“地市”寒流 加大房?jī)r(jià)調(diào)整空間

“面粉”與“面包”的價(jià)格向來(lái)是相輔相成。今年以來(lái)，各主要城市土地市場(chǎng)普遍遭遇寒流，各類用地“底價(jià)成交”和流拍的現(xiàn)象日益增多。整體而言，近期，各大城市土地市場(chǎng)出讓宗地的樓面價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯回調(diào)，這必然會(huì)擴(kuò)大房?jī)r(jià)調(diào)整的空間。

　　2012年一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)需求萎縮，供應(yīng)也呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)；其中住宅用地的成交量和成交單價(jià)跌幅明顯。在調(diào)控重壓下，開發(fā)商拿地意愿不足，土地市場(chǎng)的冷清程度超過(guò)商品房市場(chǎng)，土地成交樓面均價(jià)明顯低于去年同期。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，全國(guó)30個(gè)主要城市共成交住宅用地336塊，環(huán)比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅建設(shè)用地面積為1865公頃，環(huán)比下降48.3%，同比下降51.6%；平均樓面價(jià)為1833元，環(huán)比下降11%，同比下降13.5%。

　　從數(shù)據(jù)分析，今年一季度，全國(guó)主要城市出讓土地的總體溢價(jià)率步入近年來(lái)的最低點(diǎn)，部分城市溢價(jià)率甚至低于2008年市況。全國(guó)30個(gè)城市土地平均溢價(jià)率1.8%，環(huán)比減少2.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少18個(gè)百分點(diǎn)。主要城市均明顯出現(xiàn)土地市場(chǎng)冰點(diǎn)現(xiàn)象，以北京為例，在一季度出讓的45宗土地中，全部以零溢價(jià)率成交。

　　顯然，在調(diào)控重壓下，房?jī)r(jià)下調(diào)已影響到開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格的判斷，而土地價(jià)格除反映當(dāng)前房?jī)r(jià)外，還反映開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。目前，多數(shù)開發(fā)商對(duì)后市的判斷偏悲觀，他們的“棄地”策略預(yù)示著整體房?jī)r(jià)仍有下行空間。

　　面包要降價(jià)，需要面粉價(jià)格“配合”，而面粉降價(jià)后，面包降價(jià)的余地也就越大。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最基本要素，土地市場(chǎng)的變化更反映未來(lái)樓市的變化。今年一季度，土地價(jià)格已開始下調(diào)，但幅度尚不充分，地方政府對(duì)土地出讓底價(jià)的定價(jià)依然較高，大部分土地的競(jìng)爭(zhēng)也比較少。業(yè)內(nèi)預(yù)期，進(jìn)入下半年，各城市的土地價(jià)格將進(jìn)一步下降。

　　通常來(lái)說(shuō)，房企2011年下半年新開的樓盤將成為2012年的銷售主力?？傮w來(lái)看，去年四季度以來(lái)，全國(guó)性房企開盤項(xiàng)目的土地成本相當(dāng)于目前銷售均價(jià)的三成左右。分城市來(lái)看，全國(guó)性房企在一線城市的土地成本略高于在二、三線城市的土地成本。比如，這些房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價(jià)的40%，而二、三線城市的土地成本約占售價(jià)的20-30%。因此，全國(guó)性房企在二、三線城市的降價(jià)空間大于一線。尤其是一些土地購(gòu)入成本占比低于20%的項(xiàng)目，未來(lái)降價(jià)空間廣闊。

　　從庫(kù)存量看，房企普遍存在進(jìn)一步降價(jià)的壓力。數(shù)據(jù)顯示，目前，A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)超過(guò)6000億元，同比增長(zhǎng)近50%，以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，這些房企存貨的消化周期達(dá)4.6年。3月以來(lái)，在信貸出現(xiàn)定向?qū)捤傻睦孟?，各城市商品房的成交量有所抬升，但目前市?chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度依然比較高，而且限購(gòu)及二套以上的貸款依然嚴(yán)格執(zhí)行，這使得市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的可能性微乎其微；因此，“降價(jià)跑量”策略依然是今后一段時(shí)期內(nèi)房企的主要選擇。（林喆）

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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