多重利好帶熱需求 房地產(chǎn)市場步入“慢牛”狀態(tài)

　　國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有18個(gè)，二手房環(huán)比上漲的有28個(gè)。房地產(chǎn)回暖態(tài)勢顯現(xiàn)。

　　上漲態(tài)勢初顯 購房心理發(fā)生轉(zhuǎn)變

　　從今年的情況來看，房價(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)整體趨勢走高。1月份，64個(gè)城市下降，2個(gè)城市上漲；2月份，66個(gè)城市下降，2個(gè)城市上漲；3月份，在多重因素導(dǎo)向之下，數(shù)據(jù)有了較為明顯的變化，上漲與下降的數(shù)量分別為12個(gè)和50個(gè)；到4月份，環(huán)比價(jià)格上漲城市再度增多至18個(gè)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，受4月份市場成交量較好的影響，房價(jià)上漲的城市數(shù)量在增加，預(yù)計(jì)二季度將會(huì)有更多城市加入漲價(jià)大軍。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，對(duì)70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算可知，2015年4月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.1%，是11個(gè)月連跌后的首次上漲。

　　止跌為漲，的確具有強(qiáng)烈的信號(hào)暗示。不僅如此，房價(jià)同比降幅也在收窄。

　　記者從幾家中介機(jī)構(gòu)了解到，目前北京房源處于緊俏狀態(tài)，稍微好一點(diǎn)兒的房子很快就出手了，這和前幾個(gè)月的狀況完全不同?！按蠹乙呀?jīng)從觀望轉(zhuǎn)向入市了?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二季度將是目前購房的次佳窗口期，考慮到目前五年期以上房貸利率已是歷史低位的事實(shí)，加快入市節(jié)奏將是最積極的購房策略。

　　政策效應(yīng)釋放 市場步入“慢牛”狀態(tài)

　　此次房價(jià)的變動(dòng)受多重因素影響，其中最為重要的就是政策的調(diào)整。不管是市場效果還是相應(yīng)數(shù)據(jù)，“3?30”新政之后，變動(dòng)都頗大?！?月份，前期如2014年四季度的‘9?30’、2015年一季度的公積金、3月底的‘3?30’以及降準(zhǔn)、降息等政策，從降低首付、降低月供、降低稅費(fèi)等角度，刺激了住房需求，特別是改善性住房的成本降低，令需求大量入市。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴記者。“加上房企改變了銷售策略，促使購房者積極入市?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

　　采訪中，業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，對(duì)于未來市場看漲預(yù)期的形成、政策疊加效應(yīng)等，會(huì)不斷加劇市場成交量的上升，進(jìn)而帶來房價(jià)的上漲。尤其是一二線城市目前降價(jià)促銷的力度減小，購房者會(huì)積極入市。

　　“這會(huì)是一個(gè)‘慢?！臓顟B(tài)?！眹?yán)躍進(jìn)分析近一年的房價(jià)趨勢時(shí)談到，“去年5月份開始，房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌，6到8月份跌幅持續(xù)擴(kuò)大，9到12月份跌幅持續(xù)收窄。我們看到，今年前兩個(gè)月，房價(jià)跌幅收窄的態(tài)勢開始停止，3到4月份，上揚(yáng)的態(tài)勢更加明顯?！庇纱怂J(rèn)為，隨著二季度市場成交量的繼續(xù)上升，房價(jià)走勢將呈現(xiàn)“慢牛市”的特征。同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)和李宇嘉都談到，股票市場的火熱也對(duì)樓市新增資金不斷分流。

　　房價(jià)分化明顯 風(fēng)險(xiǎn)依舊值得警惕

　　不過，房價(jià)在不同城市中分化依然明顯。從數(shù)據(jù)來看，房價(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

　　李宇嘉認(rèn)為，需求多數(shù)集中在一二線重點(diǎn)城市，而供應(yīng)主要集中在三四線城市，造成了城市間的冷熱不均。因此，即便政策放松和刺激如此頻繁，二三四線城市依舊疲軟，且70個(gè)大中城市房價(jià)同比跌幅擴(kuò)大。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，三四線城市的高庫存一直備受詬病，從這個(gè)角度看，確實(shí)需要提高警惕。項(xiàng)目不能及時(shí)得到銷售，導(dǎo)致住房空置率比較高，房企資金回籠比較困難。

　　值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)影響因素并不統(tǒng)一化。前4個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36279億元，同比下降2.5%，房企對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依舊不甚看好?！爱?dāng)然，也要注意到，目前包括溫州在內(nèi)的城市的房價(jià)開始止跌反彈，說明去庫存速度已經(jīng)開始加快，市場基本面開始改善?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

來源：金融時(shí)報(bào)

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