新增需求疊加批量換租 租房市場走出淡季低谷

　　近期，租房市場回暖明顯，租金與成交量均走出淡季低谷：優(yōu)質(zhì)房源成交走俏，掛牌租金價格明顯比春節(jié)前堅挺。有租客向中國證券報記者反映，最近租房的人挺多，看上的房子一猶豫就被租出去了，也比較難講價。

　　務(wù)工潮來襲

　　中國證券報記者多方了解到，春節(jié)過后，新增進(jìn)城務(wù)工人員數(shù)量增多，租賃市場迎批量新增租賃需求。此外，隨著前期租房合同到期，換租數(shù)量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加，促使租房市場回暖。

　　“靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬于租賃市場中較為優(yōu)質(zhì)的房源，價格也會相應(yīng)貴一些。最近一段時間，換房客戶改善型需求增多，使得這些價格偏高的優(yōu)質(zhì)房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人員對中國證券報記者表示，“隨著新進(jìn)城務(wù)工人員增多，單價較低的群租房成交情況也得到改善?！?/p>

　　租客李亮(化名)春節(jié)后剛通過了北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司的面試，為了順利度過實習(xí)期，他春節(jié)后就在公司周圍找房。據(jù)李亮介紹，自己之前和父母同住，工作后一方面希望獨立居住，另一方面希望通過租房縮短通勤距離?！暗赡苁鞘状巫夥繘]有經(jīng)驗，看上的房子想第二天再簽合同，很多次都被中介通知說已經(jīng)租出去了。中介幫忙找的據(jù)說都是帶看量大、性價比高的房源，這些房子中介是有獨立鑰匙的?？春昧水?dāng)天不簽，下一趟再來就只能看別的。有鑰匙的房源里，一起看房的人也不少?！崩盍练Q。

　　但李亮也指出，市場目前并不缺待租的優(yōu)質(zhì)房源?！盁o論什么時候去，都有好房子可以出租，只是不好講價。公司周圍優(yōu)質(zhì)一點的一居室都要5000元/月起步，低于這個價格的房子，當(dāng)天一猶豫就被中介租給了其他人。”

　　與李亮這種想租優(yōu)質(zhì)房源的客戶不同，很多外地務(wù)工人員春節(jié)后進(jìn)城第一件事就是要找到最便宜的房子，盡可能壓縮租金，而這類房源通常以二房東的方式隔斷轉(zhuǎn)租。受疫情影響，隔斷房在經(jīng)歷了很長一段時間的成交低谷后，目前也恢復(fù)了往年熱鬧的成交場景。

　　以人口居住密度較大的天通苑社區(qū)為例，這里聚集了北京最便宜的隔斷房房源。受疫情影響，群租房前期租賃到期后，很多房源只能空置?！耙咔樽顕?yán)重的時候，500元-600元/月就能租到房子，現(xiàn)在沒有這么便宜的了。1000元-1700元/月的隔斷房作為進(jìn)城務(wù)工人員的首次過渡房，是目前的成交主力。這個片區(qū)一般都是二房東，疫情嚴(yán)重的時候沒有人租，這些隔斷房就由二房東自己住?，F(xiàn)在進(jìn)城的人多了，這些房源開始迎來帶看潮，每天下班都有人敲門看房，這種情況很長一段時間都沒有了?！遍L期與二房東合租的租客王宏(化名)對中國證券報記者表示。

　　疫情影響轉(zhuǎn)淡

　　中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前租房市場普遍走出疫情影響。從近期第三方機(jī)構(gòu)披露的租賃數(shù)據(jù)看，春節(jié)過后，重點城市租賃市場成交量和成交價環(huán)比均出現(xiàn)了不同程度的上漲。但由于疫情防控仍未完全放開，從同比數(shù)據(jù)看，仍然處于相對低點。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國重點18城租賃成交量環(huán)比上漲8.5%，多數(shù)城市成交量環(huán)比上漲。自去年9月開始，全國租賃成交量連續(xù)五個月環(huán)比下降后，首次環(huán)比止跌上揚，市場即將進(jìn)入租賃旺季。從租金水平來看， 2021年2月重點城市平均月租金為42.1元/平方米，平均租金指數(shù)環(huán)比上漲1.5%，同比下降5%。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，目前說大城市住房供不應(yīng)求沒有問題，但是說租賃住房供不應(yīng)求很難成立，因為沒有人租不到房。租房市場面臨的問題不是供給不足，而是租賃亂象較多，比如長租公寓頻頻“爆雷”，租賃市場監(jiān)管及相應(yīng)政策有待完善。

　　長租房難題有望解決

　　“很多人租房都是短期行為，即使高房價下租房劃算，也很少有家庭靠租賃住房來解決自己一生的住房問題。更何況現(xiàn)在孩子上學(xué)還是與住房捆在一塊兒，擁有產(chǎn)權(quán)房孩子上學(xué)更有優(yōu)勢。目前來看，家庭租賃長租房的需求數(shù)量并不多，大部分只是過渡而已。在疫情影響下，租房人群對產(chǎn)權(quán)房的需求更強(qiáng)烈了?！壁w秀池指出，“建議重新評估需要新建租賃住房的數(shù)量。”

　　針對長租房的供給問題，趙秀池指出，不要忽視個人房東在租賃市場中的作用，個人房東提供的租賃住房一樣可以是長租房，這一點應(yīng)該引起足夠的重視。不是發(fā)展長租房就要發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，也不是一提到長租房就需要新建。二房東的租賃機(jī)構(gòu)除非有低成本的房源供應(yīng)，其盈利模式才能成立。因此，如果有工業(yè)廠房改建、集體土地上建設(shè)，或者舊房需要改造，需要一定投資并能帶來增值，可以鼓勵機(jī)構(gòu)租賃參與。

　　多位分析人士指出，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提到的“有效盤活存量住房資源”“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對于長租房企業(yè)來說意義重大。此前，很多長租房公寓是將辦公樓等區(qū)域進(jìn)行改裝，由于消防等問題，面臨較大的監(jiān)管風(fēng)險，使得長租房企業(yè)只能以試點的方式進(jìn)行，無法全面鋪開。預(yù)計隨著監(jiān)管部門細(xì)則出臺，長租房將迎來規(guī)范化運行的新時期。（董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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