公積金援建保障房擴(kuò)至93個 使用率風(fēng)險凸顯

記者自住建部獲悉，全國公積金支持保障房試點(diǎn)再擴(kuò)大，由首批的29個城市擴(kuò)圍至93個城市，290個建設(shè)項(xiàng)目為新增試點(diǎn)項(xiàng)目，北京等18個城市為新增貸款額度城市。

　　與此同時，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期，包括北京、上海等多地出現(xiàn)住房公積金個貸申請排隊(duì)的情況。

　　一位接近住建部住房公積金監(jiān)管司的人士向記者介紹，一方面是樓市銀十成交暴增，公積金貸款申請數(shù)量增加，拉長了銀行審核批貸時間 ；另一方面，部分地方出現(xiàn)了住房公積金貸款放量較大，導(dǎo)致短期“無錢可貸”的情況，而不得不排隊(duì)。

　　實(shí)際上，早在一周前，濟(jì)南就因住房公積金貸款使用率過高，頒發(fā)新規(guī)，將申請住房公積金貸款的最高額度由50萬下調(diào)為25萬。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，在住房公積金沉淀閑置的情況下，援建保障房具備一定的合理性，但在公積金援建保障房試點(diǎn)的擴(kuò)圍中，也需要考慮試點(diǎn)城市公積金貸款使用率情況，不能損害繳存者的合法權(quán)益。

　　地區(qū)性差異

　　截止到10月16日，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，全國共有23個城市不同程度的上調(diào)了住房公積金貸款的額度。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，公積金主要是針對剛需客戶，提高公積金貸款額度能有效地保護(hù)“剛性需求”，在全國住房公積金閑置以及保護(hù)合理住房需求的背景下，上調(diào)公積金貸款已成為趨勢。

　　然而，與上調(diào)住房公積金貸款額度的大趨勢不同的是，濟(jì)南10月8日正式實(shí)施的公積金新政規(guī)定，濟(jì)南市區(qū)一人繳存公積金的職工家庭最高貸由50萬下調(diào)至25萬元，繳存時限由連續(xù)繳存公積金6個月以上改為12個月以上等。

　　“濟(jì)南住房公積金調(diào)整的情況比較特殊”，濟(jì)南住房公積金管理中心的一位負(fù)責(zé)人介紹，“目前濟(jì)南市公積金管理中心本部的貸款使用率已經(jīng)接近了90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了去年年底全國65%的平均水平?！?/p>

　　上述人士進(jìn)一步介紹，住建部規(guī)定，在貸款使用率達(dá)到80%以上時，公積金政策應(yīng)當(dāng)適度調(diào)整，以防范風(fēng)險，否則就可能會出現(xiàn)貸款者排隊(duì)等待，甚至是無錢可貸的局面。

　　根據(jù)濟(jì)南住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)顯示，前8月，濟(jì)南共完成公積金歸集71.23億元，同比增長22%，同期，提取金額31.42億元，同比增長27.7%，濟(jì)南公積金的歸集增長速度比不上貸款增長，沉淀資金趨緊 .

　　濟(jì)南公積金的政策調(diào)整并非先例，其中，南京也于2010年，把個人住房公積金貸款最高可貸額度由30萬元下調(diào)至20萬元，同時還暫停發(fā)放二次以上個人住房公積金貸款?；葜菀灿诮跁和Ａ巳追康墓e金貸款需求。

　　上述接近住建部住房公積金監(jiān)管司的人士透露，全國住房公積金使用效率總體較低，但地區(qū)差異較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的城市使用率較高，包括重慶、南京、沈陽、佛山、北京、上海、廣州等多地的公積金使用率都高達(dá)90%，而部分中小城市的公積金使用率不到30%。

　　在2011年南京住房公積金管委會會議上，相關(guān)負(fù)責(zé)人透露說，目前南京有8個億的公積金貸款需求，但是卻無錢可放。上海也曾因歸集的公積金不夠發(fā)放后，找財政借款放貸，并對新增申請實(shí)行排隊(duì)抽號辦法發(fā)放貸款等。

　　爭議援建保障房

　　除了個貸放款量大，上述濟(jì)南住房公積金相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，住房公積金支援保障房建設(shè)也是加劇住房公積金使用風(fēng)險的重要因素。

　　2010年，濟(jì)南被列入國家第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市，將用10億元資金援建保障房建設(shè)，2011年發(fā)放住房公積金貸款約3.6億，2012年新增5.6億左右資金。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，盤活閑置的住房公積金，補(bǔ)充保障房建設(shè)的資金缺口，未嘗不是一種有益嘗試。

　　根據(jù)住建部的統(tǒng)計，截止到2011年底，全國住房公積金累計已經(jīng)繳存3.9萬億元，其中1萬多億元貸出去，余額還有2.1萬億元。公積金余額在滿足正常提取、貸款并留足備付金的情況下，結(jié)余資金仍超過4000億元，沉淀資金數(shù)額巨大。

　　為此，住建部于2010年批準(zhǔn)試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。

　　截止到2012年9月，首批住房公積金支持保障房試點(diǎn)城市已審批貸款419億元，按工程進(jìn)度發(fā)放貸款312億元，回收本金41.2億元，利息11.6億元，貸款資金總體安全。

　　與此同時，第二批試點(diǎn)的擴(kuò)大也正式啟動，記者自住建部獲悉，新增64個城市為利用住房公積金支持保障性住房新增試點(diǎn)城市，北京等18個城市為新增貸款額度城市，290個建設(shè)項(xiàng)目為新增利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，試點(diǎn)城市的擴(kuò)圍是可以填補(bǔ)保障房資金缺口，但擴(kuò)圍的同時也需要考慮試點(diǎn)城市公積金貸款使用情況，優(yōu)先滿足繳存者的購房權(quán)益。

　　一直以來，有關(guān)公積金支持保障房試點(diǎn)，能否兼顧住房公積金的流動性，并保證其收益，尚存爭議。

　　北京市京華律師事務(wù)所房產(chǎn)專業(yè)律師秦兵指出，公積金的所有權(quán)是屬于特定群體的，所有權(quán)歸個人所有，用于保障房建設(shè)這本身就違背了物權(quán)法的權(quán)屬關(guān)系。

　　1999年國務(wù)院頒《住房公積金管理?xiàng)l例》后，明確住房公積金只能用于發(fā)放個人購房貸款，不得挪作他用，正式叫停了公積金發(fā)放建設(shè)貸款。

　　秦兵介紹，現(xiàn)行的試點(diǎn)本就是繞過《住房公積金管理?xiàng)l例》，相比支援保障房，提高公積金個貸額度，縮短住房公積金審批時間，提高住房公積金的使用效率更為合理?！芭c商業(yè)貸款利率相比，公積金貸款利率的優(yōu)勢還是很明顯的?！?/p>

　　據(jù)悉，5年期以上公積金貸款利率為4.5%，而5年期以上商業(yè)貸款利率即使8.5折也達(dá)到5.568% ，以貸款金額80萬元、期限30年為例，公積金貸款的月供比商業(yè)貸款少523.02元/月，利息總額少18.8萬元 .

　　另據(jù)住建部了解，正在修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》或?qū)⑵祁}住房公積金支援保障房建設(shè)的法律障礙。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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