上市房企一季度存貨消化周期縮短

房地產(chǎn)企業(yè)的“降價(jià)跑量”策略取得階段性成果。申萬(wàn)分類(lèi)下123家A股房企的一季報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企預(yù)收賬款同比環(huán)比均有明顯增長(zhǎng)，存貨消化周期呈現(xiàn)逐步縮短趨勢(shì)。業(yè)績(jī)方面，房?jī)r(jià)下行已導(dǎo)致房企利潤(rùn)率下滑。一季度，123家房企的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率從去年同期的20.47%下降至19.68%。

　　預(yù)收賬款增長(zhǎng)顯著

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，123家A股房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入649.02億元，同比增長(zhǎng)11.3%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)127.74億元，同比增長(zhǎng)7%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)87.31億元，同比增長(zhǎng)2.2%。

　　受降價(jià)促銷(xiāo)策略的影響，房企一季度預(yù)收賬款顯著增長(zhǎng)。截至一季度末，123家房企的預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)4489.2億元，同比增長(zhǎng)27.2%，比2011年末增長(zhǎng)7.8%；一季度末的預(yù)收款已相當(dāng)于這些房企2011年全年?duì)I業(yè)收入。這表明，2012年房企的結(jié)算業(yè)績(jī)已有保障。

　　存貨方面，一季度末，123家房企累計(jì)存貨值為12433.14億元，同比增長(zhǎng)3.25%。由于一季度營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本的增幅高于存貨增長(zhǎng)，A股房企存貨消化周期正在縮短。以營(yíng)業(yè)成本計(jì)算，一季度A股房企存貨的消化周期同比縮短9.76個(gè)月。

　　一季度，房企銷(xiāo)售額整體呈現(xiàn)逐月上升態(tài)勢(shì)。其中，3月主要房企簽約面積和簽約金額增速明顯。保利地產(chǎn)3月實(shí)現(xiàn)簽約面積93.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.08%；實(shí)現(xiàn)簽約金額97.38億元，同比增長(zhǎng)47.27%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，3月隨著房企降價(jià)促銷(xiāo)、房源供應(yīng)量加大，再加上首套房貸利率回調(diào)，使得剛需得以釋放，成交量隨之上升。

　　中投證券認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商持續(xù)在以?xún)r(jià)換量的選擇下房?jī)r(jià)已有較充分調(diào)整，壓抑已久的剛需開(kāi)始持續(xù)釋放，改善性需求也跟隨提升。隨著4-5月新推盤(pán)量繼續(xù)上升，月成交量也將持續(xù)上升。國(guó)泰君安表示，以?xún)r(jià)換量為開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)選擇，2012年市場(chǎng)將是走量不走價(jià)的復(fù)蘇。

　　房企或繼續(xù)“降開(kāi)工”

　　“降價(jià)促銷(xiāo)”之后很可能是“限產(chǎn)保價(jià)”。在“去庫(kù)存”戰(zhàn)略的主導(dǎo)下，房企普遍壓縮新開(kāi)工量和土地購(gòu)置面積。“少投入，多賣(mài)房，持有現(xiàn)金，等待時(shí)機(jī)。這是房企在2012年普遍采取的策略”，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟預(yù)計(jì)，二季度房企將繼續(xù)降低新開(kāi)工量。

　　一季度，保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積243.55萬(wàn)平方米，比去年同期下降23.96%，竣工面積109.45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)244.19%。報(bào)告期內(nèi)公司共有在建擬建項(xiàng)目151個(gè)，總占地面積3264萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)，公司新拓展項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，新增規(guī)劃容積率面積182.86萬(wàn)平方米。

　　無(wú)獨(dú)有偶。華僑城今年新開(kāi)工計(jì)劃為133萬(wàn)平方米左右，較2011年的143萬(wàn)平方米開(kāi)工計(jì)劃下降7%。在香港上市的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，今年計(jì)劃的新開(kāi)工量為300萬(wàn)平方米。而去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新開(kāi)工量約500萬(wàn)平方米，這意味著新開(kāi)工量將減少約40%。

　　萬(wàn)科在一季報(bào)中表示，公司將繼續(xù)堅(jiān)持積極銷(xiāo)售的策略。一季度，公司參與1個(gè)城市更新改造類(lèi)項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，相關(guān)項(xiàng)目由萬(wàn)科負(fù)責(zé)的可開(kāi)發(fā)部分用地面積約12.9萬(wàn)平方米。未來(lái)在項(xiàng)目拓展方面，公司仍會(huì)采取審慎的態(tài)度。萬(wàn)科同時(shí)表示，一季度，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積同比下降5.2%，繼2009年之后再度出現(xiàn)開(kāi)工同比下滑的現(xiàn)象。企業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的萎縮，將對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)能力產(chǎn)生不利影響。（林喆）

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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