人民幣REITs面臨短期發(fā)行難題

高盛亞太區(qū)房地產(chǎn)投資銀行聯(lián)席主管Michael Smith:

　　動蕩的全球金融市場下，高息股令投資者趨之若鶩，房地產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trusts， 簡稱REITs再度成為市場焦點(diǎn)。但是在高盛亞太區(qū)房地產(chǎn)投資銀行聯(lián)席主管Michael Smith看來，隨著市場的變化，短期內(nèi)人民幣REITs可能面臨發(fā)行難題。

　　有外媒近日報道稱，李嘉誠持股的新加坡上市房地產(chǎn)基金ARA資產(chǎn)管理公司計劃分拆旗下基金，以人民幣計價房地產(chǎn)投資信托基金REITs方式在新加坡上市，資產(chǎn)主要為中國房地產(chǎn)項目，募集規(guī)模指向50億港元。

　　實(shí)際上，ARA分拆發(fā)行人民幣REITs的消息年初便在市場流傳。早在2011年4月，李嘉誠便做了“吃螃蟹的第一人”，將北京東方廣場物業(yè)注入以人民幣計價和交易的匯賢產(chǎn)業(yè)信托87001.HK，但上市以來其股價一直大幅折價于每股賬面凈值。

　　Michael Smith近日接受《第一財經(jīng)日報》專訪時指出，市場出現(xiàn)的一些根本變化令目前發(fā)行人民幣計價的房地產(chǎn)投資信托基金變得困難。

　　他認(rèn)為，人民幣升值方向現(xiàn)已改變，這令人民幣計價的資產(chǎn)變相減值，從而讓發(fā)行人民幣房地產(chǎn)投資信托基金變得不再那么有吸引力。此外，如何將在離岸市場募集的人民幣資金回流到在岸市場也是個問題，這和發(fā)行“點(diǎn)心債”即離岸市場人民幣債券遇到的問題一樣，而點(diǎn)心債的市場熱度與去年相比也出現(xiàn)了下滑。但他指出，這些情況有可能只是暫時的。

　　事實(shí)上，動蕩的全球金融市場下，房地產(chǎn)投資信托基金以其低風(fēng)險和穩(wěn)定收益獲得投資者青睞。8月27日，新加坡首富黃廷芳家族控制的私人房地產(chǎn)開發(fā)商遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)，將酒店業(yè)務(wù)分拆注入遠(yuǎn)東酒店信托，以7億新加坡元約5.6億美元的募集規(guī)模上市，將成為新加坡今年迄今最大新股。

　　在香港有“紙磚頭”之稱的8只以港幣計價的房地產(chǎn)投資信托基金全線跑出，不少REITs單位價格更創(chuàng)下歷史高位；同時，首只房地產(chǎn)投資信托基金有望今年花落北京的消息也在市場流傳。

　　但Michael Smith指出，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展需要相關(guān)法規(guī)的制定和稅務(wù)優(yōu)惠的支持，而目前中國還有大量準(zhǔn)備工作需要做。Michael Smith已在亞太區(qū)房地產(chǎn)市場擁有超過二十年經(jīng)驗，曾擔(dān)任香港證監(jiān)會房地產(chǎn)投資信托基金專項組成員和新加坡金管局房地產(chǎn)投資信托基金咨詢委員會成員。

　　以新加坡和香港來說，作為亞洲REITs發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，它們都在過去十年時間里形成了良好的法律框架體系。例如，房地產(chǎn)投資信托基金有法定的最高負(fù)債比率要求，不同司法地區(qū)要求有所分別，新加坡要求負(fù)債比率上限是35%，香港則是45%。

　　此外，房地產(chǎn)投資信托基金不能購買土地，并必須將90%以上的收入以分紅方式派發(fā)給股東。而相對于香港，新加坡的房地產(chǎn)投資信托基金在納稅透明度上更具優(yōu)勢。現(xiàn)在新加坡有27只房地產(chǎn)信托基金，香港雖不足10只，但擁有目前市值最大的領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金00823.HK，市值約100億美元。（郭興艷）

來源：第一財經(jīng)日報

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