市場倒逼房地產(chǎn)“國家隊”改革加速

　　近段時間，房地產(chǎn)央企動作頻頻，吸睛指數(shù)直線上升。

　　從綠地借殼金豐投資實現(xiàn)成功上市，到中海系整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰(zhàn)略轉型，更涉及股權結構、人才激勵等多個環(huán)節(jié)。在這個春天，且看央企們的大咖“百變秀”。

　　今年4月16日，保利地產(chǎn)正式對外發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，即Peiban陪伴：養(yǎng)老地產(chǎn)，Promise承諾：全生命周期綠色建筑，Partner拍檔：社區(qū)O2O，PloyAPP：保利地產(chǎn)APP，Power力量：海外地產(chǎn)。

　　在信息碎片化時代，為了使公司的宣傳殺出重圍，地產(chǎn)大佬也是“蠻拼的”。“實際上從去年下半年開始，多家國資房企就在積極研究戰(zhàn)略、股權改革和人才激勵制度等方面的改革方案。同行聚在一起時，也會討論未來的變革還會有哪些可能?！蹦逞肫蠓康禺a(chǎn)公司的相關負責人說。

　　2015年，央企、國企改革突破的預兆似乎更為強烈。隨著行業(yè)變革逐步邁入深水區(qū)，央屬房企改革的步伐也在加快。4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地產(chǎn)及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項”停牌。對此，市場紛紛猜測這是招商局進一步推動集團產(chǎn)融結合的動作。果不其然，招商局在最近發(fā)布公告表示，經(jīng)向公司實際控制人招商局集團確認，招商局集團正在籌劃關于招商局集團地產(chǎn)板塊的整合事項。

　　而在此前的3月底，華僑城試水混合所有制改革，宣布擬向控股股東華僑城集團、前海人壽和鉅盛華以6.88元/股的價格發(fā)行11.63億股，募資80億元。在業(yè)內看來，華僑城此次試水混改，給央企地產(chǎn)公司的所有制改革起到了領頭羊作用。

　　地產(chǎn)央企改革的動力

　　地產(chǎn)國企不是在改革，就是在改革的路上?！爱敻母镞M入深水區(qū)，才會深刻感受到體制內的制約有多大?！币患掖笮蛧蟹康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者對記者感嘆，近期國內地產(chǎn)企業(yè)改革風起云涌，許多改革甚至涉及股權結構，讓做管理者的倍感競爭壓力。

　　另一家國資房企的高管則透露：“從去年年底開始，多家房企就在積極研究戰(zhàn)略層面和股權結構的改革方案，企業(yè)之間有時還會交流怎樣‘變’?！?/p>

　　然而，不同的企業(yè)“稟賦”不一樣，尤其是目前央企的“合伙人計劃”尚未打開閘口，這部分企業(yè)開始擔心自己會在這一波潮流中落后。

　　一家國資房企的上市公司董秘介紹，當前地產(chǎn)企業(yè)ROE凈資產(chǎn)收益率下行，是國資委對地產(chǎn)國企改革“放行”的原因之一?！叭绻禺a(chǎn)企業(yè)ROE升高，證明股東還很賺錢，相關部門可能不會允許這么多公司籌劃重大事項?！痹摱匦ρ?。

　　最近備受關注的資本市場動作來自招商局。4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地產(chǎn)及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項”停牌。

　　市場猜測停牌原因是招商局進一步推動集團產(chǎn)融結合，方案是“招商地產(chǎn)計劃以定增方式獲取招商局位于前海3.9平方公里土地，并將該土地抵押給招商銀行以獲取貸款”。

　　不管本次停牌是否雙方有協(xié)同動作，產(chǎn)融結合確實是包括招商在內的諸多房企當前希望加強的方向。據(jù)了解，另一家知名地產(chǎn)國有企業(yè)，也正在研究與母公司旗下金融機構融合的方案。

　　不過，某全國性大型房企的管理者認為，平臺之間的整合、資產(chǎn)規(guī)模擴大這些實質只是很小的改變，地產(chǎn)企業(yè)迫切需要從體制改革中找到進一步增長的動力。體制改革一個較迫切的需求是提高高管和員工的積極性。

　　該管理者還介紹說，同樣在國企圈子里“混改”的步伐，地方國企快于央企，母公司旗下有多個子公司的企業(yè)要快于旗下子公司數(shù)量少的企業(yè)。

　　重點發(fā)展混合所有制

　　在房地產(chǎn)行業(yè)調整期，一直低調潛行的房地產(chǎn)“國家隊”應如何承擔社會責任，在國企改革中扮演怎樣的角色？是否應承擔全部保障房的建設，并全部退出商品房領域？在日前召開的“中國國企房地產(chǎn)責任高峰論壇”上，行業(yè)主管部門及業(yè)內專家認為，應在分類基礎上評價國企的社會責任，房地產(chǎn)作為競爭性的行業(yè)，國企在有進有退的戰(zhàn)略中，應該大力發(fā)展混合所有制，而地方國有房企是國企改革的重點。

