是倒逼海南樓市實(shí)現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型的開始。根據(jù)蔡志喆觀察，整個(gè)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)型過程中，會(huì)促使純住宅類產(chǎn)品的比例越來(lái)越小，度假類產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主流，商業(yè)、分時(shí)度假類產(chǎn)品會(huì)逐步增加，以休閑、免稅等概念為主題的推廣活動(dòng)也會(huì)越來(lái)越多，產(chǎn)品類型更加細(xì)化。

　　一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，在魯能、中信、海航等多家大企業(yè)在海南大手筆圈地開發(fā)后，碧桂園、方興地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等開發(fā)商也加入淘金海南的行列，這些開發(fā)商有望給海南樓市帶去一股新鮮血液和新的開發(fā)思維。

　　但海南以島外需求為主導(dǎo)的非剛需市場(chǎng)，受政策和經(jīng)濟(jì)影響較大，大房企進(jìn)入海南后需要適應(yīng)本土市場(chǎng)特點(diǎn)，很難復(fù)制島外的運(yùn)營(yíng)和銷售模式。

　　王路預(yù)測(cè)，2013年海南樓市仍會(huì)是膠著的一年，在傳統(tǒng)住宅的框架中，老盤吃完國(guó)際旅游島的紅利，新盤折盡了最后的泡沫，營(yíng)銷手段從坐銷拼到行銷、直銷，獨(dú)代趨向聯(lián)代、分銷，卻難奈庫(kù)存依舊，供應(yīng)難減。

　　但良性跡象是，王路認(rèn)為，未來(lái)海南旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將充分整合和細(xì)化，旅游企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與旅游企業(yè)資源嫁接，加之海南發(fā)展不斷提速、旅游配套逐步完善，海南旅游地產(chǎn)格局的根本性轉(zhuǎn)變已經(jīng)開始。（黃樹輝）

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