深圳試點(diǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)

深圳新一輪土地改革的核心，就是對(duì)土地權(quán)益的確認(rèn)和明晰，敏銳的業(yè)內(nèi)人士立即嗅出小產(chǎn)權(quán)房身份合法化的可能，成為本輪深圳土地產(chǎn)權(quán)制度改革的最大看點(diǎn)，也將成為改變深圳樓市格局的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　“土地分類(lèi)確權(quán)及違法建筑的處理，小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)面臨拆遷或是轉(zhuǎn)為保障房、商品房等可能，這些都將增加合法土地及房屋的供給，將間接實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。”深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)郭萬(wàn)達(dá)對(duì)記者如是說(shuō)。

　　而深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)內(nèi)部人員則透露，涉及小產(chǎn)權(quán)房的處理措施，目前剛剛啟動(dòng)試點(diǎn)工作，具體實(shí)施細(xì)則尚處于研究階段，但讓深圳市所有小產(chǎn)權(quán)房全部“轉(zhuǎn)正”幾乎不可能。

　　“深圳土地改革新政實(shí)施細(xì)則或會(huì)通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)等方式，讓社區(qū)的統(tǒng)建樓綠本轉(zhuǎn)紅本，用來(lái)盤(pán)活社區(qū)股份公司經(jīng)濟(jì)。讓社區(qū)廠房辦證，可以讓承租人辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，利于這些廠房的出租?！鄙鲜鰞?nèi)部人員對(duì)記者透露。

　　影響地價(jià)房?jī)r(jià)

　　根據(jù)深圳土地產(chǎn)權(quán)制度改革的近期實(shí)施方案，深圳市將以寶安區(qū)沙井街道共和社區(qū)和龍崗區(qū)平湖街道山廈社區(qū)為試點(diǎn)，出臺(tái)相關(guān)的配套實(shí)施文件，以推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)處理工作，目前政府部門(mén)正在就部分統(tǒng)建樓編入保障性住房目錄中開(kāi)展工作。

　　小產(chǎn)權(quán)房是深圳土地市場(chǎng)目前亟待破解的最大難題，同時(shí)也成為制約深圳城市發(fā)展的最大障礙。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共占用約390平方公里的土地，約占深圳市建設(shè)用地的42%，其中僅有95平方公里為合法用地，占總用地面積的1/4。這意味著，超過(guò)全深圳用地總量1/3的原農(nóng)村集體土地和違法違建占地?zé)o法進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

　　截至2011年年底，在深圳1953平方公里的范圍內(nèi)，星羅棋布的小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49.27%。

　　深圳著名地產(chǎn)評(píng)論人士賀承軍認(rèn)為，方案中多層次的產(chǎn)權(quán)登記，是個(gè)有技術(shù)含量的說(shuō)法，人們捕捉到“這個(gè)說(shuō)法意味著對(duì)政府主導(dǎo)城市化之外的另一種強(qiáng)大存在的承認(rèn)”。這也就意味著深圳現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)將被“確權(quán)”即房產(chǎn)權(quán)得到確認(rèn)，被合法化。

　　而一旦如此大量的深圳小產(chǎn)權(quán)房隨著逐步被確認(rèn)為商品房或保障性住房，這不僅將為全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房處置，產(chǎn)生路徑探索的示范性效果，也將對(duì)深圳市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　這令不少開(kāi)發(fā)商心生憂慮，若如此，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將因此不可避免地產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　“雖然小產(chǎn)權(quán)房是不能轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售的，但卻一直存在市場(chǎng)交易，且交易價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的30%~50%。深圳小產(chǎn)權(quán)房一旦確權(quán)，相關(guān)法律顧慮將消除，當(dāng)面對(duì)目前深圳市商品房每平方米1.7萬(wàn)元~2.5萬(wàn)元的高價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房每平方米4000元至8000元的價(jià)格當(dāng)然更具吸引力。因此，目前即將被確權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房將可能出現(xiàn)價(jià)格上漲，而商品房將出現(xiàn)利空效應(yīng)，對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生向下?tīng)恳饔?，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果，將使深圳市房地產(chǎn)平均價(jià)格產(chǎn)生下降?！蹦成钲陂_(kāi)發(fā)商對(duì)記者分析。

　　“大量的農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)，但是深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，不太可能全部確權(quán)，進(jìn)入市場(chǎng)的量將非常有限?！鄙钲诰C合開(kāi)發(fā)研究院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁亦對(duì)記者如此表示。

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