樓市拐點已現(xiàn) 終結高增長時代

2010至2012年間，全國新建住宅銷售量平均增幅跌至6%，低于房改以來的年增幅水平。

　　據(jù)近日發(fā)布的《中原地產(chǎn)研究2012年年刊》統(tǒng)計，2010至2012年三年間，全國新建住宅銷售量平均增幅跌至6%，顯著低于房改以來平均20%的年增幅水平。這是自1998年以來，第一次連續(xù)三年出現(xiàn)全國新房銷售量增幅下滑的趨勢，標志著轉折的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，歷時十五年的中國房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時代或已終結，一個均衡增長的時代正在開啟。

　　施工放緩上游行業(yè)受累

　　隨著調(diào)控持續(xù)，銷售增長放緩，市場存量快速攀升。2012年初，中原集團研究中心監(jiān)測的十家標桿房企存量接近2008年歷史高位。在城市層面，部分有存量數(shù)據(jù)公布的城市也接近或達到歷史最高水平。

　　在此情況下，開發(fā)商紛紛放緩施工建設活動，減少新開工量。2012年4月起，全國累計新開工面積出現(xiàn)同比負增長。

　　與新房銷售市場的放緩相比，施工建設活動的放緩對整體經(jīng)濟的影響更大。由于房地產(chǎn)行業(yè)影響面廣，諸多上游行業(yè)如鋼鐵、有色金屬、水泥、建筑機械等均受新開工下降影響出現(xiàn)顯著下滑。而此時的國內(nèi)經(jīng)濟又遭遇外需疲弱、結構轉型等壓力，也出現(xiàn)放緩跡象。

　　以全國的鋼材、水泥價格為例，2012年初均出現(xiàn)大幅下降，趨勢與新開工市場的下跌相同。隨著價格下降，市場需求低迷，上游行業(yè)的庫存也開始快速上升，房地產(chǎn)新開工的放緩開始波及到上游行業(yè)。

　　正是在這一背景下，政策在年初即出現(xiàn)調(diào)整：一方面貨幣政策轉向，逐步放松流動性，準備金率、利率在2012年初分別下調(diào)。同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，首套自住房需求受政策傾斜。但由于樓市整體仍在限購、限貸的調(diào)控壓力下，新開工持續(xù)回落的勢頭并未改變。

　　新開工下滑復蘇有待時日

　　2012年初，庫存高企、新開工下跌的局面與2008年末非常相似。2008年末，中原集團研究中心監(jiān)測十家標桿房企庫存消化率達到12-13個月的歷史高位，新房銷售市場低迷，因此全國新開工面積自2009年2月起出現(xiàn)負增長。但在“四萬億”、降息、減稅等一系列鼓勵住房消費政策的扶持下，房地產(chǎn)銷售大幅反彈，市場存量快速消化，8個月后新開工面積恢復增長。

　　據(jù)《中原地產(chǎn)研究2012年年刊》統(tǒng)計，2012年初，十家標桿房企庫存達到12個月，接近2008年峰值，但已不可能重回2009年寬松政策局面。政策微調(diào)下，市場雖有回升，但限購、限貸壓力仍在，成交量回升速度遠遜于3年前。臨近年末，市場庫存仍在相對高位，標桿房企庫存率尚有9個月左右，部分城市庫存量仍處高位。按此趨勢推算，此輪新開工下跌周期將長于2009年。截至11月，全國新開工面積已連續(xù)7個月累計負增長，尚未出現(xiàn)走出低谷的跡象。因此新開工量的重新增長，預計還需要6個月左右時間。

展望后市將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展

　　2009年以前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)十年的高增長，離不開市場和政策兩方面的支撐。

　　市場方面，由于房改前計劃經(jīng)濟下較低的居住水平為后繼的高增長提供了空間。房改后，市場取代了計劃機制，成為資源配置的有效手段，推動了全國市場的持續(xù)高速發(fā)展。而政策方面，在房改初期以支持、鼓勵住房消費為主，同時信貸、交易稅費等方面沒有額外限制，因此市場交易逐漸活躍。直到2005年以后，才陸續(xù)出臺營業(yè)稅、個稅等調(diào)控政策抑制市場過快增長。

　　從宏觀上看，過去改革開放三十多年積累的社會財富，在僅有十多年歷史的房地產(chǎn)市場上集中體現(xiàn)，造成了房地產(chǎn)市場的持續(xù)高增長。但展望未來，市場和政策面的支撐因素都在發(fā)生改變。

　　市場漸趨成熟增長空間減小

　　據(jù)《中原地產(chǎn)研究2012年年刊》介紹，由于經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展存在差異，因此國內(nèi)樓市有一二三線城市的劃分。其中北上廣深四大一線城市房地產(chǎn)發(fā)展起步最早，新房市場成交量在2005年即達到頂峰。隨后，由于可建土地面積減少，二手住宅市場日趨成熟，新房銷量逐步滑落。但同時，二三線城市仍處市場發(fā)展初期，依然保持穩(wěn)定的高增長。在這一趨勢下，近兩年，一線城市占全國新建住宅銷售面積的比重僅為5%，前30位主要城市則占20%，廣大二三線發(fā)展中城市成為全國樓市增長的主要動力。

　　但近兩年，在調(diào)控壓力下，此前一直保持高速增長的發(fā)展中城市也出現(xiàn)了放緩的跡象。尤其是2012年，在一二線主要城市率先反彈后，其他發(fā)展中城市仍未走出低谷。對這些城市而言，一方面需要及時調(diào)整價格水平，以適應當?shù)厥袌鲂枨?；另一方面也需要時間來消化此前的過快發(fā)展。

　　隨著國內(nèi)經(jīng)濟結構轉型，增長速度放緩以及人口年齡結構的變化，未來支撐市場高增長的外部因素將會減弱，樓市難以再現(xiàn)20%以上的高增長。但同時該年刊也指出，中國經(jīng)濟仍保持著相對較快的增長速度，城市化尚在進行中，房地產(chǎn)市場依然可保持穩(wěn)健增長。（劉曉穎）

來源：上海商報

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