　　“如果房地產(chǎn)分為保障性住房和商品性住房，那么競爭性領域的國有房企顯然跟民營的、合資的房企應有同等國民待遇，公平參與市場競爭。”專家稱，如果確實需要保障性住房，可以考慮專門成立一個保障性住房的國有企業(yè)，把競爭性和保障性的任務進行區(qū)分。

　　國資委研究中心主任李保民認為，房地產(chǎn)作為競爭性的行業(yè)，國有企業(yè)在有進有退的戰(zhàn)略中，應該大力發(fā)展混合所有制，特別是在股權結構上還需要下很大工夫?，F(xiàn)在引進戰(zhàn)略投資者的條件比較成熟，可以發(fā)展各類基金，通過戰(zhàn)略投資，使現(xiàn)在已經(jīng)形成一定量的房地產(chǎn)企業(yè)能夠做好?！皣衅髽I(yè)應該成立一個以房地產(chǎn)為主、進行組合的資本運行公司?！彼f。

　　中國房地產(chǎn)研究會技術委員會副主任孫克放認為，在2012年前一百強的房企里，國企占比超過一半；2013年第三季度，國有上市房企的市值占A股上市房企總市值的50%，其中，央企控股公司占18%，地方國資控股公司占32%。國企數(shù)量不大，但重量大，A股退出不容易。他認為，三年內，國企改革可能是A股市場的最大動力。而在國企中，地方國有房企的收入增長率遠低于央企和非國有房企，因此，地方國有房企改制是必然，地方國有房企是這次國企改革的重點。

　　地產(chǎn)央企改革背后的經(jīng)濟邏輯

　　央屬房企紛紛試水大變革，離不開背后的政策導向。日前，國家發(fā)改委副主任穆虹透露，國務院已成立國企改革領導小組，由國務院領導親自掛帥，國企改革實施方案即將面世，北京等地今年將相繼出臺國資國企改革實施規(guī)劃。國企改革已不是新鮮事。此前上海國資國企改革20條的推出已經(jīng)打響了地方國資改革第一槍，綠地集團借殼金豐投資上市成為其中的點睛之作。

　　同時，天津、廣東、深圳等地的國有企業(yè)改革方案也在制定中。據(jù)媒體報道，深圳未來將對現(xiàn)有國有資產(chǎn)進行全面盤整，其中房地產(chǎn)類企業(yè)及其股權成為重要的調整內容。

　　近兩年凈資產(chǎn)收益率持續(xù)下滑，是國資委放行國有房地產(chǎn)企業(yè)改革的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)告別黃金年代，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，賺錢越來越難，這儼然已經(jīng)成為共識。以國內房企排名前十的保利地產(chǎn)為例，一直以來以強大的資源整合能力、低成本和多渠道的融資方式等優(yōu)勢，在全國多個城市強勢擴張。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長18.1%和13.5%。但另一方面，2014年公司結算毛利率為32.03%，較2013年下降0.13個百分點；公司銷售凈利率13.05%，較2013年同期僅上漲0.2個百分點。

　　在上述政策、行業(yè)背景下，央企的變革正在持續(xù)推進。變革將給企業(yè)注入新的資金與活力，但房企“調轉船頭”還需很長時間。

　　“今年嘴巴要張得更大，產(chǎn)品要更多元?！比A潤置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生最近就表示，今年房地產(chǎn)市場形勢愈發(fā)復雜，包括合作拿地、經(jīng)營性物業(yè)和開發(fā)物業(yè)互補、以及開發(fā)物業(yè)中快銷樓盤和利潤樓盤的配比等多元化打法才能減小市場風險。

　　正如蔣智生所說，伴隨著房地產(chǎn)市場形勢的急速變革，包括華潤、保利、中海、方興等在內的央企房地產(chǎn)公司也看到了變革的優(yōu)勢。保利地產(chǎn)年報顯示，今年保利地產(chǎn)將借助國企改革的契機，積極推進公司在管理機制和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等增量業(yè)務上的改革創(chuàng)新，保持行業(yè)競爭地位和優(yōu)勢。

　　不過，也應看到，生產(chǎn)周期長是房地產(chǎn)行業(yè)的重要特征，企業(yè)的前進慣性很大。行業(yè)已經(jīng)變向，前方出現(xiàn)冰山，但房企調轉船頭卻需要更長的時間。央企房地產(chǎn)公司的轉型變革并不存在制度上的障礙，但由于從屬于大型央企集團，在集團層面沒有明確改革方案的情況下，大多數(shù)公司也不愿做“出頭鳥”。但隨著各地改革指導方案的陸續(xù)出臺，將會有地方性國資控股地產(chǎn)企業(yè)加入到改革的隊伍中來。

來源：中國商報

　　轉自：中國商報

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